Что-то непривычное, давным-давно забытое происходит сегодня на подмосковном загородном рынке. «Первичная загородка заметно активизировалась: за второй квартал число проектов с застройкой стало больше на 15%, на те же 15% выросло количество продаж коттеджей и участков без подряда. И если спрос на загородном рынке стабильно повышается весной и летом, а по отношению ко второму кварталу 2025 года он практически не изменился, то вывод такого объема новых проектов произошел впервые за 12 месяцев», — отмечают в компании «Инком-недвижимость»*. Эксперты объясняют это прежде всего тем, что девелоперы расценивают сегодняшнюю ситуацию на рынке как благоприятную для выхода в продажу так называемого накопленного предложения.

В отдельно взятом элитном сегменте, по данным NF Group*, суммарный объем предложения достиг рекордного показателя за последние восемь лет. «На конец первого квартала 2026 года на первичном загородном элитном рынке представлены 815 лотов, и это максимум с 2018 года. Для сравнения: в 2020-2021 годах рынок сжимался до 322-470 лотов, еще в 2025-м не превышал 660», — делятся подробностями аналитики. Стоит добавить, что на первичном рынке элитной загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области картина в целом похожая: согласно статистике NF Group*, по итогам первого полугодия 2026 года объем предложения вырос на 19% за год и достиг 227 лотов в 12 коттеджных поселках.

Масштабы нового подмосковного предложения и правда впечатляют: «Пирогово коллекция» (129 домов на территории 200 гектаров), Papushevo park (110 домов на 140 гектарах), мультиформатный «Мыс», пополнивший новорижский рынок Velmon и новая очередь «Заозерья» — суммарно в Подмосковье сейчас представлены 33 высокобюджетных поселка (26 в премиум-сегменте и семь в сегменте «делюкс»), свидетельствуют в NF Group. При этом девелоперскую активность подпитывает устойчивый спрос: подсчеты компании гласят, что в первом квартале заключены 60 сделок, что на 46% больше, чем за тот же период 2025 года.

В структуре покупок преобладали земельные участки и таунхаусы — 43% и 42% соответственно; на коттеджи пришлось 15%. Однако именно в сегменте домов отмечается наиболее выраженный ценовой рост: средний бюджет покупки достиг 209 млн рублей, прибавив 40% за год, рассказывает директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева.

Татьяна Алексеева директор департамента загородной недвижимости NF Group «Рынок фактически вышел из многолетней паузы. Причем восьмилетнего максимума предложение достигло за счет новых проектов, и это принципиальное отличие от предыдущих пиков. Помимо традиционных Рублевки и Новой Риги, мы фиксируем устойчивый интерес девелоперов к другим направлениям — это системный сдвиг, который продолжится. Отмечу, что статистика спроса на первичном рынке элитной загородной недвижимости отражает в первую очередь дефицит коттеджей. Именно в этом сегменте объем и разнообразие предложения остаются минимальными, несмотря на его рост в последние годы: сейчас коттеджи занимают уже 42% девелоперского предложения, тогда как год назад эта доля была заметно скромнее и составляла всего 33%».

«Мы полностью подтверждаем оценку NF Group, касающуюся двусторонней активизации как спроса со стороны конечных покупателей, так и предложения со стороны девелоперов. Более того, мы ожидаем сохранения девелоперской активности и выхода новых проектов в течение всего 2026 года. Так что тренд не только подтверждается, но и, судя по всему, набирает обороты», — считает директор загородного направления экосистемы Kalinka Олеся Евсеева.

Но тогда вопрос: если на коттеджи приходится только 15% сделок первого квартала, если в этом сегменте наблюдается откровенный дефицит предложения, который вряд ли удастся быстро ликвидировать, значит ли это, что спрос хочет — не хочет, а направится на вторичный рынок? Этот момент управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин называет весьма тонким, причем не только применительно к Подмосковью.

Фото: пресс-служба компании Data

«С начала года мы наблюдаем постепенное восстановление активности покупателей практически во всех сегментах рынка недвижимости. При этом ключевой тренд заключается не в перераспределении спроса между первичным и вторичным жильем, а в изменении самого подхода к выбору недвижимости. Сегодня покупатели чаще рассматривают несколько сценариев одновременно и принимают решение, сопоставляя стоимость объекта, условия финансирования, готовность жилья и сроки переезда», — говорит эксперт.

Например, на вторичном городском рынке за январь-май количество договоров купли-продажи между физическими лицами выросло на 19% год к году, а число ипотечных сделок — на 73%, и отдельный сценарий формирует «новая вторичка» — готовые квартиры в домах не старше пяти лет. В Ростове-на-Дону такие объекты составляют 29% предложения на вторичном рынке, в Москве и Краснодаре — по 23%, в Новосибирске — 21%. Причем в 12 городах-миллионниках сокращается ценовая разница между первичным и вторичным жильем, поэтому покупатель все чаще сравнивает уже не рынки в целом, а конкретные объекты и условия покупки. На первичном рынке число сделок за первые пять месяцев выросло на 6%, а доля ипотеки составила 70%, при этом усилился интерес к готовым новостройкам — на сделки после ввода дома приходится уже 24%, на 4 процентных пункта больше, чем годом ранее, а объявления в сданных домах просматривают в 1,6 раза чаще, чем в строящихся.

Сергей Еремкин управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» «Та же логика прослеживается и на загородном рынке. За январь–май количество сделок с частными домами выросло на 9%, тогда как с земельными участками снизилось на 11%. Покупатель все чаще предпочитает готовый объект, которым можно пользоваться сразу, а не проект, требующий дополнительных затрат, времени и самостоятельного строительства. В результате общий тренд рынка сегодня — не переток спроса из одного сегмента в другой, а рост интереса к готовому, понятному по характеристикам и финансово предсказуемому жилью, будь то новостройка, вторичка или загородный дом».

Однако Олеся Евсеева считает, что конкретно в столичном регионе за городом наблюдается тренд, прямо противоположный городскому. Спрос растет именно на первичке, тогда как на вторичке он, напротив, снижается.

Олеся Евсеева директор загородного направления экосистемы Kalinka «Если на городском элитном рынке мы наблюдаем переток спроса с первички на вторичку, то в загородном сегменте первичный рынок уверенно наращивает долю и привлекает покупателей. В городе новостройки дороже вторички на 25%, и покупатели уходят на вторичный рынок ради экономии. За городом же девелоперы предлагают качественно новый продукт — поселки с продуманной инфраструктурой, современной архитектурой. Покупатели готовы платить за это, тем более что цены на первичную загородную недвижимость пока не демонстрируют такого разрыва со вторичкой, как в городе».

«Вторичный рынок пока остается основным рынком, где можно купить готовый дом. Но это не значит, что первичный рынок «проигрывает», — поясняет основатель компании Data Артем Кузнецов.

Артем Кузнецов основатель компании Data «Мы видим, что все качественные новые проекты с коттеджами (при условии грамотной концепции и соответствии продукта локации и современным требованиям покупателей) пользуются высоким спросом. Важное отличие загородного рынка от городского — это как раз дефицит качественного первичного предложения в сегменте коттеджей, тогда как в городе в элитном сегменте сегодня максимально высокий объем именно первичных лотов, и цены также демонстрируют рекордно высокие значения. Сегодня мы не наблюдаем массового перетока спроса с первичного рынка на вторичный в загородном сегменте и не рассматриваем вторичный рынок как прямого конкурента, например нашему проекту. Скорее, это разные продукты для разных сценариев».

Одним словом, Артем Кузнецов видит общую картину так. Если клиенту важно въехать в готовый дом уже сегодня, он чаще смотрит вторичный рынок. Если же он выбирает современную архитектуру, единую концепцию среды, новый уровень инфраструктуры и долгосрочный инвестиционный потенциал, то его выбор — качественная первичная недвижимость.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ