«Да что творится на московском офисном рынке?» — озабоченно переспрашивают друг у друга те, кто не глубоко в теме. По данным компании IBC Real Estate, за первое полугодие 2026 года в эксплуатацию были введены 15 бизнес-центров совокупной офисной площадью 560 тысяч квадратных метров, что в 12 раз превысило показатель первого полугодия 2025 года (48 тысяч квадратных метров) и стало максимальным результатом полугодия с 2014 года.

Статистика компании Bright Rich | CORFAC Int. еще ошеломительнее: «По итогам первого полугодия 2026 года объем нового строительства (в сегментах офисов классов А и В+) составил 582 тысячи квадратных метров (GLA) офисных площадей, часть из которых была традиционно занята еще на этапе строительства. Это в 25 раз больше, чем за аналогичный период 2025 года, когда ввод новых площадей был всего 23,2 тысячи квадратных метров (основной объем ввода пришелся тогда на июль-декабрь). Запланированный ввод на второе полугодие 2026 года составляет 390 тысяч квадратных метров, таким образом, суммарный ввод-2026 окажется на 29% больше, чем год назад».

По подсчетам NF Group, за текущие первые полгода объем предложения офисной недвижимости на продажу на первичном рынке Москвы достиг 1,2 млн квадратных метров. За год показатель увеличился на 57%: в первом полугодии 2025 года на рынке находились 768 тысяч офисных квадратов.

«Рост объема предложения сопровождается увеличением числа участников рынка: теперь офисы на продажу представлены в 91 проекте против 59 проектов годом ранее. Количество девелоперов, в проектах которых есть витрина предложения, выросло с 37 до 50», — добавляют эксперты NF Group.

На первый взгляд такая динамика может создать впечатление, что рынок быстро движется к переизбытку предложения. Однако сами по себе рекордные объемы нового строительства еще не означают, что качественных офисов в Москве становится слишком много. Напротив, они во многом отражают попытку рынка сократить накопившийся за последние годы дефицит современных площадей.

По оценкам экспертов, уровень вакансии сегодня остается значительно ниже показателя, который считается комфортным для сбалансированного развития рынка. При этом весомую часть существующего офисного фонда составляют здания, построенные десятилетия назад и уже не отвечающие требованиям современных компаний по инженерии, гибкости планировок и качеству среды. Поэтому рост строительных объемов скорее свидетельствует об обновлении предложения, чем о его избытке.

Во-первых, как подчеркивали недавно аналитики Nikoliers, около 44% новых площадей не вышли в открытый рынок. Это объекты либо формата built-to-suit (как штаб-квартира «Яндекса»), либо полностью реализованные еще на стадии строительства (как «Центральный телеграф» или проект «Галс-девелопмент» БЦ «Дубининский»). В итоге объем свободных качественных площадей, особенно крупных блоков, растет значительно медленнее, чем может показаться, если смотреть только на статистику ввода.

БЦ «Дубининский». Фото: ABD architects

Более того, высокий предварительный спрос сегодня характерен для большинства качественных офисных проектов. Так, у «Галс-девелопмент» в строящемся бизнес-центре «Север», который будет введен во втором квартале 2027 года, уже реализовано около 20% площади. Схожая ситуация наблюдается и у других девелоперов: согласно оценкам рынка, в проекте Geolog2 степень реализации превышает 77%, в строящихся бизнес-центрах компании Stone со сроком ввода в 2026-2027 годах продано более 87% площадей. Фактически конкуренция за наиболее качественные офисы все чаще разворачивается еще до завершения строительства, что скорее характерно для рынка с устойчивым спросом, чем для рынка с избыточным предложением.

Во-вторых, «вообще в Москве» — это из серии средней температуры по больнице. Москва — территориально огромный рынок, в каждом округе, районе, кластере города складывается особая ситуация. Если на одном конце прямой — практически полное отсутствие незанятых площадей в пределах Бульварного кольца, где доля свободных офисов, по оценкам Nikoliers, за год снизилась с 3,5% до 1,8%, то на другом — общий рост вакансии, которую в IBC Real Estate оценивают в 7,2% по сегменту и в 10% конкретно в классе А. Поэтому аналитики признаются, что редко оперируют общегородской статистикой и предпочитают данные по конкретным районам офисно-строительного присутствия компаний — будь то Ленинградский деловой коридор или «Южный порт».

Кстати, раз уж упомянули кластер «Южный порт» и в продолжение территориальных рассуждений: по данным совместного исследования аналитического центра Ricci и ГК «А101», ввод новых офисных объектов последовательно смещается за пределы Третьего транспортного кольца, что по-прежнему позволяет называть децентрализацию одним из ключевых трендов последних лет. Эксперты Bright Rich подтверждают: деловые зоны, расположенные между ТТК и МКАД, — «место прописки» примерно половины офисных площадей, введенных за первый квартал 2026 года.

«В первом квартале значительная часть сделок заключалась в деловых зонах между Садовым кольцом и ТТК (35%), а также между ТТК и МКАД (49%). Зона между ТТК и МКАД, где сосредоточены крупные бизнес-парки и современные офисные кварталы, в принципе является сейчас основной территорией деловой активности за пределами центра», — добавляют в Bright Rich.

Конечно, всегда были, есть и будут покупатели и арендаторы, для которых принципиально иметь центровой офис, в идеале — в каком-нибудь элегантно отреставрированном и приспособленном под современные нужды историческом здании. Но таких немного (и зданий, и покупателей с арендаторами), да и вообще, все чаще во главу угла при выборе офиса ставится не адрес как таковой.

По наблюдениям директора департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-девелопмент» Светланы Мазур, если раньше одним из главных критериев выбора был престижный адрес, то сегодня бизнес оценивает локацию гораздо шире. Важна не только транспортная доступность, но и то, как развивается район, насколько комфортно сотрудникам проводить здесь весь рабочий день, какие сервисы и общественные пространства будут появляться рядом. Поэтому, по мнению эксперта, несмотря на вроде бы солидный общий объем нового строительства, мы и вправе говорить о дефиците качественных офисов А-класса, расположенных за пределами классических деловых кластеров Москвы и реально востребованных покупателями и арендаторами.

Рендер БЦ «Адмирал». Фото: Галс-девелопмент

«В этом смысле новые деловые кластеры имеют серьезное преимущество: они проектируются уже с учетом современных требований к городской среде. «Южный порт» — хороший пример такого подхода: здесь одновременно появляются жилье, офисы, социальная инфраструктура, благоустраиваются парки и набережная. 45-этажный бизнес-центр «Адмирал», который мы строим в этом кластере и который предложит рынку 65 тысяч новых офисных площадей, станет частью современной многофункциональной застройки — его соседом будет одноименный жилой квартал, где предусмотрены школа, детский сад, коммерческая инфраструктура на первых этажах и общественные пространства. Именно комплексное развитие территории сегодня становится одним из ключевых факторов, влияющих на востребованность офисной недвижимости, и именно тренд на многофункциональность во многом будет определять развитие «Южного порта» и других новых деловых локаций столицы. Ведь повторю: сегодня бизнес все чаще выбирает не только само здание, но и район, в котором оно расположено», — подчеркивает Светлана Мазур.

По словам экспертов NF Group, «сегодняшний богатый выбор усиливает переговорную позицию покупателей и повышает требования к офисному продукту. Для девелоперов возрастает роль коммерческих условий, характеристик объекта и аргументации в пользу конкретного проекта. Большой объем офисного предложения усиливает конкуренцию девелоперов за крупных клиентов. На этом фоне преимущество получают проекты с понятными условиями приобретения и продуктом, который отвечает текущим запросам бизнеса и инвесторов». А как уже рассказывала Бизнес ФМ, далеко не все офисные центры, заявленные к строительству или уже введенные в эксплуатацию, этим самым запросам отвечают.

По мнению Светланы Мазур, «рост объема предложения — в целом хороший сигнал для рынка, потому что конкуренция всегда заставляет девелоперов повышать качество продукта. Но сегодня этого уже нельзя добиться только за счет выразительной архитектуры и даже удачной локации. Современный бизнес смотрит на офис гораздо прагматичнее: компании оценивают, насколько эффективно будут использоваться площади, насколько быстро можно адаптировать пространство под свои задачи. Не устаю повторять, что не менее важен и долгосрочный потенциал самого района. Поэтому при создании новых проектов мы исходим из того, что конкурентоспособным должен быть и сам бизнес-центр, и вся среда вокруг него».

Кстати, согласно экспертным оценкам, активнее всего дорожают сегодня офисы как раз не в ключевых деловых кластерах, а в куда менее очевидных местах города — в районе Останкино, в Басманном, в уже упоминавшемся «Южном порту». Впрочем, называть «Южный порт» «куда менее очевидной локацией» вряд ли можно: с самого начала этому возрождающемуся кластеру, который занимает более трети района Печатники, была отведена роль «будущего третьего центра столицы» (после исторического и делового в «Москве-Сити»). Так что, по сути, девелоперы, строящие здесь свои объекты, — авторы новой главы архитектурно-градостроительной и деловой истории Москвы.