Программа МПТ: обратная сторона льгот
Лента новостей
Программа стимулирования создания мест приложения труда модернизирует логику развития районов столицы и создает комфортную среду для миллионов москвичей. Но одновременно выводит на рынок избыточный объем предложения коммерческой недвижимости и формирует сток низколиквидных объектов
У каждой медали две стороны, и медаль под названием «Программа стимулирования создания мест приложения труда» (коротко — программа МПТ), которая реализуется в Москве с 2020 года, не исключение. Да, как напоминает РБК, «сегодня МПТ — это не только механизм льгот, это инструмент стратегического партнерства между городом и девелоперами, который модернизирует логику развития районов, делает проекты финансово устойчивыми и создает комфортную среду для миллионов москвичей. За время действия программы заключено более 150 соглашений, заявленный объем инвестиций превысил 2,5 трлн рублей, а общая площадь объектов достигла 6,8 млн квадратных метров». И все же…
Выступая на сессии «Инфраструктура как поле битвы за клиента», организованной Ассоциацией торговой недвижимости и экспертов ретейла (АТЭР) в рамках форума «Движение» этого года, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева говорила как раз о другой стороне — о вызовах программ МПТ и КРТ. Согласно МПТ-условиям, инвесторы получают льготу по платежам на изменение вида разрешенного использования земли под жилищное строительство в случае, если одновременно со строительством многоквартирных домов создают новые рабочие места, то есть возводят рядом с жилыми кварталами офисные центры, торгово-развлекательные комплексы, гостиницы, промышленные объекты и так далее.
Так вот, по оценкам Евгении Хакбердиевой, первый из вызовов — это избыточное предложение, когда совокупный объем коммерческих площадей превышает потенциальный спрос локации. Эксперт отмечает данную проблему применительно к торговому сегменту, но смело можно утверждать, что еще больше тема переизбыточности относится к бизнес-центрам: по статистике заместителя руководителя департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Артема Соломеннова, которую Бизнес ФМ приводила в середине мая, офисы занимают около 42% в структуре объектов, строящихся по программе МПТ, благодаря чему планируемые объемы офисного ввода в 2026-2030 годах в среднем в два раза выше городского показателя за последние десять лет.
Неформатные площади и неэффективная конфигурация блоков, ограничивающие круг пользователей, несоответствие техническим требованиям (в том числе неэффективный шаг колонн, высота потолка 3-3,5 метра или более 7 метров при оптимальной высоте 4-4,5 метра, несоответствие требованиям по нагрузкам на перекрытия и так далее), отсутствие парковки и еще целый ряд промахов приводят к тому, что некоторые коммерческие помещения, возведенные в рамках программы МПТ, не могут быть эффективно реализованы ни в аренду, ни в продажу. Что, понятное дело, приводит к снижению доходности проектов, отмечает Евгения Хакбердиева.
Евгения Хакбердиева региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group «На 2026 год программа КРТ включает 421 проект на разных стадиях общей площадью 70,8 млн квадратных метров недвижимости, из них 57% — жилая застройка, 37% — общественно-деловая и 6% — промышленная. В рамках МПТ общая площадь объектов достигла 6,8 млн квадратных метров. При таком объеме неизбежны ошибки и перекосы. Вот лишь несколько конкретных примеров: физкультурно-оздоровительный комплекс площадью более 5 тысяч квадратных метров в продажу, хотя по факту запросов рынка на такие форматы нет; здания под медицинскую клинику без необходимых стояков и технического оснащения, которые без существенной реконструкции по профилю использованы быть не могут; спортивные объекты с неформатным шагом колонн и высотой; торговые центры в стилобатах, не соответствующие требованиям арендаторов по загрузке, парковке, высотам и нагрузке на перекрытия. В итоге объекты пустуют. Проектируют и строят здания жилые застройщики и архитекторы без привлечения специалистов по коммерческой и инфраструктурной недвижимости, в итоге формируется сток низколиквидных объектов».
Эффективное развитие КРТ и МПТ возможно только при участии всех участников процесса — банков, бизнеса, профессиональных консультантов, города, подчеркивает эксперт. Важно учитывать интересы всех сторон и совместно вырабатывать решение. В существующие объекты нужно привлекать профильные компании, способные обеспечить тот пул операторов, который будет интересен целевой аудитории проекта, с учетом последних тенденций.
Нужно, исходя из реального запроса рынка, формировать концепцию проекта, которая будет востребована как арендаторами, так и потребителями. Техзадание для проектирования должно соответствовать техническим требованиям. Также важно формировать коммерчески эффективные концепции — квадратные метры должны закрывать потребности резидентов и приносить доход. Только при таком раскладе удастся сохранить для девелоперов МПТ-льготы, не допуская при этом перекосов в рамках программы, уверена Евгения Хакбердиева.
Вот еще несколько мнений, которые высказали участники упомянутой сессии АТЭР.
«Первые пять лет (работы программы) прошли, и не все оказалось так прекрасно, как хотелось бы. В целом идея создания мест приложения труда там, где люди живут, — она неплохая. Другое дело, что нормативы задали, а как это будет дальше реализовываться, никто не проконтролировал. Теперь уже не только и не столько город, сколько бизнес, банки и застройщики пытаются с этим разобраться. Когда будет сделана работа над ошибками, станет понятно, какой коммерческий объем в составе жилых кварталов действительно может быть реализован и поглощен рынком. Должны появиться новые правила и новая риторика, которая поможет отладить весь процесс. А пока да, будут метания: давайте разрешим, нет, давайте запретим; давайте продадим, нет, давайте сдадим».
***
«Когда строится спортивный или медицинский центр, то, наверное, сначала надо найти того, кто будет его арендовать и им управлять. То есть, по сути, работать в формате build-to-suit — вот тогда это будет коммерчески успешная история. А то построили как могли, а у бизнеса не спросили, что ему конкретно нужно. Некоторые застройщики уверены в схеме: вот мы построим, продадим, а дальше все это будет головная боль покупателя. А оно, представьте, не продается! Тогда решают все-таки спросить у знающих людей, но спросить на том моменте, когда исправить некоторые вещи уже невозможно».
***
«Увы, ты можешь на этапе проектирования собрать десятки консультаций, но девелоперский цикл все равно составляет не менее пяти лет. И за это время поменяется столько всего, в том числе и у бизнеса, что они сами потом скажут: классно, вы построили по нашим требованиям, но мы теперь другие! Плюс еще город какие-то требования поменял, СНиПы изменились и так далее. В общем, застройщики стараются как могут, но… Может, городу, в том числе структурам, стоящим на страже интересов бизнеса, надо активнее включаться в процесс? Точно нужна обратная связь».
***
«Сейчас все смотрят на возводящийся офисный объем и задаются вопросом: а кто там будет работать? Ведь столько бизнеса в Москве пока что нет. В любом случае для тех девелоперов, кто начал, дешевле построить, чем не построить: город не будет стоять в скелетах недостроенных офисных зданий — это уже плюс. Но как наполнить эти здания жизнью? Может, для начала всем надо дружно снять розовые очки: прагматизм и четкий расчет должен встать во главу угла. И если мы понимаем, что все делается ради льготы, то давайте продавать эти офисы (порой в непонятных для офисного сегмента районах), скажем, по себестоимости — просто чтобы купили. Не надо пытаться сделать это успешным самостоятельным бизнесом, не надо пытаться на одном объекте заработать дважды. Хочется, но не получится».
Здесь стоит вспомнить недавний материал, посвященный офисам класса В, в котором Бизнес ФМ рассказывала: «Точных оценок нет, но приблизительные подсчеты, на которые ориентируются игроки рынка, гласят, что сегодня в зонах, подпадающих под действие программы КРТ, расположены от 15 млн до 25 млн квадратных метров офисных площадей качества даже не С, а D, E и что там дальше. Если хотя бы четверть компаний, которые их занимают, захотят не уехать куда-нибудь в Подмосковье, а остаться в Москве, это в горизонте 10-15 лет добавит офисному рынку спрос в объеме нескольких миллионов квадратов. Причем явно не А-класса».
Может, как раз они, эти выселяемые компании, и должны стать покупателями и арендаторами офисов, построенных в местах их бывшей прописки? Ну, естественно, если застройщики и правда перестанут стремиться снять с одного поля два урожая.
Позже, когда кипевшие на конференции страсти улеглись, Бизнес ФМ предложила ее участникам и другим игрокам рынка еще раз порассуждать на заданную тему. Согласны ли они с оценками Евгении Хакбердиевой? Считают ли, что запуск механизма МПТ действительно привел к избыточному объему предложения коммерческой недвижимости на столичном рынке? Если да, то можно ли с этим что-то сделать и стоит ли вслед за складами вывести из-под действия программы офисы, которых становится слишком много? Продолжим.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
