Безнадежный высокий сезон, на который никто и не надеялся

Ставки начали расти, но сильно им не вырасти: даже в преддверии высокого сезона движение вверх будет ограничено, мягко говоря, недетским базовым ценовым уровнем и рекордно большим объемом предложения. Так в конце июня эксперты оценивали ситуацию на российском рынке долгосрочной жилой аренды.

Высокий сезон, по сути дела, стартовал, и да — сезонный подъем-2026 оказался куда скромнее прошлогоднего. По данным аналитического центра «Домклик»*, с апреля по август медианный прирост ставок в 20 крупных городах страны, где эксперты изучали расклад в сегменте арендных однокомнатных квартир и студий эконом- и комфорт-класса площадью 20-40 квадратных метров, составил около 5% — практически вдвое меньше, чем за аналогичный период 2025 года (+8%). В среднем по России за лето медианная ставка поднялась всего на 1,4% — до 29,2 тысячи рублей в месяц, свидетельствуют в «Домклике».

По подсчетам аналитического центра, лидерами по удорожанию аренды стали Самара (+13%, до 26 тысяч рублей), Екатеринбург (+11,9%, до 30,2 тысячи рублей) и Красноярск (+11,3%, до 25,6 тысячи рублей). Более чем на 5% ставки выросли в Волгограде (+10,5%), Калининграде (+9,9%), Уфе (+8,7%), Перми (+7%) и Краснодаре (+5,9%). Подорожание аренды в пределах от 4,1% до 5% было зафиксировано в Воронеже (5%), Омске и Челябинске (по 4,8%) и Нижнем Новгороде (4,1%). В Новосибирске ставки увеличились на 3,3%. В Москве с ее самой высокой конкуренцией и самой высокой стоимостью аренды эксперты «Домклика» зафиксировали минимальный среди крупных городов темп прироста ставок: всего 2% — до 60,2 тысячи рублей.

Есть города, в которых наблюдалось ценовое снижение, но таких оказалось всего четыре: ставки ушли вниз в Ростове‑на‑Дону (-8%, до 23 тысяч рублей), Иркутске (-5,3%, до 28,4 тысячи рублей), Владивостоке (-3,2%, до 36,8 тысячи рублей) и Санкт‑Петербурге (-1,1%, до 36,6 тысячи рублей). И еще в двух городах — Казани и Тюмени — медианные ставки остались на уровне 30 тысяч и 25 тысяч рублей соответственно.

Годом ранее сезонная динамика была куда более выраженной: тогда ставки аренды в Самаре, например, прибавили 20%, в Волгограде — 17%, в Воронеже и Омске — по 15%. А нынешним летом рост не превысил 13% даже в городах‑лидерах, кроме того, сузился разброс изменений: в 2025 году было от -6% до +20%, в 2026-м оказалось от -8% до +13%.

«В апреле и мае этого года объем предложения в сегменте долгосрочной жилой аренды увеличивался из-за низкого спроса (лоты накапливались на рынке) и роста числа объектов от инвесторов — доля объявлений в домах, построенных за последние пять лет, выросла с 14% в 2025 году до 20%. В июне наметился разворот тренда — выбор начал снижаться вместе с ростом активности (-5% к маю). В итоге в конце второго квартала объем предложения в целом на 1,4% больше, чем в конце первого. В некоторых городах он продолжает расти, но вообще уже фиксируется снижение. В 18 локациях из 40 исследуемых выбор больше, чем в конце первого квартала (в том числе в Новокузнецке, Владивостоке и Томске — на 35-38%), в остальных 22 городах — меньше (максимальное снижение в Набережных Челнах, Тюмени и Ярославле — на 27-34%). В Москве рост за квартал на 9%», — такие данные аналитики ЦИАНа приводили в конце июня.

Рассматривая период с апреля по август, эксперты «Домклика» подтвердили: благодаря традиционному росту спроса к началу осени объем арендного предложения уменьшился в 14 из 20 исследуемых городов. «В то же время сокращение оказалось умеренным: в среднем по крупнейшим городам России оно едва превысило 1% (это сильно контрастирует с прошлым сезоном, когда количество доступных лотов снизилось на 28%). В нескольких городах был даже отмечен прирост предложения. Так, в Ростове‑на‑Дону оно выросло на 55,6%, что отразилось на арендных ставках. Существенный прирост числа объявлений также зафиксирован в Воронеже (+31%), Омске (+9,1%) и Тюмени (+8,5%)», — отмечают в аналитическом центре.

Эта самая умеренность в сокращении предложения приводит к тому, что конкуренция между арендодателями остается высокой и, как уже отмечалось, не дает ставкам бурно расти. Мало того, если сравнивать нынешние ставки с прошлогодними, оказывается, что в 13 из 20 городов показатели августа 2026 года ниже, чем были год назад, что наверняка приводит арендодателей в состояние глубокой печали.

По оценкам аналитиков, наиболее заметно снижение в Санкт‑Петербурге (36,6 тысячи против 47 тысяч рублей, примерно -22%), Владивостоке (36,8 тысячи против 45 тысяч рублей, примерно -18%), Калининграде (-11,8%) и Иркутске (-11,3%). Москва тоже не удержала прошлогодних позиций: теперь аренда в столице обходится примерно на 5% дешевле, чем год назад (60,2 тысячи против 63,5 тысячи рублей). Выше уровня прошлой осени сейчас находятся города, где в начале 2026 года прошла глубокая коррекция рынка, среди них Уфа (+19% к сентябрю 2025 года), Самара (+8,3%) и Нижний Новгород (+4,1%).

Конечно, несмотря ни на какие падения, Москва по-прежнему остается самым дорогим арендным городом страны. Второе место с весны этого года удерживает Владивосток, немного обогнавший Санкт‑Петербург. Далее идут Новосибирск (31 тысяча рублей), Екатеринбург (30,2 тысячи рублей), Калининград и Казань (по 30 тысяч рублей). Самые низкие ставки долгосрочной аренды сохраняются в Воронеже (21 тысяча рублей), Омске и Челябинске (по 22 тысячи рублей), Волгограде (22,1 тысячи рублей).

Своими арендными подсчетами поделилась и компания «Инком-недвижимость»*. По данным ее управления аренды, этим летом в старой Москве спрос и предложение на рынке найма примерно соответствуют тем, что были летом далекого уже 2021 года. Есть и более близкие сравнения: по итогам июля арендных запросов стало на 6% больше относительно июньского значения, но на 13,5% меньше, чем было в июле 2025 года. Предложение за июль сократилось на 2%, за год расширилось на 6%, а если сравнивать июльский объем экспозиции в 2021-м и в 2026 году, то динамика практически отсутствует.

«В 2021 году спрос был спокойным, объекты накапливались в базах, плюс многие собственники выставили свои квартиры в преддверии высокого сезона (обычно он приходится на август-октябрь) — этим объясняется довольно широкий выбор лотов в июле того года. С 2023-го по конец 2024-го мы наблюдали настоящий клиентский бум, когда независимо от сезонности лоты экономкласса вымывались с рынка моментально и их дефицит был постоянным. В 2025-2026 годах рыночную активность тоже можно назвать высокой, но уже без ажиотажа. Объем предложения стал восстанавливаться и теперь сопоставим с тем, что был пять лет назад», — рассказывает заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-недвижимость» Оксана Полякова.

О ценах, конечно, не скажешь, что у них «динамика практически отсутствует»: нижний ценовой уровень в текущем августе на 75% выше, чем пять лет назад. «Если говорить о минимальных ценах, они все это время росли за счет инфляции и на фоне высокой востребованности экономичных предложений — такие квартиры первыми уходят из экспозиции, и остаются более дорогие», — поясняет Оксана Полякова. Короче говоря, если в августе 2021 года самую дешевую отдельную жилплощадь в старых границах Москвы можно было снять за 20 тысяч рублей в месяц, то сейчас — за 35 тысяч рублей: по данным «Инком-недвижимости», столько просят за малогабаритную студию в районе Хорошево-Мневники.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ