В начале июля в материале «Архитектурный дебют» Бизнес ФМ предлагала архитекторам рассказать, действительно ли предложения создать «то, чего еще не было» настолько редки, что должны восприниматься как счастливый случай? Если такой шанс все-таки выпал архитектору, то на что ему опираться в работе над проектом — аналогов-то нет? Должен ли новый по функционалу объект и выглядеть совершенно по-новому? И как бывает чаще — появляющиеся технологии толкают вперед архитектурную мысль или, напротив, неординарный замысел архитекторов приводит к технологическим новинкам?

Продолжением стал разговор с девелоперами, которым ведь тоже порой приходится начинать строительство в чистом поле — там, где до них никто ничего не строил вообще или строил что-то совсем иного облика и содержания. Часто ли бывает, что у девелопера в начале работы над проектом нет архитектурных ориентиров, стилистических точек опоры или хотя бы градостроительных и урбанистических «заградмоментов», сразу вгоняющих концепцию в определенные рамки? Если ничего этого нет, то как застройщик подходит к созданию внешнего облика и эстетического кода проекта? Правы ли те, кто утверждает: в «чистом поле» строй что хочешь и будешь прав, потому что ты — первый? Нужно ли непременно для реализации такого проекта объявлять архитектурный конкурс, собирать архконсилиум из представителей местного профсообщества, разрабатывать несколько проектов, чтобы выбрать лучший, словом — привлекать коллективный разум, а не доверяться мнению и вкусу кого-то одного?

Игорь Богатырев, руководитель проектного офиса ГК «Кортрос» в Калининграде

«Конечно, когда территория уже сложилась, архитектура во многом задает девелоперу систему координат: есть масштаб улиц, характер застройки, исторические здания, материалы, цветовые решения. Если же речь идет о новой территории, таких очевидных ориентиров может не быть, и тогда задача девелопера значительно шире, чем просто спроектировать отдельные здания. Но «чистое поле» все же не означает отсутствие контекста.

Концепция жилого квартала «Октарин» на острове Октябрьский в Калининграде. Фото: пресс-служба компании «Кортрос»

Напротив, его приходится искать в более широком окружении — в истории места, природном ландшафте, климате, городской культуре, традициях и образе жизни. В качестве примера приведу наши проекты в Калининградской области. Концепция жилого квартала «Октарин», который стал отправной точкой комплексной застройки острова Октябрьский, вдохновлена историческим кодом Калининграда и европейской городской тканью: в основе мастер‑плана — компактные кварталы с внутренними дворами, зелеными улицами и бульварами. Такая планировка формирует комфортную пешеходную среду и защищает ее от ветра.

А в многофункциональном санаторно-курортном комплексе «Эклипта» отправной точкой стал совершенно другой контекст: проект расположен на первой линии Балтийского моря, рядом со Светлогорском, поэтому архитектура и планировочная концепция здесь буквально вырастают из окружающего ландшафта — морского побережья, песчаных дюн и соседнего Варникенского леса. Так что я бы не согласился с формулой «строй что хочешь, раз ты первый». Наоборот: если проект становится одним из первых элементов новой городской среды, ответственность девелопера выше. Первое решение со временем может превратиться в ориентир для всей территории.

Проект санаторно-курортного комплекса «Эклипта». Фото: пресс-служба компании «Кортрос»

На мой взгляд, главный риск «чистого поля» — пытаться создать эффектный объект, который существует сам по себе и никак не связан с местом. Отдельное красивое здание еще не формирует качественную городскую среду. Поэтому мы в компании смотрим на территорию целиком: как человек попадает в квартал, куда он идет, где встречается с соседями, как связаны жилые и общественные пространства, где находятся школа, детский сад, сервисы, прогулочные маршруты. Коллективная работа в таких проектах, безусловно, важна, но я бы не стал превращать архитектурный конкурс в обязательное условие для любой территории «с чистого листа». Гораздо важнее обеспечить качественный профессиональный процесс, в котором участвуют архитекторы, урбанисты, специалисты по благоустройству, инженеры и сам девелопер. Именно на пересечении этих компетенций возникает целостная концепция, и наши калининградские проекты показывают, что такой подход может давать разные, но одинаково осмысленные результаты. Поэтому я бы сформулировал принцип так: в «чистом поле» особенно важно не доверять территорию одному вкусу. Лучше всего работает не большое количество конкурсных концепций само по себе, а правильно организованный профессиональный диалог и единая ответственность за финальный результат. В конечном счете задача девелопера — не выбрать самый эффектный фасад из нескольких вариантов, а создать среду, которая будет органично восприниматься через десять, двадцать лет. Для проектов такого масштаба именно долгосрочная ценность территории должна быть главным критерием».

***

Эдуард Шагимарданов, директор по продукту компании «Унистрой»

«Проекты на незастроенных территориях встречаются регулярно — особенно при комплексном освоении новых площадок. На старте такие участки нередко выглядят более доступными по стоимости земли, чем сложные городские площадки, но требуют значительно большей проработки инфраструктуры. «Чистое поле» не означает отсутствие контекста: он есть всегда. Более того, в такой ситуации девелопер несет больше ответственности, потому что проект задает первые правила для будущего района. Архитектурный образ в таких проектах начинается с мастер-плана, а основой для него становятся не стилистические референсы, а объективные характеристики территории: рельеф, инсоляция, роза ветров, существующие зеленые массивы и водные объекты, направления въезда и выезда, перспективные дороги и инженерные мощности. Именно они подсказывают, где логично размещать дома, как ориентировать квартиры и дворы, какие видовые точки сохранить, где создать зеленые локации. Уже на этой базе определяется, где пройдут основные пешеходные маршруты, как дома сформируют улицы и дворы, где появятся школа, детский сад, коммерческие помещения и общественные пространства. Отдельно важно заранее спланировать развитие очередями: чтобы первая очередь не стала изолированным домом посреди пустой площадки, а сразу имела работающий двор, безопасные связи, озеленение и минимально необходимый набор сервисов. Ошибка — воспринимать свободную территорию как разрешение строить что угодно: такой подход обычно приводит к хаотичной застройке, перегруженным дорогам и отсутствию общественных пространств. Архитектурный конкурс — хороший инструмент, когда перед проектом стоит действительно сложная задача: большая территория, важная городская локация, природное окружение или необходимость найти несколько принципиально разных сценариев развития. Но конкурс не должен быть формальностью. В одних случаях эффективнее закрытая работа с сильным бюро и экспертной командой, в других — конкурсный отбор. В любом случае решение не должно приниматься одним человеком. Для качественного проекта нужны архитектор, урбанист, продуктолог, инженер, экономист и, по возможности, голос будущих жителей. Коллективный взгляд важен не ради количества мнений, а чтобы архитектурная идея была одновременно сильной, реализуемой финансово и удобной для жизни на каждом этапе развития территории».

***

Артем Охмат, директор перспективных проектов Level group

«Ситуация со строительством в «чистом поле» — довольно частый случай, особенно для крупных системных девелоперов, которым необходимо осваивать подобные участки. С точки зрения архитектуры в таких проектах довольно сложно найти какие-либо ориентиры. Объекты, которые, как правило, появляются в «чистом поле», относятся к стандарт- или комфорт-классу, где особая архитектура не предполагается. Инженерные центры и улично-дорожная сеть (расположение дорог, бульваров), а также рельеф местности во многом определяют планировочные решения, структуру будущего района и типологию первых коммерческих этажей жилых домов. В подобных проектах ключевой фактор — это финансовая модель, при этом архитектура, как правило, формируется по принципам рационального подхода. Создать качественный, интересный, привлекательный продукт в жестких рамках финмодели — непростая для архитектора задача. Тем не менее некоторые архитекторы и застройщики в этой ситуации находят ориентиры, которые служат отправной точкой для идейной составляющей проекта. Источник вдохновения — природные достопримечательности (лес или водоемы) или, например, история места (значимые события, которые здесь происходили или регулярно повторяются сейчас). Я считаю, что в любой ситуации, будь то «чистое поле» или плотная городская среда, необходим архитектурный конкурс. Он позволяет получить множество экспертных мнений и выбрать лучший вариант среди представленных. Команды архитекторов находятся в конкурентной среде и генерируют наиболее эффективный и привлекательный с точки зрения архитектуры продукт. Этот этап девелоперского цикла, безусловно, необходим для получения наиболее качественного решения. А еще лучше сначала провести архитектурный конкурс по созданию мастер-плана территории. Над ним работает отдельная группа архитекторов с определенной квалификацией, можно выбрать среди предложенных ими вариантов приоритетный и затем обсудить вопрос с местными властями. Важную роль здесь играет архитектурный совет: он помогает доработать решение и собрать комментарии экспертного сообщества. При этом долгосрочную устойчивость проекту все-таки дают конкретные рекомендации, стандарты или дизайн-код, который выпускает местная администрация для будущего развития территории. Когда есть четкие, понятные критерии, а иногда и дизайн-код, получается очень качественная, интересная застройка со стилистической концепцией. Именно стандарты и правила развития города позволяют в будущем сформировать качественную среду для жителей. Развитие девелопмента в «полях» — естественный процесс, ведь постоянно ведется освоение новых территорий. Девелоперам важно синхронизироваться с городом в видении его развития, развития транспортного каркаса и инженерной инфраструктуры — это должно быть определено еще до начала конкурса по созданию мастер-плана, чтобы архитекторы, формирующие массив, понимали, в каких рамках они находятся: на что будет обращать внимание местная администрация и на что — девелопер. При этом застройщик в рамках стандартов может реализовывать и собственные маркетинговые требования в части будущего объекта. В итоге получается качественный продукт, при котором довольны все: и городская власть, и девелопер, и архитекторы, которые смогут реализовать творческие амбиции, а также будущие резиденты и жители».

***

Мария Долгих, директор департамента ценообразования и продукта компании «Север»

«Ситуация, когда стройка идет с нуля «в чистом поле», сегодня не исключение, а тренд. Особенно в рамках комплексного развития территорий: государство вовлекает сотни гектаров бывших полей, и девелоперы получают участки без единого здания, без дорог, без сетей. Это значит, что мы начинаем не с котлована, а с проектирования всей инженерной и социальной инфраструктуры. Сложность здесь даже выше, чем в историческом центре, — там хотя бы понятно, куда подключаться, а тут все нужно создавать с нуля.

Стройплощадка на острове Октябрьский. Калининград. Фото: пресс-служба компании «Кортрос»

Отдельная задача — сформировать мастер-план, который будет учитывать комфортное развитие пространства во времени, так как проекты КОТ на несколько десятков гектаров развиваются обычно сильно дольше, чем проект небольшого размера в городе, и предполагают вовлечение девелопера на период от десяти лет и более. Поэтому продуманный мастер-план с крепко увязанной инженерной схемой, транспортной схемой, развитием социальной и коммерческой инфраструктуры становится ключевым элементом себестоимости проекта в рамках распределения затрат на развитие. Если базовые предпосылки были разработаны грамотно, это постепенно позволяет говорить об увеличении рыночной цены продаж и маржинальности за счет появления нового городского района, полностью построенного в современных трендах. Когда перед девелопером — чистое поле без исторического контекста, без соседних зданий, без стилистических ограничений, это одновременно и огромная свобода, и огромная ответственность. И миф о том, что в чистом поле строй что хочешь и будешь прав, — один из самых опасных в нашей профессии. Те, кто так говорит, забывают главное: через пять-десять лет на этом поле будут жить люди. И если ты построил просто дома-коробки и не продумал городскую среду, транспортную схему и принципы развития района, то это место никогда не впишется в городскую ткань. Оно останется «спальником», из которого люди будут мечтать уехать. Мировая градостроительная практика показывает, что освоение неразвитых территорий при отсутствии внятной концепции зачастую приводит к деградации городской среды. К сожалению, и в России есть примеры такого подхода, некоторые из которых уже стали именами нарицательными в сфере недвижимости. Ключевая ошибка девелопера при работе с КОТ — относиться к такому проекту так же, как к небольшому участку в черте города и пытаться сразу заработать, отбить свои вложения. Проекты КОТ — это всегда игра вдолгую. И чем больше сил, энергии, времени, экспертизы с разных сторон ты вложишь в начале, тем качественнее ты сможешь заявить о проекте на начальном этапе, обеспечив тем самым стабильный поток покупателей, повышая интерес к району. А в среднесрочной перспективе ты уже начнешь получать признание и стабильный денежный поток. Ключевое мнение в развитии КОТ, что проектом с самого начала должна заниматься команда экспертов различного профиля. Чем шире команда, тем большего количества ошибок можно избежать на этапе разработки проекта».

Когда участок окружен исторической застройкой, у архитектора есть естественные ограничители: масштаб соседних зданий, высотный регламент, стилистика «соседей»; в «чистом поле» этих якорей нет, подчеркивает эксперт. «И здесь возникает парадокс: отсутствие запретов не упрощает задачу, а многократно ее усложняет. Потому что ты сам создаешь контекст с нуля — и ошибиться тут гораздо легче. Именно командная работа позволяет выбирать объективно лучшее решение и капитализировать девелоперский продукт», — уверена Мария Долгих. Продолжим.