Как просто было девелоперам, архитекторам, дизайнерам и всем остальным создателям городской недвижимости еще лет 20 назад, когда офисное здание было местом, где люди работали, многоквартирный дом — местом, где они жили, и смешивать две эти жизни считалось дурным тоном. Сегодня совсем иное дело: бизнес-центры превратились в многофункциональные комплексы — очеловеченные и многосценарные, жилые дома обросли «рабочими подробностями» — атрибутами, раньше характерными исключительно для офисных проектов. Все смешалось, позволяя при желании больше не делить время и пространство на рабочее и личное.

Бизнес ФМ решила дать слово игрокам рынка недвижимости: что, по их мнению, есть в современных офисных зданиях из того, что раньше можно было найти только в жилых проектах, насколько значимы эти новые «вкрапления», серьезно ли они изменили и продолжают менять офисную действительность? И напротив, какие детали офисных зданий появляются в многоквартирных домах, какие из них наиболее важны с учетом сценариев современной жизни, пользуются повышенным спросом и практически перешли в разряд обязательных? Наконец, изменились ли подходы к проектированию, разработке архитектурной концепции, строительству, продвижению, продажам, то есть принципиально ли отличается новый офисно-жилой девелопмент от девелопмента «чистых направлений»?

Виктория Васильева, первый заместитель генерального директора компании Stone

«За последние годы офис перестал быть набором кабинетов и переговорных. Современный бизнес-центр все больше напоминает среду для разных жизненных и рабочих сценариев. Появляются элементы, которые раньше ассоциировались преимущественно с жильем или гостиничной недвижимостью: лаундж-зоны, интегрированные кофейни в лобби, общественные террасы, озелененные пространства и другие решения. Более того, объем инфраструктуры в офисных проектах класса А и прайм вырос до 10% от общей площади объекта. Причина этой трансформации весьма практична. Сотрудник приходит в офис не только для выполнения задач за закрепленным рабочим местом: ему нужно провести встречу, поработать в команде, сделать перерыв, пообщаться с коллегами или решить бытовой вопрос в течение рабочего дня. Поэтому ценность офиса определяется уже не только площадью и качеством отделки: на первый план выходит его социальная функция. Для арендаторов и покупателей человекоцентричные инфраструктурные решения перестали быть лишь декоративным дополнением: они влияют на привлекательность объекта для сотрудников и помогают поддерживать корпоративную культуру. Однако задача девелопера заключается не в том, чтобы механически добавлять в бизнес-центр всевозможные сервисы. Необходимо понимать, какие решения действительно аккумулируют спрос, а какие останутся невостребованными и приведут к росту эксплуатационных расходов. В офисном проектировании постепенно закрепляется сценарный подход: пространство оценивают по тому, как оно будет работать в течение всего дня. Параллельно меняется и жилой сегмент, особенно решения в бизнес- и премиум-классах, где все чаще оценивается качество ежедневного пользовательского опыта вне квартиры. Например, появляются бизнес-гостиные, коворкинги, переговорные, площадки на открытом воздухе с USB-разъемами и розетками. Жители получают доступ к сервисам, которые помогают вынести часть задач из квартиры, не тратя время на поездку в офис. Перенос функций между офисной и жилой недвижимостью меняет саму логику девелопмента. Подчеркну еще раз: сегодня проектирование начинается с анализа пользовательских сценариев, в то же время без учета жизненного цикла здания и опыта в управлении невозможно определить, будет ли конкретная функция действительно полезной для пользователя или со временем превратится в дорогой и малоиспользуемый элемент. Меняется и продвижение. Офисный объект уже недостаточно описывать через класс, площадь и набор технических характеристик. В коммуникации важно показать, как здание помогает компании привлекать талантливых сотрудников, а в жилом проекте, в свою очередь, необходимо иллюстрировать, как устроен повседневный маршрут жителя — от входа в лобби и получения заказа до занятий спортом и общения с соседями. Однако офисный и жилой девелопмент не становится одним и тем же продуктом, поэтому переносить нужно не готовые решения, а принципы: внимание к человеку, гибкость, надежность сервисов и соответствие среды реальному образу жизни. Переплетение составляющих стоит оценивать скорее положительно, если у человека сохраняется возможность выбора. Близость рабочих сервисов к дому помогает экономить время, снижает зависимость от ежедневных поездок, поддерживает предпринимательские и профессиональные сценарии. Для семей с детьми, самозанятых, руководителей и специалистов с гибким графиком это дает дополнительную свободу в организации дня. Поэтому хороший проект не заставляет человека действовать по заранее заданному сценарию. Он оставляет возможность выбора: сосредоточиться, встретиться, побыть одному, провести время с семьей или воспользоваться сервисом тогда, когда это действительно необходимо. В этом и состоит главный вектор развития современной недвижимости: здания становятся гибче, но их ценность по-прежнему определяется тем, насколько точно они отвечают реальной жизни».

***

Анна Шишкина, коммерческий директор компании Foresight development

«Задача современных офисных пространств — не только обеспечить сотрудника рабочим местом, но и закрыть значительную часть повседневных потребностей в течение дня. Даже в небольших офисных центрах сегодня фактически обязательным стандартом становятся кафе, аптеки и базовые сервисы. В крупных штаб-квартирах этот подход развивается еще дальше: появляются полноценные фитнес-зоны с душевыми, комнаты для онлайн-переговоров, кофе-пойнты, кабинеты психолога, комнаты матери и ребенка. Такие решения напрямую отвечают запросам арендаторов и сотрудников. Люди проводят в офисе значительную часть дня, поэтому возможность решить бытовые вопросы, провести встречу или отдохнуть, не покидая здания, становится важным преимуществом объекта и заметно повышает качество рабочей среды. С другой стороны, распространение удаленного формата работы сформировало запрос на пространства, где можно провести онлайн-встречу или спокойно поработать, не тратя время на дорогу. Поэтому современные жилые проекты все чаще включают коворкинги, переговорные и небольшие общественные рабочие зоны. Дополнительно их нередко оснащают кофе-пойнтами или вендинговыми автоматами. При создании многофункциональных жилых и офисных комплексов девелоперы стремятся не просто объединить разные функции в одном проекте, а добиться между ними синергии. Это позволяет более эффективно распределять инфраструктуру и создавать полноценную среду для жизни и работы. Например, продуктовый магазин логично размещать ближе к жилой части комплекса, тогда как кафе с бизнес-ланчами, рестораны или винные бутики более востребованы рядом с офисными площадями. Данный тренд позволяет экономить самый ценный ресурс современного человека — время. Для многих покупателей жилья, особенно владельцев бизнеса и предпринимателей, важно иметь возможность арендовать или приобрести офисное помещение рядом с домом. Такое соседство позволяет сохранить больше времени для семьи, отдыха и личных дел».

***

Павел Иншаков, коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости «Сезар Про» компании Sezar group

«Раньше девелоперы продавали квадратные метры для определенной функции. Сегодня это уже невозможно: современные девелоперы продают время, комфорт и свободу выбирать, где жить и работать. Что жилого появилось в современных офисах? На мой взгляд, главное изменение заключается не в появлении отдельных сервисов, а в переосмыслении самой роли офиса. Сегодня качественные офисные пространства должны конкурировать с домашним комфортом и одновременно предлагать то, чего человек не может получить дома. Отсюда появляются лаунж-зоны, пространства для отдыха, спортивная инфраструктура, рестораны, террасы, приватные зоны, разнообразные общественные пространства, двухсветные лобби. Но я бы выделил более важный момент: современный офис должен давать человеку причины приехать туда, даже когда у него есть возможность работать удаленно. В идеале работать можно будет без привязки к физическому офису: устройства вроде Apple Vision Pro смогут создавать эффект присутствия. Но онлайн не заменяет живого общения с коллегами и партнерами в одном пространстве. Поэтому значение приобретает не только качество рабочего места, но и вся экосистема здания: от гастрономии до возможности полноценного общения. Для покупателя офиса это также становится экономическим фактором. Качественная инфраструктура может усиливать конкурентоспособность объекта на арендном рынке. Она помогает привлекать новых арендаторов и поддерживает ликвидность актива. Это и есть та трофейность, о которой я всегда говорю. Теперь о том, что из офисов пришло в жилье: перетекание идет в обе стороны, и это нормально. Произошел зеркальный процесс: дом перестает быть исключительно местом проживания. Появляются переговорные на первом этаже, просторные лобби, консьерж-сервис, позволяющий заказать кофе к столу по QR-коду, — изначально такие сервисы были характерны для офисов. Во многих жилых комплексах уже работают полноценные коворкинги и есть переговорные с хорошей конференц-связью. Деловые гостиные тоже пришли из офисного сегмента в жилой. Здесь важно понимать, что речь идет не о попытке перенести офис в квартиру. Наоборот, человек хочет иметь возможность работать рядом с домом, но не обязательно внутри собственной квартиры. Это принципиальная разница. В премиальном сегменте особенно важна возможность выбора. Сегодня человек работает из квартиры, завтра проводит встречу в приватной переговорной своего жилого комплекса, а послезавтра едет в полноценный офис. Думаю, что качественное пространство для работы постепенно становится важной частью конкурентоспособности жилого продукта. Однако говорить, что оно уже обязательно для всех покупателей, было бы неверно. Все зависит от аудитории, позиционирования проекта и того, где он находится. В целом я считаю, что девелопмент переходит от создания отдельных зданий к проектированию сценариев жизни. Раньше логика была простой: проектируем жилой дом или офис, определяем квартирографию или офисографию, создаем необходимые общественные пространства, продаем квартиры или офисы. В обоих случаях логика была одинаковой. Сегодня этого уже мало, чтобы продукт был конкурентоспособным. Девелопер должен начинать не с вопроса, сколько квадратных метров он построит, а с вопроса, как человек будет использовать эти квадратные метры на протяжении всего дня и сколько он готов за это заплатить. Именно ответы должны влиять на архитектуру, функциональное наполнение, коммерческую концепцию и модель управления недвижимостью (при этом девелоперы могут столкнуться с тем, что управлять построенными объектами некому). При таком подходе коммерческая недвижимость перестает быть исключительно источником самостоятельной выручки. Она одновременно работает на привлекательность всего проекта, в том числе его жилой части: хороший ресторан, качественная сервисная инфраструктура, образовательное общественное пространство способны сформировать ее дополнительную ценность. При этом коммерческая недвижимость самодостаточна, поэтому иногда наиболее эффективное коммерческое решение заключается не в максимизации продаваемых площадей, а в создании функций, которые повышают привлекательность и стоимость всего проекта».

***

Анна Усатова, коммерческий директор компании Dar

«Офисы действительно перестают быть утилитарными. Сегодня даже если человек хочет работать из офиса, для него все равно важна опция взять день и поработать удаленно. Раньше не было такой конкуренции: ты физически был привязан к рабочему месту. При этом для компаний все еще предпочтительнее, чтобы люди хотя бы периодически работали из офиса, потому что креативность и скорость принятия решений в офисе выше, чем, когда все на удаленке. Для некоторых людей и компаний особо значим статус, и офисное здание этот статус придает. Однако офису, помимо утилитарного стола, стула и компьютера, нужно предложить что-то еще, чтобы сотрудник чувствовал себя комфортно и у него не было большого резонанса от выезда из дома. Зачастую стоит задача, чтобы пространство офиса выглядело и ощущалось человеком даже лучше, чем его собственный дом, было уютным и одновременно создавало рабочую атмосферу, ведь офис — это пространство для комфортного столкновения сотрудников, чтобы они общались, взаимодействовали, настраивали связи и быстро решали рабочие задачи. Отсюда появляются дополнительные функции, зоны отдыха и неформального общения. Многим важно менять обстановку для поддержания эффективности: поработать за столом, потом подняться и поработать стоя, перейти в более расслабленную зону, посидеть в кресле или на диване, пойти на комфортную кухню и за обедом перекинуться парой слов, выйти на улицу и поработать там. Такие смены сценариев разбивают монотонность рабочего дня. Отмечу, что благоустройство в жилье входит в топ-10, а то и в топ-5 того, на что обращают внимание люди при покупке. В современном офисном девелопменте качественное, интенсивно озелененное, наполненное функциями благоустройство работает на то, чтобы люди хорошо ощущали себя и хотели приезжать в офис. Безусловно, гостиная и хорошая кухня — это то, что из жилья перекочевало в офисы. А вот лобби, напротив, — элемент, который перешел из коммерческой и офисной недвижимости в жилье. Красивые входные группы — это же изначально про общественные пространства. Но в какой-то момент стало понятно, что людям дома тоже хочется не просто заходить в отдельный подъезд, а ощущать торжественность возвращения домой. Конечно, все это меняет девелоперские подходы. Новый офисно-жилой девелопмент отличается гибридностью: офис заимствует жилые сценарии, жилье — коммерческие и офисные решения; проектирование, строительство и продажи все больше учитывают этот обмен, и девелоперы понимают, что важно конструктивно сделать шаг колонн и остекление так, чтобы каждая компания могла перенарезать пространство под свои нужды без проблем. Я оцениваю весь этот процесс скорее положительно, но с оговоркой. Плюс в том, что офис может стать не хуже дома: с красивым лобби, зонами отдыха, кухней, благоустройством, парком на кровле. Тогда сотрудник приезжает в офис не по принуждению, а потому что там комфортно и интересно. Опасность же в том, что если офис остается сугубо утилитарным, некомфортным, без света, воздуха, нормального климата и возможности перепланировки, то человек не понимает, зачем ему ехать, если дома лучше. Переплетение рабочего и домашнего — это не проблема сама по себе, а вызов для девелопера: офис должен предложить то, чего человек не получит дома, или как минимум не проигрывать дому по качеству среды. Поэтому теперь недостаточно просто построить офисное здание или жилой дом. Нужно проектировать среду, которая поддерживает несколько сценариев жизни — работу, общение, отдых, восстановление, — и делать это на уровне концепции, конструктива, инженерии и благоустройства».

***

Илья Кузнецов, директор по коммерческой недвижимости компании Plus development

«Сначала в жилых комплексах стал активно развиваться стрит-ретейл. Одновременно начали расти сервисы доставки, а люди стали отходить от модели частого посещения крупных торговых центров. Постепенно они привыкли к тому, что вокруг дома есть широкий выбор товаров и услуг, а остальное (почти все) можно заказать с доставкой. Это запустило цепную реакцию и сильно повлияло на офисные здания: в их составе стало появляться не только базовое предложение типа общепита и кофеен, но и специфические сервисы, связанные с офисным потреблением. Это, например, рестораны самых разных форматов, фитнес-клубы, салоны красоты, бизнес-услуги, медицинские центры, специализированные комнаты для курьерских доставок. Офисные проекты, которые в последние годы выводят на рынок, уже заметно отличаются как от классических БЦ, так и от жилых комплексов по пропорциям в этой части: в деловых центрах их доля сейчас может быть выше 10%. Конечно, это характерно не для всех объектов, но во многих новых БЦ торговля и сервисы уже занимают 10-15% площади. Таким образом девелоперы улучшают продукт и создают больше оснований для покупки офиса. На работе человек может проводить больше времени, чем дома, поэтому важно закрывать дополнительные потребности, которые у него возникают. В итоге налицо симбиоз: теперь для покупателя офиса развитая торговая и сервисная инфраструктура — существенный плюс, а для ретейла привлекательна качественная и компактно расположенная аудитория бизнес-центров. В жилые комплексы теперь часто интегрируют пространства для работы и переговорные комнаты. Некоторые девелоперы идут дальше: на первом этаже дома — стрит-ретейл, на втором — офисные блоки и далее уже квартиры. Нельзя сказать, что такие опции обязательны, но они обогащают продукт, создают важное преимущество: можно работать за пределами квартиры, не занимая кухню или гостиную, но все равно дома. Особенно это актуально для Москвы: большие расстояния, длительная дорога до офиса и гибридный график играют свою роль. Так что все более востребованными становятся рабочие пространства общего пользования в ЖК — с интернетом, розетками, столами. В новых качественных проектах это могут быть уже полноценные деловые зоны: небольшие переговорные, помещения для онлайн-конференций, места для индивидуальной работы, иногда — многофункциональные комнаты, которые можно использовать для встреч или занятий. Правда, востребованность таких решений сильно зависит от класса жилья, аудитории и локации. Для массового проекта важнее базовая функциональность и доступность, а в бизнес- и премиум-классах рабочие пространства становятся частью УТП. Конечно, есть и другие элементы, которые пришли в жилую среду из офисной: ресепшен или служба консьерж-сервиса, электронный контроль доступа, комнаты для получения заказов и постаматы, зоны для курьеров. Если суммировать вышесказанное, то в проекты теперь закладывают более разнообразную инфраструктуру, что естественным образом влияет на все: от проектирования (надо создать и торговые помещения, и фитнес, и ресторан, и, скажем, террасу) до продвижения соответствующего УТП. Но вообще, изменения последних лет более комплексные. Так, подходы к проектированию в целом сильно изменились. Самая болезненная тема — требования города к эстетике объектов и точности исполнения проекта. Власти очень внимательны к качеству и стоимости решений, прежде всего фасадных, которые теперь составляют значительную долю затрат. Требования к точности исполнения также усиливают давление на девелоперов. После согласования АГР практически нельзя отступать от заложенных в документе решений, что для девелопера означает гораздо более глубокую проработку проекта на самой ранней стадии, задолго до того, как проект выйдет на рынок. Чтобы исключить задержки, многие застройщики нанимают несколько архитектурных команд, каждая из которых создает по несколько вариантов. Большая часть предложенных концептов в итоге идет «в стол», но даже такое дорогое решение лучше, чем работать с одним архитектором, не получить согласование концепции и начинать все сначала. Повторная работа может занять еще три месяца, а каждый такой месяц стоит настолько дорого, что проще привлечь нескольких архитекторов и представить совершенно разные концепции, чтобы согласовать с первой попытки. Что касается продукта и маркетинга, то в офисный рынок многое привнесли именно жилые девелоперы. Само понятие продукта на офисном рынке появилось только в последние несколько лет. Это связано с тем, что жилые застройщики вышли на рынок, а для них продуктовый подход хорошо знаком, весь путь отработан более детально. Тот объем информации, который готовят по жилому проекту к моменту старта продаж, в офисном сегменте не был востребован. На то было две причины. Во-первых, большую часть бизнес-центров строили под сдачу в аренду, а арендаторы принимали решения не к началу строительства, а гораздо позже. Во-вторых, сегодня около 70% новых проектов офисных зданий реализуется по модели продажи блоков. Застройщики открывают продажи в момент получения разрешения на строительство или даже раньше, и к этому моменту весь материал для покупателя уже должен быть готов. Фактически произошло перерождение офисного рынка. Раньше он был ориентирован на B2В, большого количества презентационных материалов не требовалось. Если девелопер выпускал качественную брошюру к старту проекта и у него были готовы все планировки, этого уже было достаточно. Теперь проектов стало больше, конкуренция выросла, на рынок пришло много девелоперов из жилого сегмента. Каждый старается подойти к старту продаж с максимальным пакетом маркетинговых материалов и продуктовых опций. Условно говоря, мы движемся к тому, чтобы офис, как и квартиру, можно было купить удаленно в несколько кликов. Думаю, это произойдет уже достаточно скоро».

Порой застройщики вынужденно развивают два направления, продолжает Илья Кузнецов. «Московская программа создания мест приложения труда фактически ставит девелопера в ситуацию, когда он должен построить офисное здание в составе жилого массива, чтобы получить льготу за смену ВРИ. Конечно, регенерация территорий за счет сочетания жилья и офисов — очень эффективный подход. Но многие проекты, в том числе крупные, теперь появляются в удаленных локациях, и продавать их непросто. Это вызов для столичных застройщиков с точки зрения продвижения и продаж», — поясняет эксперт.

И добавляет: нельзя, впрочем, сказать, что жилых девелоперов попросту вынуждают строить офисы. «На самом деле сочетание офисов и жилья в портфеле — разумная диверсификация, поскольку рынок недвижимости цикличен в целом и каждый его сегмент — в частности, и эти циклы не всегда совпадают. Условно офисный сектор может находиться на подъеме, а жилой — на этапе коррекции. Если у девелопера в портфеле только жилье и весь рынок идет вниз, он оказывается там же. Поэтому офисно-жилой девелопмент выгоднее «чистых» направлений», — считает Илья Кузнецов.

Офисное пространство. Фото: пресс-служба компании MR

Собеседник Бизнес ФМ согласен с коллегами: компании приходят к мнению, что в офисе должно быть то, что невозможно обеспечить дома — пространства для совместной работы, соответствующие вычислительные мощности, хорошая техника, удобная мебель, фитнес и так далее. Все это нужно, чтобы сотрудники понимали, зачем они приезжают в офис и какие задачи могут решать именно там. «Пусть из 200 сотрудников 100 человек в конкретный день находятся в офисе, а остальные работают из дома. Важно, чтобы те, кто приехал, чувствовали себя максимально комфортно и могли эффективно выполнять задачи, которые трудно решить удаленно. Опасностей я здесь не вижу. Это нормальная жизнь и просто очередной этап эволюции трудовых отношений», — уверен Илья Кузнецов.

Подводя черту, Павел Иншаков признается, что оценивает процесс сближения дома и офиса скорее положительно, но с одной принципиальной оговоркой: сближение функций не должно означать размытие или исчезновение границ между работой и личной жизнью. «Качественная недвижимость должна предоставлять человеку больше свободы. Возможность работать рядом с домом не означает необходимость работать круглосуточно. Наличие ресторанов и общественных пространств в офисном здании не означает, что человек должен проводить там весь свой день. Главная ценность здесь — в выборе. С экономической точки зрения чем больше повседневных потребностей человек может удовлетворить внутри своего жилого района или делового окружения, тем выше потенциальная ценность этой среды для пользователя. При этом для девелопмента возникает новая ответственность: недостаточно построить инфраструктуру, необходимо обеспечить ее реальную востребованность и качественную эксплуатацию. Пустующие коворкинги или рестораны без устойчивой аудитории не создают ценности лишь потому, что предусмотрены в проекте или отмечены галочкой в презентации», — рассказывает эксперт.

Главный, по его мнению, вывод: конкуренция будет заметно смещаться из плоскости архитектуры, месторасположения и квадратных метров в плоскость качества повседневной жизни. «Люди покупают не только квартиру, в которой будут спать, или офис, в котором будут работать: они выбирают среду, в которой хотят проводить свое время. Задача современного девелопмента — создать эту среду так, чтобы человек сам хотел в ней находиться. В конечном счете самый дорогой ресурс современного человека — не квадратные метры, а время. Оно течет для всех одинаково и ограничено у каждого», — ставит точку Павел Иншаков.