Рынок складов в этом году, вопреки всем пессимистическим прогнозам, показал себя с наилучшей стороны. Пока остальные сегменты коммерческой недвижимости с переменным успехом пытались адаптироваться к условиям кризиса, здесь фиксировались крупнейшие сделки. По данным компании CBRE, объем спроса достиг рекордных 1,3 млн квадратных метров, причем в 50% случаев речь шла о площадях свыше 30 тысяч квадратных метров.

Впрочем, подобный результат можно считать вполне логичным, если учесть, что именно сейчас потенциальные арендаторы и покупатели имеют возможность найти подходящую площадь по максимально привлекательной цене. По словам аналитиков, игроки стремятся зафиксировать комфортные коммерческие условия, адекватно оценивая высокую эффективность долгосрочных инвестиций в текущей рыночной ситуации, и спешат приобрести крупные активы в собственность. Наибольшая активность в уходящем году была свойственна ритейлерам, многие из которых приобретали распределительные центры, рассчитывая снизить риски логистической составляющей бизнеса и стабилизировать работу цепи поставок.

Александр Чуриковруководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL«Несмотря на кризис, крупные компании, например, ритейлеры и логисты продолжают поддерживать спрос на большие площади, к тому же появляется спрос на небольшие площади порядка 2-4 тысяч квадратных метров более низкого качества от мелких игроков, которые затем реконструируются по индивидуальным техническим требованиям клиента. Из-за снижения ставок аренды и высокой стоимости заемных средств большинство девелоперов переходят на схемы строительства под конкретного заказчика (built-to-suit). Рынок онлайн-торговли продолжает стремительный рост, несмотря на кризис в экономике. По прогнозам экспертов, он будет расти на 20-25% ежегодно. Таким образом, предполагается, что основную долю спроса в 2016 году будут составлять оффлайн- и онлайн-ритейл».

Но даже при значительном спросе объем вакансии сохраняется на прежнем уровне в 1 миллион квадратных метров, что равно 10% от общего объема предложения. И это притом, что в 2015 году новые проекты на рынок практически не выходили: пустующие площади появляются в основном на «вторичке». Ожидается, что в ближайшие годы разрыв между объемом свободных помещений на первичном и вторичном рынке станет еще более значительным.

Под влиянием кризиса постепенно снижался и уровень среднерыночных ставок аренды, которые с 4,3 тысячи рублей за квадратный метр в год, зафиксированные на начало 2015-го, упали до сегодняшних 4 тысяч рублей за квадратный метр в год. В итоге, по сравнению с 2014 годом, снижение составило 20%. Излишне говорить, что более 90% договоров перешли в рублевую зону. По мнению аналитиков, при таких ценах спекулятивный девелопмент теряет всякий смысл. Ситуация может начать меняться только во втором полугодии 2016 года, если у рынка появятся реальные условия для восстановления.

Антон Алябьевдиректор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE«Уровень деловой активности в 2016 году будет по-прежнему высоким. Объем сделок ожидается на отметке 1 миллион квадратных метров, однако в структуре этого спроса доля сделок, связанных с ростом компаний и расширением логистики, будет составлять только 500-600 тысяч квадратных метров. Остальные сделки — это новые контракты по занятым сейчас площадям, обусловленные оптимизацией логистической составляющей. Поэтому, даже несмотря на замедление нового строительства в 2016 году до 700 тысяч квадратных метров, из которых доступны спросу лишь половина, вакансия снизится незначительно, предположительно до отметки в 8-9%, что будет удерживать ставки на текущем уровне. Итоги 2015 года фиксируют новые тренды, которые станут объективной реальностью рынка и в 2016 году. Полноценно работать смогут лишь наиболее эффективные девелоперы, которые будут нацелены на форвардные контракты и строительство под клиента, что мы уже наблюдаем».

Значительный объем пустующих площадей и, казалось бы, широкий выбор, который сейчас появился у потенциальных покупателей и арендаторов, не отменяет того, что рынок складов Москвы и Московской области по-прежнему не насыщен и испытывает острую нехватку качественных объектов. Поэтому собственникам практически повсеместно приходится удовлетворять технические индивидуальные требования заказчика, что дает стимул для дальнейшего развития принципа built-to-suit. По той же причине все более востребованными становятся объекты В и даже С классов, которые каждой конкретной компании выгодно реконструировать и оборудовать в соответствии с собственными нуждами.