Наличие международных экосертификатов LEED, BREEAM, WELL повышает стоимость офисных помещений. Наиболее заметная разница наблюдается в Москве и Санкт-Петербурге, где «зеленые» офисы продаются на 10-20% дороже, а арендные ставки в них на 5-10% выше рынка. Такое утверждение содержит исследование*, которое совместно провели эксперты компании CORE.XP и делового квартала «Сколково парк».

Директор по аренде «Сколково парк» Елена Малиновская отмечает, что современные покупатели и арендаторы из числа крупных компаний, которым важен их ESG-статус, все чаще включают экопараметры (энергоэффективное остекление, умные системы учета ресурсов, инфраструктуру для электромобилей, hospital-класс вентиляции, интеллектуальное BMS-управление, углеродно нейтральные материалы и так далее) в список ключевых критериев при выборе офиса и готовы за них платить. У многих обязательным требованием становится наличие экосертификата — не как документа, а как подтверждения комплекса решений, формирующих новое качество рабочей среды.

Фото: Деловой квартал «Сколково парк»/skolkovoforbusiness.ru

«Спрос на «зеленые» офисы сегодня формируется под влиянием нескольких устойчивых тенденций. Компании все чаще рассматривают офис не просто как рабочее пространство, а как инструмент заботы о сотрудниках и имиджевый ресурс. И тут важную роль играют требования к энергоэффективности, качеству внутренней среды, использованию экологичных материалов. Это особенно актуально в условиях гибридного формата работы, когда офис должен привлекать сотрудников за счет комфорта, безопасности и продуманной эргономики. Кроме того, все больше арендаторов ориентируются на соответствие ESG-целям и выбирают площадки, которые отвечают этим требованиям», — рассказывает директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-девелопмент» Светлана Мазур.

«Конкуренция на рынке стимулирует застройщиков искать способы улучшить и качество строительства, и условия дальнейшего пребывания в здании резидентов, а «зеленый» офис — это дополнительный стандарт качества. Принципы «зеленой» политики уже давно зашиты в стратегию большей части крупных отечественных компаний. Такие гиганты, как «Яндекс», X5, Т-банк, «Сбер», VK, Wildberries, Ozon, нуждаются в постоянном расширении офисных площадей. При этом постулаты их позиционирования напрямую ведут в сторону именно «зеленых» офисов. Отдельная особенность таких помещений — это повышенный уровень комфорта, за которым также стремится большинство компаний в рамках развития своего HR-бренда и повышения качества работы сотрудников. Сегодня основной пул работников начинает формироваться из поколения зумеров, для которых экоповестка играет очень важную роль», — добавляет руководитель направления «зеленого» строительства компании Forma Егор Гуреев.

Фото: Катерина Ковалева/Фотобанк Лори

Есть, однако, ряд важных оговорок. Во-первых, как подчеркивают авторы упомянутого исследования, масштабно тема «зеленых» офисов и экосертификатов и правда звучит только в обеих столицах и, может, еще в некоторых российских миллионниках. «Если, например, в Москве дополнительные вложения в «зеленые» стандарты оправданы высоким спросом, то в регионах премиальный апгрейд пока минимален. Ключевыми драйверами стоимости становятся не столько сами сертификаты, сколько реализованные в проектах решения — энергоэффективные инженерные системы, продуманные общественные пространства и здоровый микроклимат», — делятся наблюдениями эксперты.

Иннополис в Татарстане. Фото: E.O./Фотобанк Лори

Во-вторых, «сертификат становится реальным конкурентным преимуществом только в сочетании с качественной архитектурой и удачным расположением, а также при условии наличия реальных улучшений энергоэффективности, качества воздуха и комфорта работы», — уточняет директор отдела устойчивого развития и экологической сертификации CORE.XP Андрей Бенуж.

И в-третьих, все вышеперечисленные международные системы уже несколько лет, как ушли из России, и сегодня отечественному офису что получить сертификат BREEAM, что приладить звезду с неба себе на фасад — одинаково нереально. Раньше наличие сертификата однозначно свидетельствовало о вовлеченности проекта в международную ESG-повестку, а сегодня если такого маркера нет, то что? Да и сохранилась ли эта повестка в полном объеме после массового исхода из нашей страны иностранных компаний, которые, давайте честно, и были ее основными адептами и «толкачами»? Вот что думают по этому поводу игроки рынка.

Павел Якимчук, партнер, руководитель департамента управления строительными проектами компании Commonwealth Partnership (CMWP)

«Сертификат не панацея и не единственный путь, обеспечивающий соответствие «зеленым» стандартам. Сертификат — это скорее официальное подтверждение. Но, по нашему опыту, высокий уровень сертификации ранее можно было получить без серьезных дополнительных инвестиций, а просто реализуя качественный проект с продуманными современными техническими решениями. Формальная сертификация требовала правильного документального подтверждения того, что уже и так было заложено в проект. Таким образом, вопрос сводится к следующему. Если нужно официально подтвердить «зеленый» статус объекта — нужен сертификат, и сейчас уже есть российские аналоги международных стандартов, которые позволяют получить признание на национальном уровне. Если не так важно официальное признание, как сама реализация, можно самостоятельно выполнить требования стандарта, в том числе международного, но не «подаваться» на получение формального сертификата. Качественные, обдуманные решения, реализованные в проектах, точно будут стимулировать спрос. Важно при этом, чтобы возможные затраты себя окупали».

***

Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента компании West Wind Group

«В России становится популярной отечественная система сертификации «Клевер», которая совокупно включает свыше 60 параметров оценки для новых и находящихся в эксплуатации зданий. Согласно ей, объект должен соответствовать строгим требованиям к энергоэффективности, использованию экологически чистых материалов в отделке, качеству воздуха, уровню освещенности, шумоизоляции, утилизации отходов. Учитывается также транспортная доступность, внедрение принципов устойчивого развития, анализ углеродного следа в ходе управления объектом и другие параметры. Девелопер может позиционировать бизнес-центр как «зеленый», не имея официального сертификата. Но для этого важно, чтобы здание соответствовало ключевым экологическим критериям. И важно не только внедрить эти решения на этапе строительства, но и поддерживать их эффективную работу в процессе эксплуатации».

***

Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости компании MR

«Сегодня на рынке есть несколько российских стандартов, позволяющих подтвердить «зеленые» характеристики офисного здания, — не только «Клевер», но и, например, GREEN ZOOM. Роскачество вместе с Российским экологическим оператором (РЭО) сейчас работает над проектом сертификации «Зеленый офис» на базе отдельного стандарта. То есть даже без международного сертификата можно подтвердить экологичность проекта. При этом представленные на рынке системы оценки пока носят добровольный характер, а у ряда офисных девелоперов есть собственные внутренние требования. Главное — реальное соответствие экологическим принципам, которые можно подтверждать, например, открытой отчетностью. Я думаю, мы вправе назвать спрос на «зеленые» офисы высоким. Достаточно посмотреть на то, как активно рынок начал искать замену международным системам и как бодро проходит сертификацию по национальным стандартам. BREEAM и LEED, некогда самые популярные в России стандарты, покрывали примерно 20% офисов (по 10% каждый). В штуках это не более чем полторы сотни, и это за десятилетие. А за три года существования «Клевера» уже сертифицировано 53 объекта общей площадью 3,5 млн квадратных метров, и более 20 — только за последний год. При этом современный офисный рынок только ищет баланс, нас ждут еще три-четыре года активного развития, пока не будет устранен существующий дефицит предложения. А потребитель уже имеет высокие требования к качеству и «устойчивости» коммерческой недвижимости, которые, безусловно, девелоперы будут стремиться удовлетворить».

***

Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор компании Capital Alliance

«Для офисов класса Prime экосертификат уже является обязательным. Но и класс А, пока еще факультативно, также активно проходит сертификацию, понимая востребованность критерия у инвесторов и конечных пользователей. Вполне ожидаемо, что в ближайшие годы экологическая повестка в строительстве будет только усиливаться: от безотходного производства и применения вторичных материалов до внедрения умных технологий управления микроклиматом, биофильного дизайна с живыми растениями и «зелеными стенами», а также создания более инклюзивных и многофункциональных пространств, способных укреплять корпоративную культуру и формировать благоприятную рабочую среду. Отмечу, что «зеленый» статус остается фактором, повышающим спрос и ликвидность проекта. Кроме того, «зеленые» технологии — показатель социальной ответственности девелопера. Поэтому даже в условиях ограниченного предложения серьезные игроки инвестируют в «зеленое» строительство как часть своей имиджевой и ESG-стратегии».

***

Елена Малиновская, директор по аренде делового квартала «Сколково парк»

«Спрос уже сформирован, но он проявляется не в запросе «хочу «зеленый» офис», а в требованиях к качеству пространства. Ключевые характеристики, которые сегодня становятся определяющими при выборе, практически полностью совпадают с тем, что в девелоперской среде принято называть устойчивыми, или экологичными, зданиями. Речь идет не просто о тренде — это уже насущный, экономически обоснованный стандарт. Компании, особенно те, кто претендует на статус работодателя первого эшелона, все чаще отдают предпочтение объектам с продуманной «зеленой» инфраструктурой, причем современный бизнес требует подтвержденной устойчивости, а не маркетинговых заявлений. Если еще несколько лет назад главным критерием оставалась локация, то сегодня многие компании готовы выбирать менее близкие к центру районы, если это дает возможность обеспечить сотрудникам более качественную, комфортную и безопасную среду. Это напрямую связано с корпоративной стратегией: улучшение условий труда, снижение заболеваемости, повышение вовлеченности сотрудников и, как следствие, рост производительности и финансовых показателей. «Зеленая» повестка больше не воспринимается как факультатив или плюс к имиджу, это инвестиция в бизнес-модель, и «зеленый офис» — это не «опция по желанию». Это часть новой нормы офисного рынка, задаваемой не только изменившимися требованиями арендаторов, но и прагматичной логикой долгосрочных инвестиций».

Словом, как подчеркивает главный архитектор компании DG (Development Group) Евгений Телешевский, национальные системы, хоть и не получили широкого признания за рубежом, являются рабочими инструментами для оценки и позиционирования на российском рынке. «Девелоперам и собственникам «зеленых» офисов сегодня нужно концентрироваться на конкретных измеримых параметрах: энергоэффективность, качество воздуха, водосбережение, экологичные материалы, комфорт для пользователей, развитая инфраструктура. Время от времени стоит делать аудит, выявлять точки роста, постепенно внедрять улучшения и при возможности сертифицировать объект в отечественных системах — это позволит позиционировать офис как «зеленый» с реальными преимуществами», — советует эксперт.

«Зеленый» с реальными преимуществами — значит, с реальной прибавкой в части арендной ставки и цены квадратного метра, правильно? Согласны ли игроки рынка с самой постановкой вопроса и с размером этой прибавки, указанном в исследовании, с которого начинался разговор? Правда ли, что строительство «зеленого» офисного здания обходится заметно дороже, чем возведение обычного бизнес-центра? Как конкретно проявляется экономия на эксплуатации, о которой все так любят говорить применительно к «зеленым» офисам, и в одной ли эксплуатации тут дело? Об этом — в следующий раз.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ