Офисный рынок: будущее с приставкой «эко»

Как считает партнер, руководитель департамента управления строительными проектами компании Commonwealth Partnership (CMWP) Павел Якимчук, при правильном подходе строительство «зеленого» офиса не обязательно обходится дороже строительства обычного. А эксплуатация — обязательно? Ведь замруководителя коммерческого департамента компании West Wind Group Марина Гостева права: важно не только внедрить различные экорешения и экосистемы на этапе возведения объекта, но и поддерживать их эффективную работу на протяжении всей жизни здания.

По оценкам генерального директора компании City & Malls PFM Натальи Фроловой, в принципе управлять «зеленым» офисом проще, но только если он изначально спроектирован в этой парадигме. В случае, когда необходим процесс трансформации обычного офиса и переход его к устойчивой экологичной модели, это будет не только технически сложно, но и довольно затратно.

«Внедрение экосистем управления, будь то автоматизированные климатические установки, интеллектуальное освещение или централизованные хабы контроля ресурсов, требует серьезных инвестиций на этапе запуска. Эти системы редко бывают универсальными и практически всегда нуждаются в индивидуальной настройке под архитектурные и технические особенности конкретного здания. Но есть и свои безусловные плюсы. Например, наличие единого хаба позволяет в реальном времени регулировать освещение, параметры микроклимата, сводя к минимуму необходимость ручного вмешательства», — поясняет собеседница Бизнес ФМ.

Наталья Фролова генеральный директор компании City & Malls PFM «Зеленый» офис — это не только технологии, но и архитектура. Конструктивные решения здания зачастую играют ключевую роль: рациональное использование естественного освещения, грамотная ориентация окон, светопрозрачные кровли с автоматическими затемняющими системами — все это позволяет существенно снизить потребление электроэнергии, сохраняя при этом комфортную среду. Архитектура, подчиненная принципам устойчивого развития, перестает быть фоном и становится активным элементом энергоэффективности. Там, где днем не требуется искусственное освещение, экономия возникает естественным образом. Но добиться этого можно только при условии, что такие решения заложены на стадии проектирования, а не внедряются постфактум. Некоторые компании практикуют частичное внедрение экологических инициатив в уже существующих пространствах. Это, как правило, делается не в целях экономии, а в рамках осознанного выбора. Отказ от бутилированной воды в пользу питьевых фонтанчиков, например, снижает потребление пластика и формирует культуру разумного потребления среди сотрудников и посетителей. В таких решениях ключевую роль играет не финансовый эффект, а приверженность экологическим ценностям. Даже точечные шаги в этом направлении положительно влияют на репутацию бизнеса и задают ориентиры устойчивого поведения как внутри организации, так и за ее пределами».

Сегодня интерес со стороны девелоперов к выполнению требований экостандартов заметно снизился. Однако потребность бизнеса в качественной, экологичной рабочей среде остается актуальной, пусть и менее формализованной, делится наблюдениями Наталья Фролова. По ее словам, действительно устойчивые результаты достигаются только в том случае, если экологические подходы становятся частью корпоративной философии, а не набором технических опций.

«Зеленые технологии не должны восприниматься исключительно как способ снижения расходов. Безусловно, современные инженерные решения способны сократить энергопотребление, но говорить о значительной экономии без комплексного подхода к проектированию не представляется возможным. Существенные изменения — как в структуре затрат, так и в воздействии на окружающую среду — возможны лишь при условии, что экологические принципы заложены с самого начала. В конечном итоге ценность подобных решений заключается не столько в цифрах, сколько в идеологической основе. Это осознанный выбор в пользу устойчивости, продиктованный не конъюнктурой, а пониманием своей ответственности перед будущим. Такой подход касается не только архитектуры и инженерии — он определяет стратегию управления бизнесом в целом», — рассказывает эксперт.

А вот по мнению операционного директора компании MD Facility Management Бориса Мезенцева, управление «зелеными» бизнес-центрами — штука неоднозначная. С одной стороны, их обслуживание требует более высокой квалификации персонала; при этом на рынке дефицит специалистов, способных работать с современными инженерными системами и автоматикой, и потому в части ФОТ расходы на эксплуатацию возрастают. С другой стороны, экономия на ресурсах и коммунальных платежах делает «зеленые» офисы более выгодными в долгосрочной перспективе. Скажем, согласно исследованиям, в экоофисах расход ресурсов может снижаться на 10% по сравнению с обычными помещениями аналогичной площади, отмечает эксперт.

Борис Мезенцев операционный директор компании MD Facility Management «Кроме того, современные «зеленые» здания автоматизированы комплексно. Сложно представить бизнес-центр, где установлены системы контроля за освещением и микроклиматом, оборудование для экономии водоснабжения и очистки стоков, но при этом персонал УК каждый день лично обследует состояние инженерных систем. Масштабная автоматизация не только оптимизирует расход ресурсов, но и упрощает обслуживание, снижает зависимость от человеческого фактора, позволяет быстро выявлять и устранять неполадки, а также сделать работу систем в целом более эффективной. Все вместе это также сокращает расходы резидентов. Думаю, что реальна и частичная интеграция зеленых технологий в бизнес-центре или отдельно взятом офисе. Например, можно установить системы автоматизации освещения, аэраторы на краны, организовать раздельный сбор отходов, а для интерьера использовать материалы с минимальным содержанием вредных веществ. Такой подход позволяет постепенно повышать экологичность объекта без резких затрат. Но при этом нельзя забывать, что в конечном счете постепенная реконструкция обойдется дороже, чем строительство «зеленого» здания с нуля».

Борис Мезенцев согласен с теми, кто утверждает, что в последние три кризисных года зеленая повестка для многих собственников и арендаторов отошла на второй план (компании вынуждены сосредоточиться на своей финансовой устойчивости), однако ожидает, что по мере потепления экономической ситуации спрос на экологичные офисы будет расти. «Этому будут способствовать удорожание коммунальных ресурсов, ужесточение экостандартов, повышение требований резидентов к качеству среды. Пока массовое распространение таких офисов сдерживается высокими первоначальными затратами, нехваткой специалистов по внедрению и эксплуатации ESG-решений и отсутствием широкой господдержки. Ключевая же роль в продвижении экоповестки будет принадлежать девелоперам, традиционно задающим рыночные стандарты», — думает Борис Мезенцев.

А по мнению других игроков сегмента, что ждет рынок «зеленых» офисов в обозримом будущем? И в каком направлении будет двигаться «зеленая тема» в целом?

По мнению эксперта, особое значение приобретает уже имеющаяся в стране база объектов, соответствующих экологическим стандартам. «Накопленный опыт формирует основу для ускоренного масштабирования практик, снижает барьеры внедрения и демонстрирует, что «зеленый» тренд в России уже перешел от теоретических обсуждений к практическим кейсам. Это неизбежно усилит конкуренцию на рынке, повысит запросы со стороны инвесторов и стимулирует регионы к активной адаптации под меняющиеся условия», — уверен Андрей Бенуж.