По итогам первого полугодия 2025 года средняя стоимость внутренней отделки и инженерного оснащения (fit-out) офисных помещений в Москве увеличилась на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года; рост стоимости отделки и инженерного оснащения офисов продолжится и в 2026 году и может составить до 20% — эти оценки компании Nikoliers Бизнес ФМ приводила совсем недавно.

«Данная тенденция, обусловленная ростом производственных издержек и дефицитом квалифицированных кадров, повышает востребованность готовых к въезду офисов с качественной отделкой. Кроме того, сохраняющийся дефицит качественного предложения на рынке стимулирует арендаторов к продлению существующих договоров и отказу от переездов. Вследствие этого, объем вакантных площадей с отделкой и мебелью сокращается, наиболее современные офисные блоки находят арендаторов в первую очередь», — делятся своими наблюдениями в компании.

«Рост себестоимости fit-out — это уже не временное явление, связанное с пандемией или логистическими сбоями, а новая рыночная реальность. Если ранее ключевым фактором удорожания выступали материалы и транспорт, то теперь фокус сместился на трудовые ресурсы и макроэкономические факторы. Тенденция роста себестоимости сохранится в ближайшей перспективе. Бюджетирование до старта проекта становится ключевым стратегическим инструментом для эффективного управления рисками и готовности к вызовам рынка», — считает партнер Nikoliers Игорь Темнышев.

«Мы ожидаем, что рост стоимости проектов отделки по итогам 2025 года составит около 10-15%. Схожая динамика сохранится в следующем году: помимо инфляции и валютных курсов, ключевым фактором удорожания станет повышение налоговой нагрузки, которое окажет значительное влияние на стоимость как материалов, так и рабочей силы», — думает управляющий партнер, коммерческий директор компании Pridex Александр Алейников.

В продолжение темы — статистика, которой поделилась с Бизнес ФМ компания Manufaqtury: ремонт офисов за четыре года прибавил в цене 62%. «Строительная отрасль продолжает дорожать: экономический фактор, инфляция и изменения в налоговом законодательстве определяют динамику цен на материалы, оборудование и логистику. Согласно данным наших внутренних исследований, средняя стоимость ремонта сегодня составляет около 103 тысяч рублей за квадратный метр при реновации помещения и примерно 139 тысяч рублей за квадратный метр в проектах shell & core, без учета НДС», — поясняет генеральный директор компании Manufaqtury Ольга Володина.

Ольга Володина генеральный директор компании Manufaqtury «Этап стремительного роста цен уже пройден, но все же факторы для их дальнейшего повышения сохраняются, причем к ним добавляется увеличение НДС до 22%, что неизбежно приведет к росту стоимости стройматериалов, подрядных работ и эксплуатационных расходов. Вновь подорожают и логистика, и труд. Даже кажущееся формальным повышение НДС на 2 процентных пункта даст удорожание проектов на 5-7%. Часть расходов придется компенсировать за счет маржи подрядчиков или перехода на более бюджетные материалы и инженерные системы».

Однако, как подчеркивает эксперт, цены продолжают расти не только из-за внешних факторов, но и из-за решений самих заказчиков, и ошибки в планировании часто обходятся даже дороже последствий налоговых реформ. Прежде, чем рассуждать дальше, стоит посмотреть, в каком виде и почему именно в таком виде девелоперы предпочитают сегодня выводить на рынок офисные проекты.

Александр Алейников, управляющий партнер, коммерческий директор компании Pridex

«Основной объем предложения сегодня — это офисы в формате shell & core, то есть фактически без отделки (не считая черновых работ, таких как выравнивание полов и стен, прокладка основных инженерных коммуникаций и так далее). Для девелопера это в первую очередь способ снизить финансовые риски, связанные со значительным удорожанием материалов, работ, логистики, высокой ключевой ставкой и другими факторами, влияющими на итоговую себестоимость строительства. Кроме того, это возможность быстрее выводить объекты на рынок и возвращать инвестиции, что крайне важно в условиях текущей экономической нестабильности — по той же причине девелоперы все больше переориентируются на продажу офисных площадей вместо традиционной арендной модели».

***

Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group

«Сегодня доминирующая стратегия на рынке — вывод офисных площадей без отделки. Основная причина — девелоперы стараются управлять рисками и часто «дуют на воду». Финишная отделка — это двойная дополнительная нагрузка: еще одна статья расходов к основному бюджету на редевелопмент или строительство плюс фактор неопределенности. Цены на материалы и работы подрядчиков растут, и на фоне экономической нестабильности этот рост не всегда предсказуем. По нашим оценкам, за последний год стоимость отделки «под ключ» выросла минимум на 20%. Это, во-первых, удорожает лоты с ремонтом, что может сужать круг покупателей и создавать еще большую неопределенность для девелоперов. Во-вторых, если удорожание помещений накладывается на другие неблагоприятные факторы, повышаются риски, что проект может быть недостаточно востребован среди покупателей и арендаторов. В такой ситуации девелоперу, решившему сдавать офисы с готовой отделкой, гораздо труднее контролировать и планировать финансовые и временные затраты. Все это лишь укрепляет позицию тех, кто предпочитает выводить площади «в бетоне». Тем не менее некоторые компании сознательно выбирают более сложный путь и предлагают помещения с финишной отделкой, ориентируясь на потенциальных резидентов, для которых скорость запуска бизнеса имеет решающее значение. Такой подход требует высокой профессиональной экспертизы в области управления затратами и логистикой. Поэтому сегодня офисы с готовой отделкой превратились в нишевое предложение на рынке».

***

Георгий Новиков, заместитель коммерческого директора Sezar Group

«Для системного девелопмента первичной офисной недвижимости в сегментах Prime-класса и класса А основным сценарием реализации является продажа офисов, и подавляющее большинство проектов реализуются в формате «без отделки». Рыночной практикой сегодня является именно такой стандарт, поскольку каждый крупный покупатель предъявляет свои требования к цифровизации, наполнению, принципам внутренней отделки, оперируя широкими диапазонами бюджета — от 110 тысяч рублей за квадратный метр до бесконечности. Для девелопера и объемов, измеряемых десятками тысяч метров, это колоссальная бюджетная нагрузка, перенос которой на итоговую цену не оправдан. Стоимость итогового предложения автоматически выбросит компанию за рамки конкурентной позиции. Также важно понимать, что покупателем офисных помещений не всегда является конечный резидент, и в таком случае инвестору в офисную недвижимость для дальнейшей перепродажи принципиально важно сохранить ее ликвидность — этого можно достичь только с лотами без отделки».

***

Ольга Антонова, коммерческий директор блока коммерческой недвижимости компании Upside Development

«В основном офисный рынок ориентирован на предложение помещений в формате shell & core. Это устоявшаяся рыночная практика, обусловленная стремлением компаний самостоятельно проектировать офисное пространство в соответствии с принятыми стандартами — будь то гибкая планировка, кабинетная система или компактная рассадка. Тем не менее в последние пару лет мы наблюдаем рост спроса на офисы с готовой отделкой, прежде всего в сегменте аренды небольших помещений. Крупные компании стали чаще запрашивать выполнение отделки по индивидуальному проекту силами застройщика или арендодателя, особенно при долгосрочной аренде. Однако, несмотря на тренд, более 80% сделок на рынке продаж офисной недвижимости по-прежнему приходятся на shell & core. С учетом текущей стоимости заемных средств и роста себестоимости строительства ожидать существенного смещения структуры предложения в сторону готовых офисов в ближайшей перспективе вряд ли стоит».

***

Марина Маловик, соучредитель October Group

«Чаще всего девелоперы стремятся сохранять универсальность офисных пространств, чтобы они подходили под широкий спектр запросов будущих арендаторов. Именно поэтому сегодня в новых бизнес-центрах большинство помещений выводятся на рынок в формате предчистовой отделки (white box), что позволяет быстро зонировать пространство и адаптировать его под нужды будущих резидентов. Финишная отделка в новых корпусах остается редким явлением. Как правило, она экономически нецелесообразна, особенно для помещений свыше 100 квадратных метров, поскольку на больших площадях сложно прогнозировать предпочтения будущих резидентов. Например, одни хотят open space, другие — кабинетную систему. Готовые офисы с отделкой чаще предлагаются уже после ввода объекта в эксплуатацию и используются как инструмент ускорения сделок для нераспроданных площадей».

Резюмируя, управляющий партнер компании «Территория дела» Денис Троценко приводит «вести с полей». «По моим ощущениям и по цифрам консультантов, рынок сейчас выглядит примерно так. В классе Prime и A готовая отделка на вес золота и быстро вымывается. Все консалтеры в один голос фиксируют дефицит качественных площадей, особенно офисов с отделкой», — рассказывает эксперт.

Денис Троценко управляющий партнер компании «Территория дела» «Девелоперы все чаще выводят помещения без финишной отделки (shell & core) либо обещают отделку «под арендатора». Причина предельно банальная и объяснимая: отделка заранее — равно риск промахнуться по требованиям будущего пользователя и улететь в бюджет/сроки. Подтвержденный факт, что в заявленном новом строительстве 2025-2030 годов доля офисов с отделкой не превышает 16%, поэтому дефицит сохранится. На вторичке отделка встречается чаще, но качество почти всегда приунывшее. В существующих объектах по итогам первого полугодия 2025 года 62% маркетируемого предложения было с отделкой, но объем таких опций снизился год к году, и более того, учитывая, что потребитель крайне избалован и требователен, значительная часть предложения приходится на офисы класса B+, где отделка может быть изношенная или не подходящая под требования арендатора. Почему так происходит? Отделка дорожает (рост стоимости — на 10-12% за год, до примерно 200-208 тысяч рублей за квадратный метр) и делает финмодель крайне нервной. При низкой вакансии (по данным ведущих консалтинговых компаний, свободны лишь около 4%) собственник не обязан «дарить» отделку всем подряд и крайне эффективно этим пользуется. Корпоративные стандарты (безопасность, IT, акустика, плотность рассадки) слишком разные, и универсальная красота обычно превращается в переделку. Мой вывод прост: готовая отделка остается конкурентным преимуществом, но в массе рынок рационально смещается в область shell & core, white box, fit-out под конкретного клиента».

Ну а как сами арендаторы и покупатели относятся к сложившейся ситуации? Если им в любом случае приходится брать офис-полуфабрикат и самостоятельно доводить его до ума, то на какие аспекты необходимо обращать особое внимание и каких ошибок постараться кровь из носа избежать? На основании чего Ольга Володина утверждает: fit-out, который на первый взгляд дороже, в конечном итоге дешевле «классического» ремонта с привлечением ряда подрядчиков? Продолжим.