Продолжая начатый в прошлый раз разговор о системной «трансформации масштабов», которую переживает сегодня рынок офисной недвижимости Москвы, директор по стратегии и инвестициям в коммерческую недвижимость ГК «Сумма элементов» Елена Маслова подчеркивает: «Тренд на малые площади — это ответ бизнеса на новую экономическую реальность и распространение гибридного формата работы. Большинство компаний, особенно в сфере услуг, IT, консалтинга, перешли на модель, при которой в офисе постоянно находятся лишь часть сотрудников (ядро команды, административный персонал), остальные работают удаленно или приходят по необходимости».

Елена Маслова директор по стратегии и инвестициям в коммерческую недвижимость ГК «Сумма элементов» «Кроме того, роль офиса претерпевает значительные изменения. Из места для рутинного выполнения задач он трансформируется в центр корпоративной культуры и коммуникаций, место для встреч, мозговых штурмов, обучения, неформального общения — офис становится качественным пространством, куда приятно приехать для совместной работы. Еще он становится местом презентации компании для клиентов (что особенно важно для юристов, финансовых советников, брокеров) и важной имиджевой составляющей (имеется в виду восприятие как сотрудников, так и клиентов, и партнеров компании). Ситуация с крупными помещениями (более 500-1000 квадратных метров) неоднородна, и здесь происходит четкое рыночное сегментирование. С одной стороны, наблюдается массовый отток арендаторов из зданий с устаревшей инфраструктурой, низким качеством отделки и негибкими планировками в пользу небольших, но современных помещений в тех же или более выгодных местах, а также коворкингов и flex-пространств. Правда, далеко не все компании готовы разместить свой бизнес в гибком пространстве либо коворкинге, так как соседство может быть непредсказуемым. Например, в большинстве случаев финансовый и госсектор не рассмотрят такой формат недвижимости. При этом премиальный сегмент офисной недвижимости (класс A и выше) демонстрирует стабильность. Чаще всего там располагаются штаб-квартиры крупных компаний и корпораций, для которых офис — это не только функциональное пространство, но и мощный инструмент формирования репутации. Они не столько сокращают площадь, сколько реконфигурируют ее: уменьшают количество рядовых рабочих мест, но увеличивают долю переговорных комнат, зон нетворкинга, рекреационных пространств. Поэтому крупные офисные пространства не исчезнут, но их модель будет меняться. Выживут и будут процветать только те из них, которые предложат высокое качество среды, гибкость и соответствуют запросам новой эпохи».

Если первая «масштабная проблема», о которой эксперты говорили в прошлый раз, связана с дисбалансом между потребностями корпоративных арендаторов (которые нередко ищут крупные офисные площади) и имеющимся на рынке предложением (которое в большинстве своем уходит мелкими блоками в руки инвесторов и представителей МСП), то вторая, по определению директора по аренде делового квартала «Сколково парк» Елены Малиновской, — с самим фактом многособственничества.

«В зданиях, распроданных в нарезку, решение принимает каждый собственник отдельно — чаще всего исходя из максимальной ставки аренды. Итог всегда один и тот же: хаотичная структура арендаторов, потеря качества среды, снижение статуса объекта и сложности с привлечением корпораций», — поясняет эксперт.

И партнер, руководитель направления корпоративных услуг департамента офисной недвижимости компании CMWP Дмитрий Венчковский согласен с коллегой: для некоторых арендаторов такой фактор, как наличие множества собственников, может быть крайне значимым.

Дмитрий Венчковский партнер, руководитель направления корпоративных услуг департамента офисной недвижимости компании CMWP «В этом случае арендатор не может быть уверенным в «качестве» бизнеса соседей (в зданиях с одним собственником за «качество» арендаторов отвечает основной арендодатель, которого, помимо прочего, иногда даже можно обязать не подписывать договоры аренды с определенными компаниями — например, вашими конкурентами). Кроме того, арендатор может опасаться рисков низкого качества управления зданием в целом, так как множество мелких собственников имеют меньшее влияние на УК, нежели один большой».

Впрочем, отвечая на вопросы Бизнес ФМ, игроки рынка избегали определения «проблема». Скорее говорили о новом тренде и порожденных им управленческих особенностях.

Дмитрий Можаров, директор по развитию компании Plus Development

«Множественность собственников действительно создает определенные вызовы. Например, нужна координация ремонта и перепланировок (особенно на одном этаже). Плюс всегда будет разный уровень платежной дисциплины, разные взгляды на правила, парковку и так далее. Со всем этим помогают справляться фасилити- и проперти-менеджеры, обязательные стандарты отделки, правила присоединения к инженерным системам и другие общие регламенты, которые также входят в компетенцию УК. При этом, когда собственников много, может возникать проблема позиционирования объекта. Кто-то будет продвигать бизнес-центр в рамках зеленой повестки, а кто-то, например, как часть транспортного хаба. Важно, чтобы у проекта изначально было «свое лицо», понятный бренд, который будет притягивать арендаторов определенного типа. Эту задачу девелопер должен решить на этапе проектирования и разработки концепции — тогда шансы на успех выше. Но также важно, чтобы класс не «упал» в будущем. Эта задача решается, если собственники смогут договориться между собой и если у них будет постоянный диалог с технической УК».

***

Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской мануфактуры»

«Множественность собственников я бы не назвал проблемой, это скорее сложность в управлении, такая как регулярные собрания собственников, согласование с ними решений, проведение ремонта, работа с дебиторской задолженностью, большой документооборот и другие. Гораздо эффективнее, когда все вопросы решаются с одним собственником. К тому же далеко не все управляющие компании, которые приводят владельцы помещений, имеют опыт работы с офисной недвижимостью».

***

Елена Маслова, директор по стратегии и инвестициям в коммерческую недвижимость ГК «Сумма элементов»

«Наличие множества собственников в здании нельзя назвать проблемой, скорее сейчас это становится трендом. Сделок в формате built to suit становится все меньше. Учитывая финансовую модель девелопера, продавать необходимо в течение всего строительного цикла, плавно повышая цену предлагаемого метра, рост цены может достигать 75-80% с момента РНС до момента РНВ. Продажа большого объема или всего объема в одни руки часто не выгодна девелоперу. Сформированный пул множества собственников и задача по качественному управлению решается через привлечение профессиональной управляющей компании, обязательно имеющей опыт в управлении зданием с множеством собственников. Этот критерий обязательно устанавливается на этапе проведения тендера».

***

Анастасия Архипова, директор по маркетингу и коммуникациям O1 Properties, президент Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН)

«Отличный инструмент в решении потенциальных проблем, которые могут возникнуть при множественности собственников, — качественная работа управляющей компании (ресепшен, охрана, клининг и так далее). Профессиональная УК выстраивает понятные стандарты сервиса и эксплуатации, а также обеспечивает прозрачность процессов. Совместное исследование O1 Properties и компании «Технологии доверия» о предпочтениях и приоритетах сотрудников и работодателей подтверждает, что сегодня качество работы управляющей компании — один из ключевых критериев для сотрудников и работодателей: 80% сотрудников и 87% компаний отмечают, что именно от УК зависит комфорт в офисе и желание оставаться в пространстве надолго. В условиях, когда в одном здании может быть много собственников, роль профессионального управления становится определяющей, в первую очередь для пользовательского опыта».

Кроме того, по словам генерального директора компании Vos’hod Дианы Нилиповской, сейчас формируется новый подход, или скорее наблюдается возврат к прежнему опыту работы на рынке коммерческой недвижимости.

«В связи с дефицитом качественного арендного предложения часть девелоперов (и мы одни из них) планируют создавать собственные УК для сдачи офисов в аренду. Это как раз одно из решений, которое позволит избежать сложных ситуаций с множественными собственниками помещений, обладающих разным уровнем корпоративной культуры и так далее», — уверена Диана Нилиповская.