Офисный рынок: игра по маленькой и по-крупному
Лента новостей
В теории московские девелоперы рады бы продавать офисные площади большими блоками, но рынок заставляет их в основном предлагать мелкую нарезку, которая быстро разбирается инвесторами и представителями МСП. Такой подход порождает минимум две серьезные проблемы
На столичном офисном рынке стремительно усиливается разрыв между тем, во что вкладываются инвесторы, и тем, что ищут арендаторы. Если покупатели продолжают активно приобретать небольшие лоты (благодаря низкому порогу входа и понятной инвестиционной модели), то корпоративные арендаторы все чаще испытывают нехватку крупных цельных пространств. Этот структурный дисбаланс уже формирует новое качество рынка, а вместе с тем и новые риски, отметила в беседе с Бизнес ФМ директор по аренде делового квартала «Сколково парк» Елена Малиновская.
«Компании меняют модель присутствия. Те, кто раньше мог позволить себе иметь рабочие площади в нескольких местах, сегодня стремятся к консолидации. Причины очевидны: удобство управления, повышение эффективности взаимодействия команд, формирование единого корпоративного пространства. Бизнесу требуется цельная структура, а рынок предлагает все больше мелких лотов, которые служат прежде всего объектом инвестиций», — поясняет эксперт.
Елена Малиновская директор по аренде делового квартала «Сколково парк» «В ближайшие два-три года рынок столкнется с острым дефицитом больших арендных блоков. Причина не в отсутствии строительства, а в том, что здания распродаются десяткам собственников. Управлять такими объектами сложно, выстраивать единый пул арендаторов почти невозможно, а крупные компании не готовы «собирать» офис из разных помещений с разными владельцами. В бизнес-центрах с единым собственником формирование пула арендаторов происходит стратегически: учитываются концепция, стилистика, функциональная совместимость; здесь удается сохранять архитектурную и функциональную концепцию здания, поддерживать высокий уровень сервиса, гибко масштабировать офисные площади под запросы крупных компаний. В зданиях, распроданных внарезку, решение принимает каждый собственник отдельно — чаще всего, исходя из максимальной ставки аренды. Итог всегда один и тот же: хаотичная структура арендаторов, потеря качества среды, снижение статуса объекта и сложности с привлечением корпораций. Так что на фоне растущего дефицита цельных пространств единый собственник превращается в настоящую роскошь».
Если девелоперы не учтут последствия массовой «нарезки» и продолжат ориентироваться только на инвестиционный спрос, это неизбежно приведет к снижению качества офисных объектов. В результате будет расти интерес к проектам, где управление сосредоточено в руках одного собственника.
Они станут новым стандартом премиальности — не столько благодаря дизайну или набору сервисов, сколько благодаря управляемости и сохранению единой среды, считает Елена Малиновская.
Коммерческий директор Capital Alliance Ленария Хасиятуллина согласна с коллегой, и по ее наблюдениям спрос на большие офисные площади со стороны арендаторов сегодня превышает предложение, так что рынок испытывает серьезный дефицит крупных готовых блоков.
Ленария Хасиятуллина коммерческий директор Capital Alliance «В этом году, несмотря на заметный ввод новых объектов, фактически на рынок вышли лишь около 13% площадей: все остальное было заранее выкуплено, арендовано или зарезервировано под штаб-квартиры. Поэтому подходящих свободных площадей в аренду в современных бизнес-центрах сейчас почти нет. Основная альтернатива — морально и физически устаревшие проекты. Но для команд, которым важно работать в качественной среде с продуманной инфраструктурой, современный офис становится очевидным конкурентным преимуществом. Наиболее активны сейчас компании из ретейла, IT, финансового сектора, производственных и логистических направлений — именно эти отрасли формируют основную часть запросов на крупные площади. Когда найти большую площадь в аренду невозможно, компании ищут варианты покупки офиса. У корпоративных клиентов особенно востребованы современные бизнес-центры в перспективных и активно развивающихся локациях — проекты, где предложение крупных блоков доступно на выгодных условиях».
Словом, налицо две проблемы. Первая — компании (безусловно, не все подряд, но таких немало) ищут офисный «крупняк», а у девелоперов все или почти все площади быстро раскупаются в мелкую нарезку. Конечно, с Еленой Малиновской не поспоришь: если раскупаются — значит, соглашаются продавать, а могли бы и не соглашаться. Однако, высказывая практически общее мнение, директор по развитию компании Plus Development Дмитрий Можаров признается: мы бы и рады отдавать офисы крупными блоками или вообще здание в одни руки целиком, да рынок в его нынешнем состоянии не позволяет.
Анастасия Архипова, директор по маркетингу и коммуникациям компании O1 Properties, президент Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН)
«Идеальная картина для девелопера сегодня — продать бизнес-центр целиком одному покупателю, который разместит там, например, штаб-квартиру. Такой формат удобнее и выгоднее как на этапе сделки, так и после нее, на этапе эксплуатации. Но рынок не живет в идеальных условиях. Компаний, готовых единовременно вложить миллиарды в покупку готового бизнес-центра и вывести эти средства из оборота, немного. Это штучные сделки. Поэтому на практике большинство девелоперов выводят на рынок небольшие блоки. Лоты приобретают частные инвесторы и конечные пользователи — компании малого и среднего бизнеса».
***
Дмитрий Можаров, директор по развитию компании Plus Development
«В идеале всем хотелось бы найти одного крупного покупателя. Но их мало, и они выбирают только специфические локации и/или проекты с очень сильным пулом арендаторов. При этом есть рост спроса на офисы мелкой нарезки, так что тут нужна точка баланса. Например, в одном из проектов мы выбрали нарезку от 70 до 940 квадратных метров: надеемся, будет повышенный интерес со стороны перспективных стартапов, средних и крупных компаний, локальных бизнесов. Сегодня есть четкий тренд: подавляющее большинство девелоперов ориентируются именно на мелкую и среднюю нарезки (50-150, 200-500, иногда до 1000-1500 квадратов) и продажу физлицам и небольшим компаниям. Все решают ликвидность и скорость реализации. Один крупный якорный арендатор или покупатель — это всегда длительные переговоры (6-18 месяцев), жесткие требования по техусловиям, отделке, цене и часто — перенос сроков ввода. Мелкая нарезка позволяет закрыть 70-90% площадей уже на стадии котлована или в первые 12-18 месяцев строительства. К тому же цена за метр выше, чем при продаже целым пулом или крупными блоками. Плюс есть устойчивый розничный инвестор, включая «семейные» офисы, небольшие фонды, которым нужны 100-400 квадратных метров под сдачу в аренду, и так далее. Этот спрос сформировался в 2022-2024 годах и никуда не делся даже при текущих высоких ставках. На практике именно так и получается, по крайней мере, в 80-85% новых БЦ класса А, которые выходили на столичный рынок в последние пару лет».
***
Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской мануфактуры»
«В настоящее время на рынке офисной недвижимости популярен такой формат, как реализация здания в одни руки, под штаб-квартиру крупной компании. Это удобно как девелоперам, так и покупателям, для которых такие представительские офисы являются важной имиджевой составляющей. Второй популярный вариант — продажа офисных помещений в мелкую нарезку. Это продукт для начинающих инвесторов. В сложившихся условиях дефицита качественных офисов классов А и В+ небольшие помещения зачастую являются альтернативой аренде. К тому же мы отмечаем рост спроса среди квартирных инвесторов, которые диверсифицируют свой портфель за счет вложений в офисную недвижимость как в более доходный актив. И именно мелкая нарезка, как и в жилых проектах, в бизнес-центрах является наиболее ликвидным продуктом. По нашим оценкам, доля инвесторов, перешедших из жилой недвижимости в коммерческий сегмент, в уходящем году составила около 30%».
***
Диана Нилиповская, генеральный директор компании Vos’hod
«Каждый девелопер коммерческой недвижимости стремится реализовать офисный проект целиком, как это произошло, в частности, с историческим зданием центрального телеграфа. Но на практике это не всегда удается в силу разных причин. Поэтому самая распространенная стратегия продаж, за исключением проектов build-to-suit, предполагает реализацию в микс-формате: как больших блоков вплоть до целых этажей, подходящих для крупных компаний, так и небольших лотов от 100 квадратных метров для малого и среднего бизнеса. Розничные продажи ориентированы в том числе на физлиц, которые стали за последние два года активными участниками рынка. Связано это с тем, что доходность от сдачи в аренду офисных площадей может достигать 10% годовых, тогда как от аренды квартир лишь 5%. При этом розничные лоты, как правило, предлагаются на нижних этажах, а крупные блоки — на верхних, что коррелируется с ценовой политикой «чем выше, тем дороже».
Согласно статистике, которую приводит партнер, руководитель направления корпоративных услуг департамента офисной недвижимости компании CMWP Дмитрий Венчковский, по состоянию на 12 декабря 2025 года доля свободных площадей на столичном офисном рынке держалась на отметке 4,8%, что указывает на общий дефицит качественных офисов.
При этом анализ структуры предложения, представленного на продажу в классах Prime, A, B, свидетельствует об особом раскладе в сегменте по-настоящему крупных блоков, доступных для покупки.
Дмитрий Венчковский партнер, руководитель направления корпоративных услуг департамента офисной недвижимости компании CMWP «В частности, доля вакансий на продажу блоками от пяти тысяч квадратных метров по площади составляет 54%, по количеству лотов 7%, тогда как в 2024 году за тот же период доля вакансий по площади составляла 71%, а по количеству лотов — 11%. Доля сделок продажи от пяти тысяч квадратных метров составляет 1,6% от общего числа закрытых сделок продажи за 2025 год, тогда как за аналогичный период прошлого года показатель равнялся 2%. При этом по площади за 2025 год доля сделок продажи от пяти тысяч квадратов — 52% от общей суммы проданных площадей, тогда как в 2024 году — 78%. Иными словами, в 2025 году наблюдается уменьшение объема крупных блоков, доступных к продаже, что закономерно приводит к снижению спроса вследствие ограниченного выбора, а также низкого уровня вакансии в новом строительстве».
Вообще, по мнению директора по стратегии и инвестициям в коммерческую недвижимость ГК «Сумма элементов» Елены Масловой, сегодня рынок офисной недвижимости Москвы переживает не то чтобы кризис, а скорее системную трансформацию. Чем еще она обусловлена? Приведет ли рано или поздно к полному или почти полному исчезновению с рынка крупноформатного предложения? И насколько опасной эксперты считают вторую проблему, порожденную массовой реализацией офисов в мелкую нарезку? Продолжим.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
