Оценивая обстановку, часть I: о спросе и предложении на рынке меблированных новостроек
Спрос на такой формат, безусловно, есть, однако по-прежнему небольшой объем предложения — результат не столько позиции девелоперов, сколько рыночной ситуации и особенностей поведения покупателей. И хотя идея предлагать полностью готовый продукт выглядит абсолютно логичной, ее практическая реализация наталкивается на целый ряд сложностей
Читать на полной версииВ Москве, Санкт-Петербурге, городах-миллионниках до 25% квартир на первичном рынке продаются с чистовой отделкой и полностью или частично меблированными. Так, в Санкт-Петербурге в структуре ипотечных сделок, особенно по программе льготной семейной ипотеки, доля покупок квартир под ключ уже достигает 30%, и это максимальное значение за все время существования такого формата: покупатели стремятся максимально использовать доступный кредитный лимит, стараясь включить в ипотеку не только стоимость самой квартиры, но и чистовую отделку, мебель, а также встроенную бытовую технику. К такому выводу пришли эксперты Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей отрасли России (АМДПР)*.
Александр Шестаков генеральный директор Первой мебельной фабрики, президент Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей отрасли России «Интерес к меблированным квартирам проявился за последние пять-шесть лет. Конечно, поначалу застройщики осторожно относились к такому формату, но на фоне устойчивого интереса к этой услуге со стороны покупателей ситуация кардинально изменилась. Сейчас многие строительные компании не просто включают меблировку как дополнительную опцию, а полностью переходят на продажу квартир с мебелью. Девелопер приобретает дополнительное конкурентное преимущество в случае сотрудничества с надежными производителями и дизайнерскими бюро. Это также упрощает процесс продажи недвижимости за счет повышения привлекательности проекта в глазах покупателей».
Впрочем, не выдает ли Александр Шестаков желаемое за действительное? В условиях, когда объем предложения квартир не то что с меблировкой, а даже с финишной отделкой заметно сокращается, можно ли говорить о том, что «сейчас многие строительные компании…»? Точнее, так: применительно к Санкт-Петербургу, в котором расположена Первая мебельная фабрика, наверное, можно, поскольку, по данным аналитиков премии Urban, Северная столица — как раз один из трех российских регионов, в которых формат квартир с отделкой (а тогда почему бы и не с меблировкой) не сдает своих позиций (дополняют тройку Черноморское побережье и Приморье).
А вот, например, в Москве по сравнению с 2022 годом доля жилья, которое на момент сдачи готово к заселению, ужалась более чем вдвое — с 37% до 15,8% от общего объема предложения. И хотя на столичном рынке квартиры с частичной и даже полной меблировкой начали появляться даже не пять-шесть, а уже лет десять назад, сегодня, по словам коммерческого директора, партнера компании Est-a-Tet Владимира Моребиса, спрос на подобный формат существует, однако он не слишком высок и полностью коррелируется с объемом предложения таких лотов.
Владимир Моребис коммерческий директор, партнер компании Est-a-Tet «Объем предложения квартир и апартаментов с отделкой на рынке Москвы в четвертом квартале 2025 года составлял 468,1 тысячи квадратных метров, или 7,9 тысячи лотов, или 20% от общего количества квартир и апартаментов в экспозиции. При этом меблировка (полная или частичная) представлена только лишь в 1,4 тысячи лотов, или в 17% от общего количества лотов с отделкой, а от общего количества квартир и апартаментов в экспозиции это составляет всего 3,4%. То есть, с одной стороны, интерес к квартирам с меблировкой есть, чему способствует несколько факторов, первый из которых — рост стоимости услуг дизайнеров и удорожание отделочных материалов и мебели (особенно зарубежного производства). В условиях высоких цен на отделку и мебель предложение готового решения под ключ становится все более привлекательным для покупателей, стремящихся оптимизировать затраты. И не только финансовые: возможность заселиться сразу после покупки жилья позволяет избежать длительных затрат времени на обустройство, что особенно актуально для занятых профессионалов и семей с детьми. Конечно, важна и возможность включить стоимость оснащения (особенно встроенной кухни и техники) в тело ипотечного кредита. Однако есть и сдерживающие факторы, связанные с тем, что традиционно покупатели все-таки предпочитают самостоятельно выбирать мебель и отделку, соответствующие их вкусу и потребностям. Качественная мебель воспринимается как элемент личного пространства, который должен отражать индивидуальность владельца. Кроме того, стоимость меблированной квартиры обычно выше, чем аналогичного объекта без мебели, что увеличивает первоначальные затраты и может быть критичным для покупателей, чувствительных к ценнику».
Следует отметить, что квартиры с мебелью и техникой в массовом сегменте встречаются очень редко; среди квартир и апартаментов с готовой отделкой меблировка есть лишь в 6% из них — в основном это бюджетные ЖК или апарт-комплексы, нацеленные на дальнейшую сдачу апартаментов в аренду, продолжает эксперт. «А вот в дорогих сегментах как раз наличие мебели (правда, в основном кухонных гарнитуров со встроенной техникой дорогих марок и оборудованных санузлов) встречается очень часто, так как застройщики стремятся обеспечить статусность и приверженность высоким стандартам в вопросах оснащения и дизайна помещений. В премиальных проектах из общего количества лотов с отделкой меблировка (полная или частичная) предусмотрена в 34% из них, а в элитных — в 99%», — делится подсчетами Владимир Моребис.
Работающие в столичном регионе девелоперы, отвечая на вопросы Бизнес ФМ, часто подчеркивали: сам тренд на меблировку, бесспорно, существует, однако по-прежнему небольшой объем предложения полностью укомплектованных квартир в сегменте жилья массового спроса — результат не столько принципиальной позиции девелоперов, сколько рыночной ситуации и особенностей поведения покупателей. И хотя идея предлагать на продажу полностью готовый продукт выглядит абсолютно логичной, ее практическая реализация наталкивается на целый ряд сложностей.
Илья Илюхин, руководитель отдела архитектуры и дизайна ГК «ФСК»
«Взаимоотношения девелоперов и мебельщиков кардинально отличаются от того, какими они были пять-семь лет назад. В тот период направление меблировки для коммерческого жилья было в самом начале своего пути и лишь немногие компании рисковали выводить такое предложение в рынок. Мебельные компании тоже в основном специализировались на розничных продажах. Девелоперы, безусловно, заинтересованы в наличии у себя в портфеле предложения с полной или частичной меблировкой. Конкурентный рынок требует гибкого подхода к продукту, и дополнительные опции в виде меблировки играют роль для привлечения клиентов. Те из них, кто хочет снять с себя головную боль по поиску мебельного производителя, готового в нужный срок поставить качественный продукт, и по поиску желаемого дизайна мебельной обстановки, как раз становятся покупателями квартир не просто с чистовой отделкой, но и полностью или частично меблированных. Стоит отметить, что такой выбор несет еще и финансовую выгоду — ведь, учитывая большие объемы, стоимость мебельного комплекта от застройщика будет ниже аналогичного, купленного самостоятельно. Однако растущая себестоимость работ, снижение доступности ипотечных программ делают менее привлекательными дополнительные затраты, включаемые в стоимость самой квартиры. Это приводит к тому, что меблировка снова становится нишевой опцией».
***
Булат Мирзаханов, директор по продукту компании UDS
«Если смотреть на рынок трезво, без эмоций, то доля новостроек с меблировкой по-прежнему очень невелика. Это объективная картина: предложение растет, но в масштабах рынка рост почти незаметен. Причина здесь не в отсутствии интереса со стороны девелоперов, а в особенностях поведения покупателя. В России квартира традиционно воспринимается как пространство самовыражения. Люди хотят самостоятельно выбирать мебель, планировать интерьер, реализовывать собственные архитектурные и эстетические амбиции. Для многих это важная часть покупки недвижимости. Девелоперы это хорошо чувствуют. Есть и продуктовая сторона вопроса. Оснащая квартиру мебелью, девелопер фактически берет на себя ответственность за элементы, которые находятся за пределами его ключевой компетенции. Мы профессионально строим дома, понимаем все про инженерные системы и эксплуатацию, но выбор дивана — это все-таки более интимная история. Даже одна неудачная деталь может повлиять на восприятие всего продукта. При этом сам тренд на меблировку, безусловно, существует и развивается. Рынок постепенно уходит от формата квартиры-полуфабриката к более готовым решениям. Особенно это заметно в проектах, ориентированных на инвестиции и аренду. Здесь меблировка существенно сокращает путь от получения ключей до первого дохода, превращая квартиру в готовый актив. В таких проектах мы часто видим и более комплексный подход — так называемые пакеты арендатора, когда квартира комплектуется не только мебелью, но и текстилем, посудой и всем необходимым для краткосрочного или долгосрочного проживания. Это уже не просто квартира, а управляемый продукт».
***
Алексей Гусев, генеральный директор компании «Главстрой-недвижимость»
«Несколько лет назад рынок активно экспериментировал с квартирами, когда покупатель получал полностью готовый продукт и мог заехать сразу после получения ключей. Более того, мебель нередко включалась в ипотеку, что позволяло не тратить собственные средства и воспринимать покупку как единый, завершенный продукт. Идея выглядела логичной, но на практике вскрылись сложности. Во-первых, это сроки и качество сборки мебели. Во-вторых, резко выросло количество рекламаций. Квартиры с отделкой и меблировкой — это более сложный продукт, и даже незначительные недочеты часто становились формальным поводом для отказа от приемки квартиры. В итоге девелопер сталкивался с задержками передачи, штрафами и неустойками. По этой причине большинство игроков массового сегмента от такой практики отказались. Интерес к полностью или частично меблированным квартирам сегодня все же остается, но в основном в более дорогих сегментах: в премиальном и элитном жилье спрос на готовые решения достаточно высок. Покупатели хотят заезжать в завершенные пространства и не жить годами на стройке, включая ремонты у соседей. Там, где есть устойчивый спрос и готовность за него платить, предложение будет сохраняться. В массовом сегменте ситуация иная. Те риски, которые девелопер вынужден закладывать в стоимость меблировки, становятся невыгодными для покупателей. Если продукт и без того хорошо продается, нет смысла усложнять его и брать на себя дополнительные риски. Поэтому появились компромиссные схемы, например, с сертификатами на покупку кухни или мебели. В этом случае квартира продается отдельно, а ответственность за меблировку формально выносится за периметр основного договора».
***
Юлия Воробьева, руководитель по сервису и эксплуатации компании Plus Development
«За последние пять-семь лет отношения девелоперов и мебельщиков стали более сдержанными. Например, в Москве в бизнес-классе свыше 75% квартир сегодня продают вообще без отделки, не говоря уже о мебели. Даже в ТиНАО, где доля квартир с отделкой гораздо выше за счет преобладающего комфорт-класса, с мебелью не продает почти никто. При этом девелоперы, которые все же предлагают обставленные лоты, уже не покупают «икеаподобные» китайские вещи: они выбирают отечественного производителя, средний ценовой сегмент, плюс делают ставку на модульную мебель (меблируют в основном студии и однокомнатное жилье). Повторю, большинство застройщиков не заинтересованы в выводе полностью меблированных квартир на рынок. Но если предположить, что компания все же рассматривает такой подход как системный, это будет иметь смысл в редких случаях. Например, когда есть локация с высоким арендным спросом (МЦК, рядом с крупными промзонами или офисными кластерами, рядом с МГУ или башнями «Москвы-Сити») и более 40% покупателей ЖК — инвесторы под долгосрочную аренду».
Без очень сильного арендного потенциала локации полностью меблированная квартира в 2026 году почти всегда убыточна или дает маржинальность ниже плана, поэтому в краткосрочной перспективе массового бума ждать не стоит, уверена собеседница Бизнес ФМ. «Ситуация может измениться, если ключевая ставка упадет до 10-11%. Тогда вырастет доля рыночной ипотеки, люди начнут охотнее тратить кредитные средства на более дорогие лоты с ремонтом и мебелью, застройщики начнут охотнее предлагать такие лоты», — считает Юлия Воробьева.
Владимир Моребис тоже думает, что рынок квартир и апартаментов с меблировкой имеет определенный потенциал развития. По его словам, факторы, которые могут усилить спрос на такой формат, связаны с макроэкономической конъюнктурой и изменением потребительских предпочтений: в частности, развитие программ рассрочки и ипотечных продуктов, включающих стоимость мебели и отделки, может стимулировать спрос, поскольку снижает финансовую нагрузку на покупателя в первоначальный период.
«Изменение демографического состава покупателей также способно оказать существенное влияние на предпочтения. Поколение миллениалов и поколение Z, представители которых составляют все большую долю покупателей жилья, более лояльны к формату «все включено» и готовым решениям. Они ценят время выше индивидуальности и предпочитают избегать хлопот, связанных с организацией ремонта. Урбанизация и рост арендного рынка также играют роль: инвесторы, приобретающие квартиры для последующей сдачи, все чаще выбирают меблированные объекты, которые можно сразу предлагать арендаторам», — резюмирует Владимир Моребис.
А какие запросы формируют жилые девелоперы, думающие о меблировке общественных зон? Как сами производители мебели оценивают сегодняшнее взаимодействие с девелоперским рынком? Что со своей стороны думают о таком партнерстве игроки еще одного сегмента, масштабно сотрудничающего с мебельщиками, — гостиничного? Продолжим.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ