Андрей Бенуж, CORE.XP: «При работе с российскими зелеными стандартами удорожания строительства не происходит»

Андрей Бенуж: Нет, я совсем не согласен, а применительно к теме нашего сегодняшнего разговора — особенно. Действительно, на рынке существует много различных ESG-трактовок, различных пониманий этого вопроса. Но в любом случае предметом ESG-повестки (Environmental, Social, Governance) являются непосредственно компании. Рейтинговые агентства, аккредитованные при Центральном банке, присваивают определенный зеленый рейтинг тем из них, кто соответствует экологической повестке. Отмечу, что многие девелоперы уже давно получают ESG-рейтинг, некоторые даже отдельно создали у себя департамент устойчивого развития, чтобы подтвердить экологическую направленность своей компании, заботу об окружающей среде и создании благоприятных условий для своих сотрудников. Но мы-то ведем речь не о компаниях и их рейтинге, мы в CORE.XP имеем дело с объектами коммерческой недвижимости, их эксплуатацией, их инвестиционной привлекательностью — и с разработкой для них зеленых стандартов. Мое основное направление работы как раз связано с применением этих стандартов, с приданием зеленым зданиям конкурентного преимущества по сравнению с другими объектами капитального строительства.

Андрей Бенуж: Да. Такие преференции уже появились: например, в 2023 году «Дом.РФ», который, собственно, является разработчиком появившегося в 2022-м ГОСТа для зеленых многоквартирных зданий (я как раз работал для них над этим стандартом), — так вот, «Дом.РФ» выделил субсидии в размере 2,6 млрд рублей для снижения ставки проектного финансирования девелоперам, которые строят свои объекты в 61 регионе страны. Первоначально было 39 регионов, потом их пул расширился.

Андрей Бенуж: По сути — да. Конечно же, наша работа идет во взаимодействии с девелоперами. Мы готовы изучить их наработки и затем включить в итоговый документ, чтобы он пользовался максимальным признанием и максимальным спросом на рынке, у тех же девелоперов, и способствовал распространению лучших практик.

Андрей Бенуж: Знаете, надо начать с определения. С определения, что же такое коммерческая недвижимость. На рынке постоянно используется этот термин, но я могу сказать как стандартизатор, который долгое время работает и с зарубежными, и с российскими нормами: документально у нас в стране этот термин еще не закреплен! Поэтому самый первый ответ, зачем нужны стандарты, — чтобы зафиксировать те объекты недвижимости, которые, как мы все считаем, относятся к коммерческой недвижимости. О понятиях важно договориться сразу и совместно, чтобы в дальнейшем у покупателей-пользователей и застройщиков было общее понимание. Так что еще раз: первое — мы вводим определение коммерческой недвижимости и затем делаем некую надстройку в виде зеленой коммерческой недвижимости. Такой подход еще в 2020 году я предложил при разработке первого зеленого стандарта — по зеленой крыше, который также распространяется на эксплуатируемые кровли и стилобаты. На тот момент в своде правил было только определение, что такое зеленые крыши, но не было понимания ни конкретных требований, ни технологий, как эти требования реализовать. Точно так же было с многоквартирными зданиями: сначала ввели термин, что такое зеленые МКД, и уже в его развитие разрабатывали отдельный ГОСТ.

Андрей Бенуж: Именно. То есть у нас появляется стандарт, который говорит уже не про минимальные требования — как построить коммерческое здание, грубо говоря, чтобы оно не упало, не разрушилось, чтобы человеку там допустимо было находиться продолжительное время (хотя бы по минимальным требованиям СанПиН), а про более серьезное строительство. CORE.XP имеет в своем портфеле десятки объектов, сертифицированных по международным экологическим системам, таким как BREEAM и LEED, мы понимаем, на что нужно делать акцент, о чем спрашивают арендаторы и покупатели, что дает дополнительную стоимость квадратным метрам и так далее. С учетом этого опыта мы как раз подали заявку в Росстандарт на разработку такого документа.

Андрей Бенуж: «Дом.РФ», один из ключевых российских игроков данного направления, заявку согласовал. Дальше она ушла в «подвед» Минстроя — Федеральный центр нормирования и стандартизации (ФАУ ФЦС). Согласование мы получили, и теперь в программе национальной стандартизации на 2026 год закреплена разработка стандарта «Зеленые коммерческие здания. Методика оценки проектирования, строительства и эксплуатации». Последнее особенно важно, поскольку чаще всего зеленые подходы окупаются именно на стадии эксплуатации объекта, а не в момент проектирования или строительства.

Андрей Бенуж: Сейчас однозначно время! И я могу аргументировать это утверждение. С 2022 года в нашей стране утверждена стратегия развития строительства и ЖКХ с прогнозом до 2035 года. В этом документе несколько десятков раз повторяется необходимость строительства зеленых зданий, использования зеленых стандартов и технологий, ведения реестра зеленых объектов. Упоминается и о том, что сменились приоритеты конечного пользователя. Люди хотят, чтобы им было комфортно работать и в офисе, и из дома, чтобы здания были современными, чтобы рядом была вся социально-досуговая инфраструктура и так далее. Государство это понимает и потому закрепляет в виде требований в стратегии развития отрасли. Второй момент, который очень важен лично для меня как эксперта, это появление в 2024 году рекомендаций ФАС России по профилактике гринвошинга в маркетинговой коммуникации (greenwashing — маркетинговый ход, нацеленный на создание компанией преувеличенного или ложного впечатления об экологичности и безопасности своей деятельности и продукции). Говоря простым языком, у нас уже очень многие годы производители всевозможной продукции, и девелоперы в том числе, пишут на своих упаковках и в рекламе «эко», «грин», «био», но, к сожалению, часто все это надлежащим образом не подтверждено. А следуя пункту 3 рекомендаций ФАС, называть свое здание зеленым и экологичным могут лишь те девелоперы, которые прошли оценку и сертификацию по государственным стандартам Российской Федерации: так и только так. Мы уже проработали этот вопрос с адвокатским бюро, специализирующемся на экологическом праве, и выявили, что нарушение влечет наложение штрафа до полумиллиона рублей за каждый случай. То есть вот на каждой брошюре напечатано, что здание зеленое и экологичное, и за каждую можно определенную сумму взимать с такого недобросовестного застройщика.

Андрей Бенуж: Ну, как мне видится, рекомендации ФАС не преследуют цель какой-то наживы. Просто необходимо образовывать рынок, структурировать его, показывать, что есть определенные требования и правила уже государственного уровня, которые нужно соблюдать. Вообще, все это работает в пользу тех компаний, кто действительно внедряет зеленые стандарты, использует экологические технологии, чтобы они при прочих равных могли получить конкурентное преимущество. И самое главное (это я сам через себя пропустил за свою карьеру и научную деятельность), чтобы конечный пользователь — покупатель квартиры или арендатор офиса — на себе чувствовал, что он находится в зеленом здании, где комфортно и приятно, не жарко и не холодно, глазам спокойно и так далее. Ведь именно такие конкретные характеристики и гарантируют объекту добавленную стоимость.

Андрей Бенуж: Это очень большой вопрос, я постараюсь ответить на него несколькими блоками, и первый блок связан с тем, что многие вводные, которые вы сейчас упомянули, давно пора актуализировать с учетом наличия российских зеленых стандартов. Прежде всего речь идет о бытующем до сих пор мнении об удорожании капстроительства при проектировании зданий по зеленым стандартам. Сформировалось оно, когда у нас на рынке присутствовали зарубежные системы и сертификация проходила в основном по стандартам LEED или BREEAM. Помнится, в самом начале я организовывал в Москве пресс-конференцию директора BREEAM Гэвина Данна, вопрос про удорожание ему, конечно, тоже задавали, и он ответил: все зависит от рынка, от того, насколько рынок готов использовать те или иные заложенные в стандарте решения. Так вот, если мы говорим о зарубежных стандартах, то я как оценщик по LEED и BREEAM могу сказать: первый у нас адаптирован процентов на 60, второй — процентов на 40.

Андрей Бенуж: Вот как раз о том, что при проектировании зданий по этим системам непременно будет удорожание, поскольку там включено зарубежное оборудование, зарубежные материалы, проектирование энергоэффективности идет по стандартам HD (High-Performance Design — подход к проектированию зданий, который оптимизирует не только пространственные решения, но и другие параметры, связанные с энергоэффективностью, экологичностью и благополучием людей). И да, удорожание это, как вы отметили, может доходить до 30% от капитальных затрат на строительство — это огромная цифра. Но сейчас мы говорим о том, что при работе с нашими зелеными стандартами удорожания не происходит — это очень важный тезис, который я хочу донести до рынка. Наши ГОСТы с согласования Минстроя разработаны таким образом, что рейтинг «удовлетворительно» основан практически на минимальной базе, которая у нас есть и которую девелопер спокойно может выполнить без всякого удорожания. Просто он включает какие-то дополнительные критерии, большее число факторов, влияющих на человека и окружающую среду, — скажем, по парковкам для велосипедов или по снижению потребления воды.

Андрей Бенуж: На данный момент, насколько мне известно, пока еще нет объектов, которые, согласно классификации ГОСТ, получили бы самый высокий рейтинг «отлично». Это потенциал на будущее и еще один очень важный момент. Ведь зданий, которые сертифицированы по BREEAM, — миллионы, но тех, что получили уровень outstanding (что в переводе с английского означает «выдающийся», «незаурядный», «знаменитый»), — их единицы.

Андрей Бенуж: Да. Но я как разработчик зеленых стандартов подчеркну: если мы поймем, что число объектов, находящихся на уровне «отлично», у нас возрастает, что девелоперы научились их строить, значит, стандарт однозначно будет актуализироваться. Это то, чего так не хватало нашим СНиПам, когда они многие десятилетия просто не пересматривались. Но по требованиям российского законодательства стандарт, по идее, нужно актуализировать каждые пять лет. Я считаю, что и наш новый стандарт должен жить, развиваться исходя из течения времени и тех новых решений, которые появляются на рынке.

Андрей Бенуж: Отличный вопрос! В прошлом году мы в поисках ответа на него провели глубокое исследование офисного сегмента. За последние десятилетия в России больше сотни объектов офисной недвижимости были сертифицированы по зарубежным системам, потом начали проводить сертификацию по нашим системам. И, собственно, вывод этой аналитики очень простой: в зеленых офисных зданиях при сдаче площадей в аренду ставка выше на 16%, а при продаже цена квадратного метра выше на 4%.

Андрей Бенуж: Нет-нет, это именно фактические прибавки, которые у нас есть на рынке в заключенных сделках. Это исследование нашего отдела консалтинга подтверждено цифрами, адресами, конкретными объектами, конкретными стоимостями, которые были на момент, когда шла продажа либо сдача в аренду.

Андрей Бенуж: Общая позиция, которая есть в мире по экологическим стандартам и с которой я согласен, состоит в том, что экологические стандарты есть и всегда будут добровольными. Навязывать надстройку экологичности объектов капитального строительства мы не можем, за нее должны голосовать рублем конечные потребители. Конечно, в общем массиве зеленых направлений есть направление «ресурсы», тут государство напрямую заинтересовано в сокращении потребления, чтобы их, ресурсов, хватило максимально надолго. Отсюда, например, высокие требования по энергоэффективности зданий — это действительно большой шаг государства и один из ключевых критериев современного строительства. Но во многом экологические подходы, повторю, — ответ на заинтересованность конечного пользователя. Ну вот мы скажем: все, теперь у нас все обязательно и нужно, чтобы все девелоперы соответствовали экологическим стандартам. А жители или арендаторы ответят: а мы не заинтересованы и платить за это не будем.

Андрей Бенуж: Сейчас стандарт находится в стадии разработки проекта первой редакции. Мы, повторю, взаимодействуем с рядом девелоперов, которые всегда себя позиционировали экологически заинтересованными и считали тему экологического развития объектов недвижимости одной из приоритетных. Первую редакцию мы планировали осветить на конференции «Сила четырех», так и будет — я представлю там разделы, которые есть в стандарте, а также результаты еще одной важной работы, которую мы ведем несколько месяцев и которая посвящена методике определения классов энергоэффективности коммерческих зданий. Согласно приказу Минстроя о присвоении классов энергоэффективности многоквартирным зданиям, на жилых домах появились буквы A, B, C, D, E и так далее, но у коммерческих зданий ничего такого нет. То есть нет еще определения, как их отнести к какому-то классу энергоэффективности. Мы такую методику сейчас разрабатываем и добавим ее в приложение к ГОСТу, что, согласитесь, совершенно логично. Кстати, согласно Налоговому кодексу, те объекты коммерческой недвижимости, которые соответствуют высокому классу энергоэффективности (без ссылки на методику определения этого класса), могут быть освобождены от налога на недвижимость на протяжении трех лет после ввода в эксплуатацию. Нам видится, что это большое преимущество, которое ГОСТ даст рынку и тем коммерческим девелоперам, которые сейчас возводят свои объекты. Дальше, где-то к концу весны, мы выйдем на публичное обсуждение стандарта; это обязательное требование — проект первой редакции вывешивается на сайте Росстандарта минимум на два месяца, и любой житель нашей страны, любой эксперт, любой девелопер может его запросить у разработчиков. При этом есть определенная форма, утвержденная Росстандартом, по которой готовятся отзывы, и разработчик, то есть мы, имеет право не принимать отзывы типа это все хорошо, либо это все плохо, либо этот пункт убрать. Есть форма предложения доработок, и мы ее, конечно, будем рекомендовать.

Андрей Бенуж: Да, но затем проходит процедура экспертного рассмотрения документа в Техническом комитете. Там тоже могут быть внесены какие-то правки от экспертов (допустим, когда я разрабатывал ГОСТ для зеленой жилой недвижимости, пришлось проработать более 200 правок). После этого готовится мотивированное предложение об утверждении стандарта, проводится процедура нормоконтроля, оформление документа в соответствии со всеми требованиями, и наконец он направляется в Росстандарт на утверждение и на введение в действие (указывается рекомендуемая дата). Мы надеемся, что вся вот эта процедура будет завершена уже в этом году. И в 2026-м, максимум в 2027-м, наш рынок наконец получит стандарт зеленой коммерческой недвижимости.