Продолжением разговора о зеленом стандарте для коммерческой недвижимости, который разрабатывает сейчас компания CORE.XP, конечно, должны служить мнения игроков рынка. Заинтересованы ли они в теме настолько, чтобы по доброй воле следовать установкам, которые могут быть утверждены уже к концу 2026 года? Какие перспективы и сложности видят для себя на этом пути? Не считают ли, что зеленые стандарты все-таки пора переводить из разряда добровольных в перечень обязательных?

Бизнес ФМ побеседовала с представителями самых разных коммерческих сегментов, попадающих в зону действия нового стандарта — офисного, торгового, складского. «Благополучие сотрудников и эффективность использования офисных пространств — ключевые приоритеты концепции сервисных офисов, в том числе наших, поэтому вопросы экологической повестки и зеленой сертификации действительно важны. Соответствие объектов недвижимости зеленым стандартам — это не только вопрос ответственности бизнеса, но и реальная экономия на эксплуатационных расходах. При этом мы видим: арендаторам важно, чтобы рабочие пространства соответствовали экопринципам не на словах и даже не только на практике, но и на бумаге — то есть чтобы соответствие это подтверждалось документально, сертификатами.

Бизнес-центр «ЛеФОРТ». Фото: o1properties.ru

А в переговорах с зарубежными компаниями и бизнесами, выделившимися из международных корпораций, параметр «зелености» становится одним из ключевых при выборе ими варианта для размещения», — открывает парад мнений директор по стратегии и продажам компании Pridex Spaces Елизавета Голышева.

Анастасия Архипова, директор по маркетингу и коммуникациям компании O1 Properties, президент Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН)

«Интерес к зеленой теме есть, и он уже давно вышел за рамки красивых слов и терминов. Рынок постепенно становится более рациональным. Если говорить об арендаторах, то экологическая сертификация пока редко бывает решающим фактором при выборе офиса, но для многих это маркер качества пространства. Мы видим рост запросов на подтверждение экологических стандартов — со стороны как международных компаний, так и крупного и среднего российского бизнеса. Особенно активно этим интересуются IT, финансовые и консалтинговые компании. Для собственника бизнес-центра зеленые стандарты — это инструмент долгосрочного управления активом. Они напрямую влияют на ликвидность объекта, его репутацию и устойчивость спроса. Для арендатора же это в первую очередь предсказуемость: понятные эксплуатационные расходы, стабильная работа инженерных систем, комфортная и безопасная среда для сотрудников. Все это в свою очередь влияет на продуктивность команд и удержание специалистов. Важно и то, что арендаторы в «зеленых» зданиях могут учитывать сертификацию в собственных отчетах и коммуникациях, показывая партнерам и сотрудникам, что устойчивое развитие для них — не формальность. Что касается стандарта: думаю, стандартизировать нужно в первую очередь все, что влияет на качество работы человека в офисном пространстве — качество воздуха, инсоляцию, температуру, акустику, освещение. Не менее важно стандартизировать и сам подход к эксплуатации: понятные правила, прозрачную коммуникацию с арендаторами, работу с отходами и энергопотреблением. Отдельный блок — социальные аспекты: безопасность, доступность среды, качество общественных пространств. Однако устойчивое развитие, по своей сути, не может быть обязательным, это всегда осознанный выбор. Но рынок можно стимулировать не запретами, а преимуществами. Дополнительные затраты при внедрении устойчивых решений, как правило, составляют от нуля до нескольких процентов и зависят от стартовых проектных установок. При этом такое удорожание окупается за счет снижения операционных расходов в первые десять лет эксплуатации объекта. Так, энергоэффективные решения напрямую влияют на экономику проекта и могут снижать OPEX в среднем на 15-20%. Плюс более сильная репутация девелопера и более лояльные арендаторы. Когда девелопер видит прямую связь между устойчивыми решениями, финансовым результатом и конкурентоспособностью объекта, потребность в обязательных требованиях становится значительно ниже. Рынок в этом смысле достаточно зрелый, чтобы принимать такие решения осознанно».

***

Алексей Лысенко, коммерческий директор компании Forma

«Для коммерческого сегмента зеленые стандарты сегодня критически важны как единый и понятный ориентир качества. Они позволяют рынку говорить на одном языке, снижать псевдоэкологичность проектов и оценивать их по прозрачным и проверяемым параметрам — от проектных решений до будущей эксплуатации. В этом контексте разработка нового стандарта для коммерческой недвижимости отвечает на важный рыночный запрос: систематизировать подходы и повысить доверие к зеленой повестке. При этом важно учитывать, что вопрос в первую очередь касается именно экологической составляющей, то есть зелености в классическом понимании. В то же время наше видение, как и подход многих игроков рынка, заключается в том, что сегодня гораздо важнее работать с комплексным совершенствованием продукта. Речь идет о снижении ресурсопотребления (энерго- и водоэффективность, минимизация отходов), повышении комфорта и благополучия среды для пользователей, создании бесшовной инфраструктуры района, а также внедрении ответственных практик строительства и эксплуатации. Именно такой комплексный подход формирует устойчивую ценность объекта. В первую очередь зеленой стандартизации в коммерческих сегментах требуют элементы, которые напрямую влияют на экономику проекта и пользователя: энерго- и ресурсоэффективность, качество внутренней среды, инженерные решения, цифровизация эксплуатации и управляемость жизненного цикла здания. Эти параметры формируют стоимость владения объектом и его долгосрочную привлекательность как для арендаторов, так и для собственников. Отдельно стоит отметить, что сегодня компании все чаще делают акцент на социальной составляющей. Особенно это характерно для непроизводственных и недобывающих отраслей: информационных технологий, фармацевтики, консалтинга, финансов, сферы услуг. В таких компаниях человеческий капитал является ключевым активом и может формировать до 90% стоимости бизнеса. Что касается обязательности стандартов, то на текущем этапе оптимальной остается добровольная модель. Рынку важно накопить практику, выстроить экономику проектов и научиться работать с критериями устойчивости. Преждевременное введение жестких требований может привести к формальному соблюдению норм без реального эффекта. Переход к обязательности возможен эволюционно и точечно, например, для проектов с государственным участием, субсидированием или льготным финансированием. Такой подход позволит зеленым стандартам не стать административной нагрузкой, а действительно повысить качество коммерческой недвижимости и ее долгосрочную ценность».

***

Мария Болдырева, генеральный директор компании Wild Team и AI-стартапа Deep Whale

«Для меня новые стандарты — попытка собрать разрозненный опыт, международный и российский, в понятную систему, где будут метрики, верификация и возможность сравнивать результаты. Для России зеленая повестка в коммерческой и жилой недвижимости — знакомый этап. Мы уже проживали волну международных систем вроде BREEAM и LEED, когда девелоперы стремились к сертификации и выставляли это как важнейшее УТП. Есть в России и локальная инфраструктура признания зеленых решений — даже мы в прошлом году получили награду за наш стартап, помогающий эффективнее и, как следствие, «зеленее» проектировать многоквартирные дома. Сегодня зеленую повестку двигает рынок, но уже не в рамках модных маркетинговых шильдиков на сайт, а из экономии. Инвесторы, девелоперы, арендаторы смотрят на энергию, эксплуатацию, надежность инженерии и риски будущего удорожания ресурсов. Но даже в такой ситуации рынок часто обсуждает «зеленость» как набор ярлыков, а не как проверяемый результат. Пример из моей сферы строительства дата-центров: любая «зеленость» начинается с экономики и дефицита ресурсов, поэтому такие решения, как фрикулинг (охлаждение серверов с помощью уличного воздуха) — очень зеленые, и это не заигрывание с повесткой, а необходимость в рамках дефицита свободной энергии. Для понимания: в классических схемах охлаждения ЦОД (центра обработки данных) на охлаждение уходит до 37,5% мощности, а оставшиеся идут на сервера. При фрикулинге на охлаждение уходит 13% и меньше, а 87% и более — на основную работу. Эффективность и экономическую выгоду можно представить самостоятельно. При этом даже тут есть скептики, которые отрицают выгоду, а недостаток открытых данных играет им на руку. И отсюда уже мой скепсис: пока у нас мало сопоставимых данных по эффективности зеленых решений, многие работают почти вслепую — каждый на своем опыте, без общей базы сравнения. Новые стандарты должны привнести метрики, а не новые обещания. Чисто инженерный подход — операционная эффективность, надежность и ремонтопригодность, потребления здания в разных режимах. Материалы — особый элемент в системе. Редко кто задумывается о том, сколько ушло CO2 на его производство и логистику, — если это не считать, то мы получим красивый фасад, но с тяжелым углеродным следом. Если новый стандарт будет про измеримость и верификацию и научит считать углеродный след — это изменит и отношение, и рынок. Но я бы не торопилась обязывать девелоперов следовать стандарту, иначе мы рискуем вновь видеть красивые презентации, а не реальный эффект. Добровольный стандарт с возможностью получать за эффективные результаты экономические преференции — возможное решение, которое будет двигать рынок».

***

Павел Люлин, вице-президент Союза торговых центров

«С уходом с рынка западных арендаторов бизнес-центров и зарубежных систем (BREEAM, LEED и так далее) интерес к зеленым сертификатам сильно охладел. Такие запросы иногда встречаются, но не являются определяющими на рынке. С точки зрения управления и эксплуатации наибольший интерес в зеленых технологиях представляет блок экономии ресурсов и энергосбережения. Но, опять же, не любой ценой, а с учетом возврата инвестиций. Пока все это является добровольным, но с учетом того, что это дополнительная денежная нагрузка на проект, круг использующих зеленые технологии будет ограничен. Опять же, внедрение обязательности приведет к росту затрат девелоперов и владельцев, которые будут перекладываться на конечную стоимость квадратного метра. Маловероятно, что такое решение будет принято».

***

Александра Шакола, коммерческий директор компании RDS

«Да, даже в складах интерес к зеленому девелопменту сохранился — и со стороны застройщиков, и со стороны арендаторов, и это несмотря на все рыночные изменения последних лет, постоянное стремление к оптимизации и экономии. Практическая выгода есть, хотя ее не всегда легко посчитать сразу. Например, зеленые здания потребляют до 30% меньше энергии, что напрямую снижает эксплуатационные расходы. Поверьте, в складах, где размеры объектов — 50 тысяч, 60 тысяч или 100 тысяч квадратных метров, это существенная экономия. Использование качественных материалов продлевает срок службы здания и сохраняет его привлекательный внешний вид. Для арендаторов, особенно крупных экологически ориентированных компаний, зеленая сертификация остается одним из критериев при выборе площадки. Не основным, но весомым. Что это значит для девелопера, который строит такие здания? Более высокая скорость заполняемости объектов. Зачем коммерческой недвижимости в принципе нужны зеленые стандарты? Прежде всего они систематизируют подход к строительству и делают его предсказуемым. Стандарты помогают бороться с гринвошингом (это когда проект называют зеленым просто для маркетинга, без реального экологического эффекта). Независимая сертификация подтверждает, что здание действительно соответствует заявленным характеристикам на всех этапах — от проектирования до эксплуатации. Стандартизация может касаться энергоэффективности, материалов, так как важно применять безопасные материалы, производство которых находится поблизости, потому что транспортировка минимальна, а значит, снижается углеродный след. Все еще обязательно и актуально, хотя мы говорим про минимум последние десять лет, внедрять раздельный сбор мусора. Еще стоит стандартизировать подход к созданию качества внутренней среды — комфорт людей, качество воздуха, освещение, наличие мест отдыха. И, наконец, процессы управления проектом — прозрачность работы с подрядчиками, выбор поставщиков и так далее. Сейчас все зеленые стандарты в России добровольные, и делать их обязательными, на мой взгляд, пока преждевременно. Зеленые технологии увеличивают себестоимость строительства, без господдержки и стимулирующих мер это создаст проблемы для регионов с низкой платежеспособностью и для проектов с небольшой маржинальностью. Более эффективный путь — создать систему экономических стимулов: льготное зеленое финансирование для девелоперов, субсидированные ставки по кредитам для покупателей. Тогда рынок сам придет к тому, что зеленое строительство станет нормой, потому что за него проголосуют и деньгами, и спросом».

***

Анна Холод, заместитель директора по аренде и маркетингу компании Instone Development

«После ухода западных девелоперов, которые активно интегрировали зеленую повестку, в коммерческой недвижимости произошла пауза. Однако российские компании начали развивать собственные подходы. ​​Надо признать, что интерес к зеленой сертификации в складском сегменте пока существенно ниже, чем в офисном. ​Основным драйвером выступает практическая выгода — экономия на ресурсах и долговечность, а не социальная или маркетинговая составляющие. ​Для арендаторов это означает прямую экономию на коммунальных платежах и комфортную среду для сотрудников. ​Зеленые стандарты необходимы для создания единых критериев качества и формирования прозрачного рынка. В условиях растущих операционных издержек энергоэффективность становится важным фактором снижения затрат. ​Да и в целом качественное здание напрямую влияет на производительность труда и здоровье сотрудников».

Кстати, эксперт думает, что настало время перевести минимальный набор зеленых критериев в разряд обязательных. «В первую очередь это использование безопасных материалов и контроль базовых параметров — тепла, влажности, освещения помещений.

Общественно-деловой комплекс «Лахта Центр», Санкт-Петербург. Фото: Андрей Степанов/Фотобанк Лори

Такой минимум не создаст чрезмерной нагрузки на девелоперов, но обеспечит единый базовый уровень качества. ​Более продвинутые критерии могут оставаться добровольными, некоторые компании будут их использовать как конкурентное преимущество. Переход должен быть поэтапным, с учетом готовности рынка и экономической обоснованности требований. Важно не создавать избыточной нагрузки в условиях высоких издержек строительства», — считает Анна Холод.