Коммерческая недвижимость, часть I: о правилах игры на зеленом поле
Лента новостей
На смену ESG-повестке приходит ЭКГ-рейтинг, а ориентиром для зеленого строительства бизнес-центров и складских комплексов становится новый отечественный стандарт
С 1 марта 2026 года в России начинает действовать Федеральный закон от 24 июня 2025 года №168-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», известный как закон о защите русского языка, резко ограничивающий применение иностранных названий и аббревиатур. Например, все названия, которые застройщик планирует задействовать в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, теперь должны быть выполнены только с использованием кириллицы. Из чего игроки рынка недвижимости делают вывод, что русскоязычную замену, в частности, предстоит искать аббревиатуре ESG, которую последние несколько лет девелоперы, маркетологи и некоммерческие ассоциации активно использовали для придания своим объектам экологичности и с применением которой на 2026 год так и не появилось никаких российских нормативно-правовых актов.
На вопрос Бизнес ФМ, что может заменить ESG (Environmental, Social, Governance), директор отдела устойчивого развития и экологической сертификации компании CORE.XP Андрей Бенуж ответил, не задумываясь: ЭКГ, а точнее, ЭКГ-рейтинг, который определяется на основании национального стандарта ГОСТ Р 71198-2023 «Индекс деловой репутации субъектов предпринимательской деятельности. Методика оценки и порядок формирования ЭКГ-рейтинга ответственного бизнеса».
«Стандарт введен в действие в 2024 году. Его разработчиками являются аппарат полномочного представителя президента Российской Федерации в Центральном федеральном округе, Федеральная налоговая служба и ряд других структур. Данный стандарт устанавливает методику оценки субъектов предпринимательской деятельности, направленную на определение уровня их благонадежности, социальной и экологической ответственности, а также порядок формирования индекса деловой репутации (ЭКГ-рейтинга) на основе проведенной оценки», — поясняет Андрей Бенуж. Так что переходим с ESG-повестки на ЭКГ-рейтинг, и чем быстрее, тем лучше.
Кроме того, на конференции CORE.XP «Сила четырех», состоявшейся в середине февраля в Москве, Андрей Бенуж озвучил детали зеленого стандарта для объектов коммерческой недвижимости, разработкой которого сейчас занимается компания (об этом Бизнес ФМ рассказывала совсем недавно). В плане структуры новинка практически ничем не будет отличаться от других зеленых стандартов, уже существующих в нашей стране. Однако, как подчеркивает эксперт, не так уж все и просто.
Андрей Бенуж директор отдела устойчивого развития и экологической сертификации компании CORE.XP «Например, важная часть документа — это описание области применения стандарта. Здесь, я уверен, еще предстоят дискуссии. Первоначально в пояснительной записке, в заявке на разработку этого ГОСТа мы определили, что в зоне его действия будут офисные здания и бизнес-центры, торговые центры, складские комплексы, объекты light industrial. А вот гостиничные комплексы остались под вопросом — будут они включены в этот список или нет. Также под вопросом остались апартаменты, которые, к слову, не имеют отношения к ГОСТу для многоквартирных жилых домов, который в 2022 году был разработан для «Дом.РФ». И мне кажется, что по части апартаментов нынешняя история очень интересна, поскольку благодаря ей можно будет заявить, что апартаменты соответствуют высоким экологическим стандартам. Апартаменты-то чем у нас отличаются прежде всего? Тем, что они могут не соответствовать требованиям по инсоляции, различным СанПиНам, обязательным нормам для жилья. А здесь мы сможем говорить о том, что тем нормам, которые влияют на здоровье человека, тот или иной конкретный объект соответствует».
Не менее важным эксперт считает блок, связанный с нормативами, на которых основывается новый ГОСТ: в его основе лежит российская нормативно-техническая база, и все его параметры полностью адаптированы под отечественный рынок. «Вообще, все «зеленое» появляется в пятом разделе ГОСТа, и здесь основной дискуссионный интерес (в том числе со стороны игроков рынка) связан с разработкой категорий, по которым будут распределяться зеленые параметры. Когда разрабатывался ГОСТ для МКД, от ЦБ, который активно принимал участие в этой работе, было практически прямое указание: подробно изучить западные зеленые стандарты и сделать наш не хуже. И действительно, мы все подробно изучили и учли. В ГОСТе для МКД получилось десять категорий, в нынешнем стандарте для коммерческих объектов тоже будет десять», — делится подробностями Андрей Бенуж.
Десятой будет категория «Инновации»: система инновационных внедрений максимально добровольна, никаких обязательных критериев для достижения какого-то рейтинга здесь нет. «Предполагается, что в эту категорию будут включаться критерии, которые буквально только что появились на рынке, на которые мы пока смотрим как на некую перспективу. И если видим, что этот критерий из года в год пользуется спросом, что девелоперы могут и хотят его реализовывать, то при актуализации стандарта мы уже включим его в перечень обязательных требований. Скажем, такое в свое время произошло с высокочастотными балластами для люминесцентных ламп, которые в стандарте BREEAM сначала были инновационно-добровольными, потом стали обязательными, а потом и необходимость в них отпала — все перешли на энергосберегающие технологии», — говорит собеседник Бизнес ФМ.
В каждой категории ГОСТа будут расписаны определенные критерии. Как напоминает Андрей Бенуж, в ГОСТе для МКД 81 критерий, в ГОСТе для ИЖС — 63, в ГОСТе для коммерческой недвижимости, по его мнению, будет больше сотни, поскольку типы объектов совершенно различные. Авторы стандарта распишут и требования к определенным критериям в зависимости от рейтинга, на который эти критерии будут претендовать, и баллы, которые можно будет получить: у нас норматив потребления воды такой-то; для того чтобы вас оценили на «хорошо», надо снизить потребление, скажем, на 20%, а чтобы на «отлично» — скажем, на 30%.
Конечно, как уже отмечал Андрей Бенуж в интервью Бизнес ФМ, в идеале хочется, чтобы коммерческая недвижимость повторила судьбу многоквартирных домов: в 2023 году, после появления в 2022-м ГОСТа для зеленых многоквартирных зданий, «Дом.РФ» выделил субсидии в размере 2,6 млрд рублей для снижения ставки проектного финансирования девелоперам, которые строят свои объекты в 61 регионе страны. Первоначально было 39 регионов, потом их пул расширился.
Еще один немаловажный момент, о котором стоит напомнить. «Согласно приказу Минстроя о присвоении классов энергоэффективности многоквартирным зданиям, на жилых домах появились буквы A, B, C, D, E и так далее, но у коммерческих зданий ничего такого нет. То есть нет еще определения, как их отнести к какому-то классу энергоэффективности. Мы такую методику сейчас разрабатываем и добавим ее в приложение к ГОСТу, что, согласитесь, совершенно логично. Кстати, согласно Налоговому кодексу, те объекты коммерческой недвижимости, которые соответствуют высокому классу энергоэффективности (без ссылки на методику определения этого класса), могут быть освобождены от налога на недвижимость на протяжении трех лет после ввода в эксплуатацию. Нам видится, что это большое преимущество, которое новый ГОСТ даст рынку и тем коммерческим девелоперам, которые сейчас возводят свои объекты», — подчеркивает Андрей Бенуж.
Но стоит ли овчинка выделки — в том смысле, заинтересованы ли нынешние игроки рынка коммерческой недвижимости в зеленой теме настолько, чтобы по доброй воле следовать новому стандарту? Какие перспективы и сложности видят для себя на этом пути? Не считают ли, что зеленые стандарты все-таки пора переводить из разряда добровольных в перечень обязательных? Продолжим.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
