Продолжая начатый в прошлый раз разговор о том, как меняются сегодня статус, транспортное развитие, инфраструктурное наполнение и позиции в таблице цен на жилье различных районов Москвы (в первую очередь тех, которые можно назвать периферийными), директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова отмечает: появление крупных жилых кварталов приводит к увеличению численности жителей, можно сказать, к омоложению районов, потому что покупатели квартир в новостройках — это относительно молодые, экономически активные горожане, семьи с маленькими детьми.

«Вместе с крупными жилыми комплексами появляется новая инфраструктура, прежде всего коммерческая. И, безусловно, в крупных проектах часто предусматривается создание современных городских пространств: это могут быть набережные, парки, скверы, которые также становятся дополнительными точками притяжения социальной жизни районов», — добавляет эксперт.

Строительство ЖК «Бадаевский» на западе Москвы. Фото: АГН «Москва»

Согласны ли с этим наблюдением другие игроки рынка? На их взгляд, в каких столичных районах изменения наиболее заметны? Ну и главное — все-таки останутся ли в Москве территории относительно недорогого нового жилья?

Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум»

«Безусловно, с точки зрения привлекательности появление большого числа новых проектов меняет профиль районов, которые ранее считались не очень престижными и востребованными. Особенно это касается районов в ближнем поясе от Третьего транспортного кольца: во многих из них было много производственных площадок и объектов железнодорожной инфраструктуры, в связи с чем они не считались ни престижными, ни удобными для жизни. Сейчас именно такие локации становятся востребованными на фоне высоких цен на новостройки в центральной части Москвы. Покупатели выбирают более доступные объекты, но поближе к центру, и их внимание как раз обращается на районы ближнего пояса. И на тех направлениях, которые уже давно считаются престижными, мы видим структурное изменение с точки зрения предложения новостроек: здесь появляются новостройки уже не только бизнес-класса, но и премиальные. Это характерно, например, для Западного административного округа и территорий вдоль Кутузовского проспекта. Примеров районов, которые с точки зрения покупателей за последние годы стали более статусными, можно привести много. Скажем, район Покровское-Стрешнево благодаря развитию территорий вдоль Москвы-реки, появлению метро «Спартак» и крупных спортивных объектов (таких как «Лукойл Арена»), а также реализации престижных проектов бизнес- и премиум-класса стал куда более привлекательным и интересным, чем даже десять лет назад, хотя мы говорим о районе, который в целом с точки зрения географии находится практически у МКАД. Другой яркий пример — Нагатинский Затон. Ввод жилых комплексов, появление новых проектов, в рамках которых создаются набережные и крупные объекты, притягивающие жителей и туристов (например, «Остров мечты») — все это способствовало тому, что территории, которые еще десять лет назад фактически были заброшены, превратились в эпицентр современного градостроительства с абсолютно новой инфраструктурой и средой для жизни. Безусловно, есть проблема с тем, что в Москве постепенно сокращается сегмент массовых новостроек с доступной ценой. Так, за последние 12 месяцев первичное предложение комфорт-класса в старых границах города снизилось с 17 тысяч до 10 тысяч квартир и апартаментов. Количество проектов, которые реализуют застройщики в этом сегменте, уменьшилось с 93 в марте 2025 года до 74 в марте 2026 года. Впрочем, массовый сегмент все-таки не исчез, как видно из этих цифр; в ближайшее время говорить о дефиците нельзя, проектов достаточно, и квартир тоже. Однако в будущем эта проблема начнет нарастать: ведь теперь застройщики предпочитают позиционировать новые проекты в более высоких классах. Так как спрос на массовые новостройки напрямую связан с доступностью ипотеки, именно в этом секторе сейчас активность покупателей сильно ослабла и фактически зависит от возможности получить те или иные льготные кредиты. С точки зрения географии предложения, безусловно, доступное жилье по-прежнему будет сосредоточено в самых периферийных районах внутри МКАД и за его пределами. Но напомню, что в этом сегменте у застройщиков появился конкурент в лице властей города, которые строят жилье по программе реновации».

***

Сергей Лобжанидзе, директор системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro

«Есть ли районы, которые кардинально изменили свой статус? Наверное, Новая Москва будет самым очевидным в этом смысле местом. Было поле, а стала новая застройка со станциями метро и полноценной инфраструктурой. Есть и на юге и северо-востоке города районы, которые со временем стали существенно привлекательнее: на северо-востоке это больше касается кластера Амурской улицы, а на юге — того же Южного порта. Если говорить про столичный север, то в целом он всегда был достаточно неплох, но в нем можно вспомнить то же Тушино, тот же Северный порт. Хотя, конечно, в целом по Москве примеров больше. Что касается цен, то недорогими в столице будут места, где представлено преимущественно вторичное жилье. У нас есть районы, почти полностью покрытые панельными домами, и они будут постепенно становиться самыми дешевыми, без вариантов. Первичка в том числе из-за дорогого входа будет, скорее всего, дороже из-за качества продукта, а вот вторичка будет терять в цене. Сначала дешевели блочные и панельные пятиэтажки, начнет терять стоимость и панель 1980-х и 1990-х. Недорогие «первичные» районы, конечно, останутся, но их «ценность» в том числе будет связана с локацией: это либо что-то совсем удаленное типа ТАО, либо с наличием очевидно негативного окружения типа Капотни. И что значит доступное жилье в столичной интерпретации? Студия за 5 млн рублей — это дешево для Москвы, но дорого для регионов».

***

Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development

«Децентрализация рынка новостроек способствует активному и сбалансированному развитию всех округов Москвы. Особенно существенный вклад вносит реализация проектов с помощью механизмов КРТ и реновация. В результате значительно повысился, например, статус Рязанского района, территорий в Нагатинском Затоне, в Даниловском (ЮАО), Преображенском (ВАО) и Можайском (ЗАО) районах, в Хорошево-Мневниках и Покровском-Стрешневе. В столице точно останутся районы со сравнительно доступным жильем. Преимущественно это локации, где активно реализуются проекты КРТ. Государственная поддержка девелоперов, которые занимаются комплексным развитием территорий, позволяет предлагать сравнительно недорогое жилье без ущерба качеству. Доступным, на мой взгляд, вправе считаться жилье, которое семья со среднерыночным доходом может приобрести в ипотеку, тратя на ежемесячные платежи не более 30% доходов».

***

Михаил Забрамный, директор по маркетингу СЗ «Сияние»

«Программа КРТ, реновация, новые девелоперские проекты уже заметно изменили многие районы Москвы. Локации на востоке, северо-востоке и юго-востоке перестают быть спальными окраинами, приобретают новую аудиторию, сюда переезжают семьи с детьми, и состав поколений меняется. Вместе с новым жильем туда приходят благоустройство, сервис, социальная инфраструктура, рабочие места и более качественная городская среда. При этом становятся более ценными локации, где нет больших объемов нового строительства и есть однородная, сложившаяся среда. Это хорошо видно на примере Крылатского. Район, который в свое время получил статус образцового, сохранил сквозь года свою особенную культуру. Состав резидентов здесь достаточно стабилен, в локации привыкли жить поколениями. При этом в районе крайне мало новостроек, и это все точечные проекты. Относительно недорогие районы в Москве останутся, но это будут на 99% районы с большим количеством домов по реновации. В целом сегодня доступное жилье — уже не равно дешевое. Скорее тут стоит говорить о жилье, которое «доступно» купить, то есть о том, ценовые рамки которого соответствуют лимитам, например по семейной ипотеке. Сейчас даже Новая Москва скорее относительно доступна, чем дешева. Поэтому само понятие доступности в столице становится все более относительным, и так будет и дальше в ближайшие годы».

***

Александр Устинов, директор по развитию компании Professional FM

«Сейчас в Москве более 300 КРТ. Интерес у девелоперов вызывают новые проекты в рамках ТПУ, в том числе проекты реконструкции бывших грузовых дворов РЖД. Конечно, реализация этих проектов неизбежно повлияет на рост «престижности» районов, которые прежде считались не самыми комфортными для жизни. Общий уровень районов по Москве становится более ровным, столичные власти работают над тем, чтобы изменить репутацию прежде невостребованных локаций за счет в том числе создания здесь МПТ. Например, активно развивается Звенигородское шоссе, где в планах строительства есть почти все, от экожилья до дата-центров, хотя одновременно с этим динамичным развитием район становится очень неоднородным. Пока что доступное жилье в Москве на первичном рынке — это кварталы по реновации. Они уже начинают выходить в открытую продажу без аукционов, и основная масса предложения сосредоточивается в ВАО и ЮВАО, где больше всего старого фонда под снос. Коммерческое относительно доступное жилье — это районы Новой Москвы со своей спецификой и удаленностью от МКАД, которые подходят не всем. Но при средней стоимости в 400 тысяч рублей за квадрат в эконом- и комфорт-классах о доступности жилья в Москве говорить сложно. Рост населения снижается, а скоро будут фиксировать и отток из исторических границ (внутри МКАД). Этот тренд может говорить о постепенной деурбанизации жизни в столице».

***

Петр Фонфара, управляющий партнер проектного бюро Blank

«Масштабные изменения Москвы однозначно накладывают отпечаток как на рост стоимости (и себестоимости) жилья, так и на развитие отдельных районов. Сегодня проекты КРТ присутствуют практически везде, от Садового кольца до МКАД, и их влияние на город совокупно будет гораздо больше, чем даже развитие точечных больших проектов. Заметный плюс сегодняшнего подхода к КРТ — в сбалансированной представленности функций в рамках одного участка. Мегапроекты прошлого, большие жилые кварталы на месте бывших промзон (финальные очереди которых достраиваются и спустя семь-десять лет от старта проекта), показали себя как новые очаги «геттоизации» города. В них из-за высокой плотности населения присутствует большая нагрузка на инфраструктуру, при этом она крайне неравномерно распределяется, что пагубно влияет на транспортную систему в окружении. Утром и вечером все корпуса стоят в пробке на выезд/въезд или плотным потоком нагружают метро, а днем территория квартала зловеще пустеет, инфраструктура же работает вполсилы. Современные КРТ решают этот вопрос за счет баланса жилья и коммерции, за счет того, что коммерческая недвижимость, рабочие места существуют равноправно с жильем. То же касается торговых и развлекательных центров, музеев в составе новых КРТ: с их помощью создаются дополнительные точки притяжения в районах, которые прежде считались исключительно жилыми, и появляется возможность постоянного обновления потоков и дозагрузки территории, прогулочных зон и так далее. Другой вектор, который «драйвит» локации Москвы сейчас, — это развитие ТПУ. Наше бюро участвует в проработке нескольких проектов как раз для районов Москвы за ТТК. Современный ТПУ — это не только работа с потоками. В рамках одного участка мы должны продумывать пешеходные маршруты к пересадкам, смену видов транспорта, торговый функционал, рабочие пространства и места отдыха. Задача в Москве сегодня — сформировать ТПУ как центр притяжения, где хочется провести время, куда хочется прийти, даже если никуда не нужно ехать. С появлением таких объектов прежде депрессивные районы могут менять свою репутацию, становиться привлекательными, в том числе как объект инвестиций и места для переезда. Среди примеров последних преображений стоит упомянуть Павелецкую (был исключительно деловой район с неосвоенными промзонами, сейчас трансформируется в жилой кластер с большой культурной составляющей), Нагатинский Затон (преуспевающий район класса бизнес+ благодаря новой застройке, благоустройству и открытию метро), Печатники и Текстильщики (ресурсы акватории задействованы, строится большое количество нового жилья и коммерческой недвижимости, планируется благоустройство)».

Сравнительно недорогие локации в столице, безусловно, останутся, соглашается с коллегами Петр Фонфара. Но отмечает: если раньше мы говорили о доступном жилье у МКАД, то сегодня уже идем скорее за его границы.

«В Москве не существует проходных проектов, каждый должен обладать уникальной архитектурной и маркетинговой концепцией, каждый должен соответствовать высоким требованиям к обеспеченности инфраструктурой и дорогами и так далее. Это отражается и в цене метра, а не только в архитектурном облике. Поэтому типовыми и относительно доступными будут кварталы по реновации, а также проекты за МКАД, в ближайших пригородах столицы. В остальном же город приходит к максимальной индивидуализации архитектуры и жилья, которое по набору своих качеств должно соответствовать уровню не ниже класса бизнес, и такой подход становится обязательным для девелоперов, которые стремятся преуспеть сейчас», — уверен Петр Фонфара.