Офисы класса В — родной, конечно, но с давних пор какой-то мало любимый ребенок офисного рынка Москвы. Вот А+, А, даже В+, а уж тем более появившийся с недавних пор «Прайм» — другое дело: о них и поговорить приятно, и посмотреть на них радостно, и про их инвестиционную привлекательность порассуждать не стыдно, и понаблюдать за их развитием любопытно, и вообще, они гораздо симпатичнее скромных «бэшек». Но с недавних пор…

С недавних пор в публичном пространстве начала звучать позиция, которую четче всего на XVII ежегодной офисной конференции NF Group, на мероприятии, посвященном итогам и планам MR office, и, возможно, еще где-то высказал коммерческий директор по коммерческий недвижимости MR Кермен Мастиев. «Рынок офисной недвижимости исторически всегда был представлен несколькими классами офисов: А, B и условно без классификации — обычно их называли С или ниже. На эти три основных типа офисов распределялся спрос. Были компании, которым нужен был офис подешевле: более скромный район, более простая техническая начинка, просто рабочее пространство. А были компании, нацеленные на более высокий класс офисов, — лучше по качеству, технологичнее, с премиальным местоположением в хороших локация, например в «Москве-Сити» или в центре», — начинает эксперт.

Кермен Мастиев коммерческий директор по коммерческий недвижимости MR «В последнее время, особенно после начала бурного строительства в последние год-два, большинство новых офисов в Москве (как строящихся, так и уже представленных) относятся в целом к классу А или близки к нему. На мой взгляд, ниша офисов класса B сейчас незаслуженно забыта. Даже по программе МПТ и в достаточно удаленных районах, далеко за пределами Третьего транспортного кольца, строятся в основном офисы класса А. Хотя требования города к высокой, оригинальной и уникальной архитектуре в спальных районах и новых деловых кластерах на окраинах Москвы ниже, чем в центре. С точки зрения удержания себестоимости более простая инженерная начинка, чуть меньшая высота потолков, возможно, замена подземного паркинга многоуровневым наземным или открытой парковкой позволяют создавать более доступный продукт. Поэтому офисы класса B в удаленных районах Москвы за умеренную стоимость, на мой взгляд, будут вполне востребованы. Компания MR в том числе рассматривает такие форматы в своих стандартах. Если будут появляться подходящие локации в проектах, мы будем ориентироваться именно на класс B. Мы считаем, что это позволит даже на удаленных станциях метро или в не самых очевидных для офисных комплексов локациях удерживать спрос на хорошем уровне и привлекать туда компании, которые сейчас располагаются в промзонах, заводоуправлениях или зданиях более низкого класса, чем А и B. Для них текущая стоимость часто оказывается слишком высокой. Именно такой современный, но более простой по сравнению с классом А продукт будет востребован на рынке в ближайшие годы».

Аналитические выкладки подтверждают: офисы класса В действительно подзабыты, и серьезно. «На конец первого квартала 2026 года общее предложение на рынке офисной недвижимости Москвы составляет 1,3 млн квадратных метров, из которых лишь 11% (141 тысяча квадратов) приходятся на класс B. Средневзвешенная цена предложения за квадратный метр по 12 объектам этого класса составила 306 482 рубля (с учетом НДС, если применимо). По сравнению с первым кварталом 2025 года цена снизилась на 3%, при этом проектов на рынке стало ровно вдвое больше, в том числе это три объекта, где продажи стартовали в первом квартале 2026 года. Несмотря на это, доля класса B год к году также снизилась на 3 процентных пункта, поскольку значительный рост предложения был зафиксирован в проектах класса A и «Прайм», — делится подсчетами директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.

И вот что особенно важно в свете затеянного разговора: спрос на офисы класса B в продажу блоками за первый квартал этого года составил 5 622 квадратных метров (против 8 703 квадратных метров в предыдущем квартале). Кроме того, в декабре 2025 была заключена сделка по приобретению БЦ «Магистральная 12» ГК «Протек» суммарной офисной площадью 18,7 тысячи квадратов, так что совокупный показатель за четвертый квартал 2025 года составил 27,4 тысячи квадратных метров. «По сравнению с первым кварталом 2025 года спрос на площади в проектах класса B вырос почти в пять раз вместе с совокупным спросом», — подчеркивают в NF Group.

Фото: peoplecreations/freepik.com

Если рассматривать рынок в целом и при этом объединять сегменты В+ и В, то, согласно статистике, предоставленной Бизнес ФМ ассоциацией «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН), по итогам 2025 года общий объем рынка офисных площадей в Москве оценивается примерно в 21 млн квадратных метров, при этом доля стока классов B+/B — около 11-12 млн квадратов. «На основе анализа динамики ввода за последние пять лет прирост стока офисных площадей класса B (как правило, это B+) оценивается в диапазоне 0,4-0,5 млн квадратных метров, тогда как прирост стока площадей классов A+/A составляет 2,0-2,3 млн квадратов. В 2025 году в Москве введена примерно 661 тысяча квадратных метров офисов (максимум за десять лет), при этом доля B+ составила 7%. В 2026 году заявлено 130 тысяч квадратов в сегменте B+, что соответствует 13% от совокупного планируемого объема», — говорят эксперты ассоциации.

Что касается свободных площадей, то, например, в 2023 году показатель для сегментов B и B+ составлял 6,7-11,5%, а в 2024-м — уже 2,7-4%. «В 2026 году ожидается умеренное увеличение арендной вакантности офисов: в классе B+ она превысит 4%, но при этом основной прирост свободных площадей придется на класс A, где вакансия может приблизится к 9-10%. На фоне роста арендных ставок и эксплуатационных расходов в более дорогих офисах часть компаний рассматривает переезд в современные помещения класса B+, что дополнительно поддерживает низкий уровень вакантности в среднем сегменте, где практически отсутствует новый ввод», — поясняет президент АЭРН Яна Кузина.

Яна Кузина президент ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН) «На протяжении длительного периода ввод офисов классов B+ остается минимальным: с 2018 по 2025 год — в диапазоне от 11 тысяч до 155 тысяч квадратных метров в год. Почему все же строят B+? Во-первых, часто проект относили к B+ просто из-за локации, что я считаю категорически неправильным. И в обновленной классификации РГУД +АЭРН мы разделили эти параметры — локация влияет на ставки аренды, но не должна сразу предопределять более низкий класс продукта. Да, безусловно, в децентрализованных локациях не надо тратить высокие бюджеты на супердорогие системы охраны или отделки МОП, но новое здание не должно иметь экономического износа (то есть должно отвечать современным запросам конечных пользователей)».

Точных оценок нет, но приблизительные подсчеты, на которые ориентируются игроки рынка, гласят, что сегодня в зонах, подпадающих под действие программы КРТ, расположены от 15 млн до 25 млн квадратных метров офисных площадей качества даже не С, а D, E и что там дальше. Даже если четверть компаний, которые их занимают, захотят не уехать куда-нибудь в Подмосковье, а остаться в Москве, это в горизонте 10-15 лет добавит офисному рынку спрос в объеме нескольких миллионов квадратов. Причем явно не А-класса.

Чем еще может определяться девелоперский интерес к строительству офисов класса В? Согласны ли в принципе игроки рынка с призывом Кермена Мастиева повернуться в сторону этого сегмента рынка и достать из загашника недорогие проекты вроде «Савеловского сити»? Какие тут видят плюсы и минусы, как оценивают позицию конечных пользователей и потенциальных инвесторов? Насколько важна визуальная, технологическая, эксплуатационная разница между А и В и можно ли вообще увидеть ее невооруженным взглядом?

Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости NF Group

«Визуально разница между современными офисами классов A и B действительно стала менее очевидной: многие здания B-класса сегодня выглядят качественно с точки зрения отделки и общественных зон. Но техническая грань сохраняется, и специалисты рынка ее видят сразу — по инженерному наполнению, высоте потолков, парковочному коэффициенту, нагрузкам и качеству управления зданием. Идея строительства более доступных офисных проектов, близких к B-классу, выглядит оправданной, поскольку спрос на такой продукт есть со стороны компаний, которым нужны помещения для переезда из зон редевелопмента. Но такой формат будет востребован только при цене порядка 220-300 тысяч рублей за квадратный метр. При более высокой стоимости покупатели уже будут сравнивать его с объектами более высокого класса. При этом такие здания должны предусматривать не только классические офисные блоки, но и вспомогательные помещения — под шоурумы, лаборатории, хранение и другие сопутствующие функции».

Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level group

«Если ориентироваться на текущую девелоперскую практику, можно говорить о том, что новые проекты офисов класса В практически не заявляются. На фоне роста себестоимости строительства и ужесточения критериев города к архитектуре этот сегмент постепенно вымирает. Даже в периферийных локациях, за ТТК или вблизи МКАД, девелоперы реализуют проекты с качеством, фактически соответствующим классу А. Это во многом продиктовано действующими градостроительными требованиями. Да, интерес девелоперов к классу B сохраняется, прежде всего как к более гибкому и потенциально доступному продукту. Такие проекты изначально предполагают оптимизацию затрат — на инженерные системы, фасады и общественные пространства. Однако на практике большинство объектов в процессе проектирования и согласований вынуждены вносить изменения и повышать тем самым свой класс. В результате итоговый продукт уже не соответствует параметрам класса B. При этом спрос на более доступные офисы остается значительным: не все арендаторы готовы платить за помещение класса А. Но высокая стоимость строительства, дорогие кредиты и требования к качеству архитектуры фактически нивелируют возможность создания классического продукта среднего уровня. Различия между офисами классов A и B очевидны не только для техспециалиста, но и для конечного пользователя. В первую очередь речь идет об инженерных системах. В бизнес-центрах класса A, как правило, предусмотрены централизованные системы вентиляции и кондиционирования с организованным воздухообменом. В объектах класса B таких решений зачастую нет: здесь проветривают помещения, открывая окна, а системы кондиционирования арендаторы устанавливают самостоятельно, включая монтаж внешних блоков на фасаде (если это в принципе допустимо). Кроме того, различия заметны и в базовых характеристиках зданий: высоте потолков, уровне входных групп и качестве общественных пространств. В классе B эти параметры, как правило, ниже и проще».

Максим Лучников, коммерческий директор ГК «Сумма элементов»

«По итогам первого квартала текущего года, вакантность офисов класса B составляет 4,3%, что ниже, чем в классах A (11,2%) и «Прайм» (6,4%). При этом объем нового строительства офисов класса В в первом квартале составил около 23 тысяч, а по итогам года прогнозируется на уровне до 100 тысяч квадратных метров — это в 4,5 раза больше, чем в 2025 году. Такой рост девелоперской активности связан с несколькими факторами: стабильным спросом на фоне дефицита более дорогих площадей класса А внутри ТТК, ценовой доступностью (аренда в классе В примерно на треть дешевле) и программами комплексного развития территорий, где офисная составляющая заложена в параметры проектов. Спрос на офисы этого класса остается стабильным, компании рассматривают их как прагматичную альтернативу премиум-объектам. Ключевые арендаторы и покупатели — IT-компании, а также производственный, строительный и финансовый секторы. И да, грань между офисами класса А и В постепенно стирается. Техническая начинка перестала быть главным отличием, ключевую роль сегодня играют престижность локации и транспортная доступность. Но если разница между классами А и В практически нивелируется, то почему должен возникнуть резкий скачок спроса именно на В? Кроме того, с текущей себестоимостью строительства «дешево» построить проект В-класса не получится — это все равно дорого. Отмечу, что в 2026-2030 годах планируется к выходу такой объем новых офисных площадей, что он едва ли будет поглощен. Емкость рынка ограниченна, и, как результат, мы можем получить стагнацию. При этом старый фонд (бизнес-центры постройки 2008-2012 годов) по-прежнему пользуется высоким спросом. На вторичном рынке такие объекты перепродаются в течение суток, а свободные арендные помещения закрываются за несколько дней. Вакантность даже в старом В-классе находится на низком уровне. Спрос будет, но не огромный, а затем, повторю, может, начнется стагнация из-за переизбытка предложения».

Яна Кузина, президент ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН)

«Как показывает статистика, проекты в классе B+ вводятся редко и практически не вводятся (за исключением реконструкции) в классе B. Да, в децентрализованных локациях экономия на отделке и даже инженерии имеет место, но, как мне кажется, девелоперы все более профессионально и грамотно подходят к планированию конструктива — к сетке колонн, высоте, освещенности, так как эти элементы не так сильно влияют на себестоимость, но имеют очень существенное значение для сохранения качества продукта. Рынку нужен современный продукт, которые не потеряет своей актуальности еще 5-10 лет, даже если расположен не в самой премиальной локации. Крупные современные компании из производственной сферы, как правило, ценят соотношение цены и качества, могут выбирать новые современные здания вне центра, но они хотят выбирать именно актуальный, хотя и не премиальный продукт. Поэтому изначально из-за местоположения относить здание к более низкому классу или строить здание с недостатками (экономией по высоте, без современных зон инфраструктуры или инженерных систем) нельзя. И все больше девелоперов с этим тезисом согласны, поэтому выводят класс А. Хотя надо признать, что граница между A и качественным B+ стала менее очевидной. С тезисом о потенциале недорогих офисных проектов B‑класса в условиях КРТ/МПТ можно согласиться, но лишь как с точечной возможностью в отдельных локациях. Массовый возврат к типовым проектам B‑класса без существенной адаптации концепции под текущие требования рынка и экономику строительства выглядит рискованным. Более взвешенным подходом представляется развитие B+ в составе технопарков, где офисные площади будут являться частью производственных зон и при этом гармонично встраиваться в многофункциональную городскую среду. Для девелопера, который уже заходит на территорию с жильем по КРТ/МПТ, встроенный в технопарк или соседний недорогой офисный продукт B+/B может закрывать локальный спрос (офисы для управляющих компаний, сервисов, локального бизнеса) и улучшать микс функций».

Алена Кудрявцева, коммерческий директор Comcity

«Интерес девелоперов к строительству офисов под аренду в последние годы был низким, особенно это касается класса B. Это обусловлено несколькими факторами, и один из них — высокая себестоимость строительства. Мало того, что стоимость стройки ежегодно растет более чем на 20%, так еще и затраты на возведение бизнес-центра класса B ненамного отличаются от аналогичных показателей для класса А. При этом арендные ставки в классе B существенно ниже, а операционные расходы сильно растут. Как следствие, срок окупаемости инвестиций значительно дольше, чем в классе А. Кроме этого, ключевую роль здесь играют условия финансирования. Из-за высокой ключевой ставки кредиты стали слишком дорогими, что фактически делает строительство таких объектов нерентабельным. Поэтому подавляющее большинство девелоперов, которые выходили на стройку в прошлые годы, реализовывали проекты класса А, причем практически все они строились именно с целью продажи офисов. В начале этого года отмечается интерес к офисам класса B со стороны арендаторов, и сейчас он продолжает увеличиваться. С одной стороны, на рынке в целом сохраняется значительный дефицит офисных площадей, который затрагивает и сегмент класса B. С другой, арендаторы повсеместно перешли в режим оптимизации расходов. Многие компании, ранее занимавшие площади в классе А, сейчас целенаправленно рассматривают переезд в B. Одновременно в этот сегмент подтягиваются арендаторы, которые традиционно находились в некачественных старых производственных зданиях. Для них переход в класс B — это серьезный апгрейд условий при все еще доступном уровне ставок. В основном это широкий круг компаний, для которых важны функциональность и адекватная цена, а не премиальный статус и высококлассный сервис. Среди них компании, переезжающие из устаревших офисов низкого класса (они стремятся улучшить качество своего офиса, но при этом не готовы переплачивать за класс A и менять привычную локацию), компании в режиме экономии (которые оптимизируют расходы и сокращают бюджеты на аренду, отказываясь от дорогих площадей класса A в пользу более доступного, но качественного класса B), прагматичные компании (для которых офис — это прежде всего эффективный рабочий инструмент, а не показатель статуса. Это могут быть бэк-офисы IT-компаний, стартапы или компании, которые не работают с клиентским потоком в офисе). Таким образом, основной драйвер спроса на класс B — оптимизированный подход к расходам с сохранением качества рабочей среды для штата. Конечно, неподготовленный посетитель, видя современный ресепшен, большое лобби и панорамные окна, может не заметить принципиальной разницы, однако фундаментальная грань между классами А и В не стирается, а смещается в плоскость, недоступную для беглого осмотра. Она определяется не дизайном, а техническим заданием на этапе проектирования, дорогой инженерией, материалами строительства и бюджетом последующей эксплуатации. Для профессионального участника рынка недвижимости различия остаются четкими и измеряемыми».

По мнению эксперта, есть аргументы как за, так и против строительства офисов класса В в рамках программ КРТ и МПТ. К первым относится, например, спрос в перспективе. «Программа КРТ действительно создает волну вынужденного переселения. Компании, годами сидевшие в промзонах, не могут позволить себе переезд в класс А. Им нужен доступный по цене продукт рядом с привычной локацией. Девелопер, который первым предложит им качественный, но не пафосный офис с разумной стоимостью, получит быструю заполняемость», — поясняет Алена Кудрявцева.

Еще один козырь В-класса — низкая конкуренция в сегменте. «90% строящихся офисов — это классы А или «Прайм». В сегменте В и В+ образовался структурный вакуум. Выйти на рынок с новым проектом с большой площадью, адекватной ценой, удобной транспортной доступностью сегодня означает занять практически свободную нишу. К тому же в пользу сегмента говорит упрощенный девелоперский цикл. Класс В позволяет использовать типовые конструктивные решения, упрощенные инженерные системы, факультативные обязательства по инфраструктуре», — добавляет собеседница Бизнес ФМ.

По ее наблюдениям, первый из аргументов со знаком минус — иная экономическая модель и длинные сроки окупаемости. «Класс В — это низкомаржинальный продукт с точки зрения строительства. Разница между себестоимостью и рыночной ставкой аренды в этом сегменте не позволяет рассчитывать на быстрый возврат капитала. Если в премиальных проектах ставка может обеспечивать окупаемость в горизонте семи-девяти лет, то в классе В при текущем уровне затрат на стройку и умеренных арендных платежах этот срок растягивается до 10-12 лет. Это стратегия длинных денег, которая требует от собственника терпения и устойчивости к внешним экономическим условиям», — рассказывает Алена Кудрявцева.

Фото: pch.vector/freepik.com

Следующий тонкий момент — высокая чувствительность к качеству эксплуатации. «Экономия на этапе строительства не должна транслироваться в экономию на этапе управления. Арендатор класса В предельно прагматичен и внимательно считает свои операционные расходы. Любой простой лифта, перебои с электричеством или неэффективная работа вентиляции воспринимаются не как техническая накладка, а как прямые убытки бизнеса. В отличие от класса А, где часть затрат на FM-услуги нивелируется высокой ставкой аренды, в классе В бюджет на профессиональную эксплуатацию ограничен, что требует от управляющей компании высокой квалификации и умения находить баланс между надежностью систем и стоимостью их обслуживания», — утверждает эксперт.

Наконец, есть риск морального устаревания и сжатия маржи. «Объект класса В, построенный сегодня по упрощенным нормативам, через пять-семь лет рискует столкнуться с конкуренцией со стороны аналогичных новых проектов в рамках следующих волн КРТ. В условиях, когда девелоперы массово начнут выводить типовые проекты, рынок может быстро насытиться предложением. В такой ситуации выиграет тот, кто заложил в проект чуть больший запас прочности по инженерии и архитектуре либо тот, кто первым вышел на рынок. Опоздавшие или сэкономившие на качестве рискуют получить актив с высокой вакансией и низкой ставкой аренды», — предупреждает Алена Кудрявцева.