Продолжением начатого в прошлый раз разговора о необходимости донастройки законодательства в области комплексного развития территорий вполне может служить недавнее предложение «Дом.РФ» принять единые правила по сборам с девелоперов на строительство социальных и инженерных объектов при реализации КРТ в регионах.

Выступая на круглом столе в Совете Федерации, заместитель управляющего директора госкорпорации «Дом.РФ» Юлия Бровченко отметила: в регионах все расходы на инфраструктуру в основном ложатся на застройщиков, при этом в разных субъектах процесс организован по-своему. «Наше предложение заключается в том, чтобы на законодательном уровне урегулировать этот вопрос. Тогда инфраструктурный сбор с застройщиков можно будет взимать единым образом. Необходимо установить общие правила», — считает эксперт. Кстати, в случае разработки подобного механизма муниципальные власти смогут самостоятельно перераспределять средства, взимаемые с застройщиков в рамках инфраструктурных сборов.

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, мнение которого приводит «Единый ресурс застройщиков», с предложением «Дом.РФ» согласен. «Сегодня при реализации проектов КРТ основным источником замещения федеральных средств являются деньги девелоперов. Наверное, мера вынужденная, но она не очень нравится бизнесу, хотя все и понимают, что другие источники в бюджете найти очень сложно. Введение единого инфраструктурного сбора позволило бы формализовать комплексное развитие территорий, которое в крупных городах на данный момент является основным направлением освоения земельных ресурсов», — подчеркивает Антон Глушков.

Свои предложения по совершенствованию правил и норм, действующих сегодня в сегменте КРТ, озвучили и участники панельной дискуссии «КРТ — квадратные метры или пространство для жизни». Напомним, что она состоялась на I Международном саммите «Формирование комфортной городской среды и девелопмент», который прошел в рамках форума ParkSeason Expo 2026.

Юлия Баранникова, руководитель управления градостроительной подготовки проектов группы «Самолет»

«Важными планируемыми изменениями, на наш взгляд, являются возврат возможности утверждения документации по планировке территории (ДПТ) до внесения изменений в генплан (ГП) и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) при реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей, а также исключение требования смежности публичных земельных участков, включаемых в границы КРТ, с земельными участками правообладателей. Благоприятным моментом будет расширение возможностей использования таких публичных участков не только под социальную, транспортную или инженерную инфраструктуру, но и для целей благоустройства. Исключение запрета на передачу части прав и обязанностей по договорам КРТ третьим лицам расширит возможности для привлечения частных инвестиций за счет включения в проект нескольких застройщиков, обеспечит возможность реализации крупных проектов без необходимости их разделения на более мелкие составляющие. Многие застройщики обозначают риски увеличения сроков реализации проектов, что является следствием процессов, происходящих в экономике. Поэтому важно предусмотреть в Градостроительном кодексе возможность продления сроков реализации проектов, что позволит избежать в будущем затруднений для всех участников процесса. Важным моментом стимулирования развития механизма КРТ со стороны властей можно назвать совершенствование нормативов градостроительного проектирования для территорий комплексного развития. Например, внедрение специальных значений для нормативной обеспеченности проектируемых жилых территорий, которые позволят инвестору-застройщику повысить экономическую эффективность реализуемого проекта КРТ. Отдельно стоит выделить работу с объектами культурного наследия, входящими в границы КРТ, на законодательном уровне».

***

Виктор Корчагин, исполнительный директор — директор филиалов компании «Брусника» в Тюмени, Сургуте, Кургане

«Главной задачей является сейчас адаптация механизма КРТ к текущей экономической ситуации, чтобы в итоге заключенные ранее договоры о КРТ не оказались ловушкой для девелоперов, которые просто не смогут их исполнить в силу объективных экономических предпосылок. Либо нужно реализовывать проект, несмотря ни на что, но в итоге получить огромную кредитную нагрузку на расселение и строительство и кучу нераспроданных помещений, которые не позволяют эту нагрузку сократить, а только генерируют дополнительные убытки. Следовательно, нужно как можно скорее принять нормативно-правовой акт, устанавливающий возможность продления ранее заключенных договоров о КРТ. Также считаем необходимым принять нормативно-правовую базу, устанавливающую возможность реализации КРТ несколькими застройщиками. Это даст возможность сохранить механизм КРТ по именно комплексной застройке больших территорий в понятные сроки, при этом данный механизм должен быть проработан и в рамках налогового регулирования, чтобы все застройщики, участвующие в реализации отдельных этапов, могли учесть понесенные ими затраты для расчета налога на прибыль».

***

Евгения Стяжкина, директор по стратегии продукта компании Dogma

«Во-первых, в текущих условиях крайне востребовано точечное субсидирование ставок по проектному финансированию, особенно для социальных объектов — школ, детских садов и поликлиник. Расширение льготных программ поддержит отрасль и даст толчок развитию современной городской среды. Застройщиков очень поддержит установление банками специальной ставки на весь объем бюджета социальной инфраструктуры. И во-вторых, важно разработать механизм по увеличению лимитов, позволяющий семьям купить квартиру большей площади. В этом случае девелоперы не будут стремиться делать в проектах большой объем квартир мелких форматов, снизится плотность населения в проектах КРТ. Это решение поддержит и национальные демографические приоритеты, так как обеспеченность комфортной жилплощадью — ключевой вопрос для планирования семьи».

И под финал: думский комитет по строительству и ЖКХ поддержал идею рассчитывать возмещение за изымаемое по КРТ жилье в предшествующие реализации проекта сроки, рассказал в своем «Максе» зампред комитета Сергей Колунов.

Фото: Эрик Романенко/ТАСС

«Законопроектом предлагается внести изменения в ст. 32.1 Жилищного кодекса РФ и установить, что размер возмещения определяется не ранее чем за 60 дней до направления собственнику проекта договора о переходе права собственности в рамках КРТ. Если договор не направлен в этот срок, застройщик обязан провести новую оценку. То есть размер компенсации будет рассчитываться не за три-пять лет до фактического переселения, а не позже чем за два месяца. Таким образом компенсация всегда будет рыночной. На пленарке 26 мая рассмотрим инициативу в первом чтении, наш комитет будет рекомендовать Госдуме ее поддержать», — написал Сергей Колунов.

У архитекторов свой взгляд на тему КРТ, ведь они, по определению основателя и креативного директора Pergaev Bureau Сергея Пергаева, работают на стыке интересов всех сторон — жителей, мэров, девелоперов, инвесторов. «Архитекторы находятся в точке, где из абстрактных цифр договора КРТ начинает проявляться среда. И на этом этапе приходится соединять ожидания и реальность», — подчеркивает эксперт, который в разговоре с Бизнес ФМ признал: архитектура комплексного развития территорий фактически существует между молотом и наковальней.

«Мы работаем в более чем 40 регионах с более чем 60 девелоперами, и на практике почти в каждом проекте на чаше весов оказываются количественные и качественные показатели среды. С одной стороны, жесткие параметры площади застройки, плотности, этажности. С другой, то, что возникает из ощущений. Чувство комфорта, безопасности, визуальной привлекательности. Архитектор оказывается медиатором, понимая ограничения технического задания и интересы будущих жителей. При этом сама система ограничений очень жесткая: строительные нормы, санитарные зоны, инфраструктурные требования. В одном проекте могут возникать десятки противоречий, которые приходится балансировать».

***

«Идея 15-минутного города с низкой и равномерной застройкой в пять-восемь этажей и оживленными улочками редко совпадает с реальностью. В масштабе квартала может возникать сверхплотная среда. Пятно застройки порой сокращается до 40% из-за санитарных зон, конфигурации участка, размещения соцобъектов и рекреации. Соответственно, места становится меньше, а плотность из-за этого выше. После учета всех ограничений территория под жилую застройку может сокращаться на 20-40%, а плотность внутри жилой зоны при этом растет еще на 20-30%. Это почти всегда ведет к высокой, башенной застройке и усиливает конфликт цифр и ощущений. Задача архитектора — компенсировать плотность качеством среды: разрыхлять кварталы, создавать визуальные разрывы, формировать перспективы и удобные маршруты. Разноэтажность с поворотными секциями, чередование функций и озеленения помогают сделать среду более живой. Тогда уходит скучная монолитность и возникает ритм: высотные акценты чередуются с более низкими объемами. Получается дисперсная среда, в которой есть свет и воздух, или, говоря архитектурным языком, визуальная проницаемость.

***

«При высотной и плотной застройке возможно сконструировать приватные дворы за счет объемно-пространственных решений, границ квартала и сценариев входа. В этих условиях важно не только отделить двор, но и создать ощущение защищенного пространства, включая в работу стилобаты и вертикальные поверхности, формируя дополнительные уровни. Среда становится многослойной и в благоустройстве, и в озеленении, что помогает компенсировать дефицит территории и усилить приватность. При этом до 20% коммерции на первых этажах допустимо нормативно, но практика показывает, что оптимально около 4-5% — иначе появляются пустующие помещения, которые негативно влияют на ощущение среды как живой и активной. Параллельно приходится учитывать жесткие ограничения: в реальности до 70% проектов обеспечивают лишь минимально необходимые дворовые пространства, в половине случаев площади дополнительно сокращаются, а иногда уменьшается даже количество парковочных мест. Это не теория — это реальная экономика проектов. Поэтому важно работать не только с метрами, но и с восприятием: использовать микромасштабирование, избегать подхода «окно в окно», дробить пространства на мини-дворы, работать с пластикой фасадов, входными группами и ритмом».

Как говорит Сергей Пергаев, «за годы практики я пришел к простой истине: ощущение свободы измеряется не метрами, а объемом неба над головой. Можно уложиться во все нормативы, но, если пространство «давит», границы комфорта сужаются. Поэтому в масштабных проектах КРТ мы стараемся раскрывать перспективы, избегать глухих замкнутых дворов, создавать визуальные связи с городом. Тогда появляется воздух, среда начинает «дышать», а плотность перестает быть проблемой».

Комфортная среда в проектах КРТ — это не идеальная картинка и не тиражирование решений, это результат точной сонастройки с местом, продолжает эксперт. «Решения рождаются из поиска баланса между цифрами ТЭПов и ощущениями. Но в центре всегда должен оставаться человек: качество среды определяется не только расчетами и нормативами, но и тем, насколько она действительно соответствует запросу жителей», — резюмирует Сергей Пергаев.