Представьте себе, что вы после долгих метаний, поисков и оформлений документов наконец-то стали обладателем квартиры — и вдруг трах-бах, сделка признается ничтожной или оспоримой. Произойти это может по целому ряду причин. В столичном управлении Росреестра* назвали три ключевых и призвали продавцов и покупателей воспринять это как добрый совет (читай — предупреждение) не совершать рискованных ошибок.

Сначала короткий юридический ликбез. Как напоминают эксперты ведомства, ничтожная сделка недействительна с момента заключения — без решения суда, потому что нарушает закон (например, мнимая сделка). Оспоримая сделка, напротив, считается действительной, пока суд не признает обратное по иску заинтересованной стороны — например, если она совершена под влиянием обмана или угрозы.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Срок начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если иск предъявлен третьим лицом, срок отсчитывается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Фото: Игорь Рожков/Фотобанк Лори

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения угрозы, под влиянием которой была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Также, в соответствии со ст. 196 ГК РФ, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму», напоминают в Росреестре.

Теперь по сути. Продавец недвижимости просит указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость для экономии, например при уплате налогов, — первый очень распространенный и очень ошибочный вариант. Причем прежде всего для покупателя: в случае оспаривания сделки (неважно, на каком основании, хотя основанием может служить и вышеуказанная «экономия») именно покупатель больше всего пострадает от заниженной цены в документах.

«Во-первых, на суде обязательно выяснится, что истец знал о заниженной цене, ведь в договоре стоит его подпись — а значит, он сознательно допустил правонарушение. Во-вторых, если по решению суда сделка будет признана недействительной, стороны возвращаются в первоначальное положение: продавец получает квартиру обратно и отдает деньги покупателю. Однако в этом случае продавец обязан будет вернуть только сумму, указанную в договоре», — поясняет начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра по Москве Артем Коротаев.

Фото: Игорь Рожков/Фотобанк Лори

Кроме того, могут возникнуть налоговые риски — ограничение налогового вычета или увеличенный налог при продаже объекта, поскольку налог высчитывается от разницы между покупкой и продажей недвижимости. Схема с занижением официальной стоимости объекта в договоре стара как мир, и призывы к покупателям не попадаться на эту удочку звучат постоянно, но пока — без стопроцентного успеха.

Вторая тема: как подчеркивают в Росреестре, чем меньше срок владения объектом недвижимости, тем больше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц, а значит, и оснований для признания сделки недействительной. Покупателю необходимо обратить внимание на срок владения недвижимостью титульным собственником: оптимальным периодом считается срок от трех лет. Проверить владельцев квартиры можно, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе прав.

Наконец, перед покупкой важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Дело в том, что сделка, совершенная должником в течение года до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (так называемая подозрительная сделка).

«Также суд может признать недействительной продажу недвижимости как сделку, повлекшую причинение вреда имущественным правам кредиторов, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании гражданина банкротом или после принятия указанного заявления и другая сторона сделки знала об указанной цели должника. Информацию о возможном банкротстве физического лица можно узнать с помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отмечают в Росреестре. Кстати, сегодня опытные риелторы в обязательном порядке требуют от продавца предоставить такую выписку — ну, на то они и опытные.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ