Эксперты, которых международный форум-выставка MALLPIC 7.0 собрал в середине мая в Сочи, как всегда детально обсуждали настоящее и будущее российских торговых центров (тут ничего удивительного, поскольку MALLPIC — детище Союза торговых центров России, Белоруссии и Казахстана), но и другим сегментам коммерческой недвижимости уделяли немало внимания. И некоторые из прозвучавших на форуме оценок и заявлений оказались более чем неожиданными.

Одни — неожиданными со знаком плюс. Так, корпорация «Остров первый» (КОП) и администрация города Сухум подписали соглашение о сотрудничестве. В рамках его первого этапа предполагается восстановить исторический морской причал «Рица» на набережной Махаджиров — самой старой улице в Сухуме, сегодня являющейся популярным туристическим маршрутом. Пирс, который находится рядом со знаменитым кафе «Брехаловка», был возведен Императорским пароходным обществом в 1914 году, работы по его восстановлению и благоустройству будут проведены КОП на безвозмездной основе. В планах второго этапа — строительство в Абхазии современного гостиничного комплекса, рассказал основатель корпорации «Остров первый» Булат Шакиров.

А в Сочи в недалеком будущем должен открыться Центр содействия китайскому бизнесу: в кулуарах MALLPIC 7.0 говорили о том, что китайские инвесторы заинтересованы во вложениях в различные (не только недвижимые, но и технологические) проекты Анапы, Краснодара, Туапсе, Сочи и других городов юга России. Так что Сочи вполне может к своему статусу города-курорта добавить еще и статус хаба международного сотрудничества.

Но были и другие заявления — из серии «хорошо-то хорошо, да ничего хорошего». Например, основатель компании «D3 капитал» Георгий Черняк отметил, что «инвестиционная привлекательность курортной недвижимости, долгое время считавшейся одним из самых надежных инструментов сохранения и приумножения капитала, столкнулась с суровой реальностью. Разрыв между обещаниями девелоперов и фактической доходностью курортных апартаментов достиг критических значений, и в реальности инвесторы могут получить прибыль в три-четыре раза ниже запланированной».

Статистика, которую привел заведующий бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов, гласит, что в 2026 году 44% ретейлеров ожидают снижение прибыли, 59% игроков сегмента — это ретейлеры с нехваткой ликвидности. Кроме того, более 200 ТЦ сейчас находятся в зоне риска банкротства, а примерно тысяче торговых центров банкротство грозит уже впрямую. Тоже как-то не внушает оптимизма.

Фото: magnific.com

Наконец, данные, которые озвучила исполнительный директор компании CORE.XP Мария Зимина: на офисном рынке Москвы сохраняется тенденция переноса сроков строительства новых бизнес-центров. В первом полугодии к строительству заявлены 486 тысяч квадратных метров, в целом по году ожидается чуть менее 1,3 млн квадратов, но 40% обещанного рынок получит не в 2026-м, а дай бог в 2027 году. Чуть позже, на пресс-завтраке CORE.XP, посвященном подведению итогов первого полугодия этого года, прозвучала обновленная информация, согласно которой, по подсчетам компании, объем офисного строительства первого полугодия составляет 516 тысяч квадратов, по году — все те же примерно 1,3 млн квадратных метров, а средний показатель переноса сроков — даже не 40%, а примерно 50%. То есть каждого второго нового офисного здания мы к декабрю не дождемся, резюмирует Мария Зимина.

Мария Зимина исполнительный директор компании CORE.XP «Аналитику надо читать правильно. Задержки ввода, конечно же, встречались на офисном рынке и раньше, просто раньше столько бизнес-центров не строилось: нынешние показатели — это почти в 23 раза больше, чем было в первом-втором квартале 2025 года. В основном задержки связаны со строительной готовностью (бывают проблемы с самим вводом, но это редкость), и говорить, что жилые девелоперы, строящие бизнес-центры в рамках программ КРТ и МПТ, как-то особо тут выделяются со знаком минус, я бы не стала, тем более что профессиональные офисные девелоперы, кроме буквально нескольких, сейчас ничего и не строят. В целом даже такие задержки терпимы для рынка, хотя арендаторам, нацелившимся на площади в новом здании, перенос сроков, безусловно, не сулит ничего хорошего: собственник их нынешнего бизнес-центра, понимая, что переезд откладывается, может начать выкручивать руки. Но хуже всего в этой ситуации инвесторам: для них «точка ноль» в инвестмодели становится овальной, потому что сдвиги в строительных планах превращают их первоначальные расчеты совсем-совсем в другие, и эффективность инвестиций заметно падает».

Как другие игроки рынка оценивают положение дел в офисном сегменте? Каков, по их оценкам, разрыв между планами и реальностью 2026 года? Насколько это опасно для арендаторов, покупателей, инвесторов, самих девелоперов и может ли привести к пересмотру их стратегий?

Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Nikoliers

«Перенос сроков ввода офисных объектов связан с рядом факторов. Во-первых, это обычная практика на рынке: около 20-30% заявленного объема ввода традиционно переносится на следующий год. Во-вторых, сегодня главное влияние оказывает макроэкономическая ситуация: высокая ключевая ставка и инфляция значительно увеличивают стоимость строительства и операционные расходы. Дополнительными причинами могут стать форс-мажорные обстоятельства на этапе реализации проектов, включая кадровые сложности или задержки в инженерных работах. Согласно данным Nikoliers, заявленный девелоперами объем ввода объектов на 2026 год составляет 900 тысяч офисных квадратных метров, из которых фактически мы ожидаем 650–720 тысяч. На 2027 год анонсированный объем ввода в эксплуатацию, по предварительным данным, демонстрирует снижение на 12% год к году. Это соотношение заявленного девелоперами и реального ввода подтверждается многолетними рыночными наблюдениями, и доля переносов зависит от рыночной конъюнктуры. Даже при полной реализации площадей в офисных проектах задержка может быть связана с необходимостью завершения технических и инфраструктурных работ, получением разрешительной документации. Отмечу, что, несмотря на замедление объемов ввода, офисный девелопмент в ближайшие два года останется активным, заморозки не ожидается, корректировка сроков ввода будет в пределах одного года».

***

Марина Грицкова, руководитель аналитического центра компании Stone

«В последние несколько лет на офисном рынке Москвы наблюдается тенденция к корректировке сроков ввода части проектов. По нашим оценкам, около 40% площадей, заявленных к вводу в определенный год, могут переноситься — при этом речь, как правило, идет не о приостановке проектов, а именно о смещении сроков внутри девелоперского цикла. Во многом такая динамика связана с изменением макроэкономических условий, адаптацией инженерных решений и более длительными процедурами согласования, в том числе в части фасадных решений в условиях растущего внимания города к формированию качественного облика новых объектов. Кроме того, сегодня в офисный сегмент выходит все больше непрофильных игроков, и в ряде случаев на старте проектов сроки могут оцениваться слишком оптимистично. Понимая, что цикл реализации качественного бизнес-центра класса А занимает в среднем три-четыре года, профессиональные офисные девелоперы, как правило, подходят к этому более взвешенно. Поэтому у системных игроков переносы обычно носят точечный характер, чаще ограничиваются одним-двумя кварталами и связаны с увеличенными сроками получения соответствующей документации. Для рынка текущая ситуация не выглядит критичной. Более равномерный ввод новых объемов, напротив, позволяет избежать рисков локального перенасыщения и дает девелоперам дополнительное время на реализацию площадей и формирование пула арендаторов до ввода объекта в эксплуатацию. По прогнозам аналитического центра Stone, с учетом потенциальных корректировок сроков в 2027 году объем ввода офисов класса А внутри МКАД может составить порядка 430 тысяч квадратных метров, в 2028 году — около 593 тысяч квадратов. Даже с учетом постепенного роста ввода эти показатели остаются ниже потенциального спроса рынка, особенно на фоне ожидаемого восстановления деловой активности в 2027-2028 годах».

***

Денис Колокольников, управляющий партнер компании RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)

«Для рынка такие задержки пока скорее не критичны, и парадоксально, но в краткосрочной перспективе они даже поддерживают рынок. Сегодня мы наблюдаем исторически низкую вакансию качественных офисов — около 5%, а в отдельных востребованных локациях и классах она еще ниже. На фоне ограниченного предложения это поддерживает высокий уровень ставок аренды и рост цен на качественные офисные площади. Именно поэтому перенос части объектов сейчас не создает системных проблем для рынка, спрос пока во многом превышает доступное предложение, особенно в качественных бизнес-центрах. Однако в 2027-2028 годах ситуация может измениться. Если существенный объем проектов, который сейчас переносится, начнет одновременно выходить на рынок, мы увидим постепенный рост вакансии. Она, вероятно, вернется к более сбалансированным значениям, что станет здоровым сценарием для рынка. Это, в свою очередь, может привести к стабилизации арендных ставок, а в отдельных локациях и по менее качественным объектам даже к их корректировке вниз. Особенно это касается новых офисных кластеров за пределами ТТК, где часть проектов реализуется в рамках МПТ и где еще только формируются устойчивая деловая среда и пул арендаторов».

Собеседник Бизнес ФМ подчеркивает, что при этом не ожидал бы драматического падения ставок по всему рынку. Скорее, произойдет усиление сегментации: качественные, профессионально реализованные объекты в ключевых локациях продолжат держать цену и заполняемость, а более слабые проекты будут вынуждены конкурировать ставкой, арендными каникулами, отделкой и дополнительным сервисом. «На мой взгляд, 2027-2028 годы станут периодом перехода от рынка дефицита к более зрелому и конкурентному рынку, где главным фактором успеха станет уже не просто наличие офисных метров, а качество продукта и глубина проработки концепции», — ставит точку Денис Колокольников.