По итогам третьего квартала цены на российском рынке новостроек продолжают стагнировать, объем предложения снизился на 2%, но продажи оказались на 11% выше среднемесячных значений второго квартала (хотя по сравнению с третьим кварталом прошлого года среднемесячное число сделок ниже на 15%). Локальный рост в нынешнем июле обеспечили в том числе отложенные регистрации июньских сделок (тогда было увеличение активности перед объявленным ужесточением семейной ипотеки, которое затем перенесли на октябрь). К таким выводам пришли аналитики ЦИАН*.

Что любопытно: по их наблюдениям, ажиотажного спроса перед очередными ожидаемыми изменениями в самой важной для первичного рынка ипотечной программе пока нет. «На стыке августа и сентября в стране выдавали по 7,5-8,5 тысячи льготных кредитов в неделю. Это больше, чем в июле и первой половине августа (по 5-7 тысяч в неделю), но почти в два раза меньше, чем на стыке июня и июля, и на 20% меньше, чем год назад. К концу месяца количество выдач может подрасти, но пока восходящей динамики нет, и в первую неделю сентября показатели были даже ниже, чем в конце августа», — отмечают в ЦИАН. При этом все заметнее становятся выдачи по рыночным условиям, но пока ставки остаются слишком высокими для того, чтобы кардинально изменить ситуацию на рынке.

Впрочем, данные Объединенного кредитного бюро* гласят, что в течение августа 2026 года банки выдали россиянам 35,19 тысячи льготных ипотечных кредитов. Это на 21% больше, чем в июле (29,01 тысячи), хотя и на 33% меньше, чем в августе 2025 года (52,31 тысячи). Так что общий объем кредитов на покупку жилья с господдержкой вырос до 210,88 млрд рублей: это на 22% больше показателя июля (173,17 млрд рублей) и на 30% меньше, чем в августе 2025 года (302,80 млрд рублей).

Итоговая доля кредитов с господдержкой составила в августе 37% от общего числа выданных ипотек (против 32% в июле) и 53% от их совокупного объема (против 48% в июле). На долю рыночной ипотеки пришлись соответственно 63% от общего количества и 47% от общего объема выданных за месяц кредитов. Для сравнения: годом ранее на льготные кредиты приходились 58% от общего количества выданных ипотек и 76% от их объема в денежном эквиваленте.

Изучив конкретно столичную ситуацию, эксперты аналитического отдела департамента жилой недвижимости компании CORE.XP* пришли к выводу, что в августе спрос на новостройки в старых границах Москвы сократился на 21%. Причем сократилось как количество зарегистрированных договоров долевого участия, так и общий объем реализованной площади.

По итогам месяца без учета программы реновации были оформлены 2356 сделок по ДДУ — это на 21% меньше, чем в июле, и на 19% ниже показателя июня. В годовом отношении снижение составило 47% (в августе 2025 года были заключены 4418 сделок). Общий объем реализованной площади в августе-2026 составил 126,2 тысячи квадратных метров против 221,2 тысячи квадратов годом ранее, сократившись на 43%. При этом средняя площадь лота в сделке увеличилась примерно с 50 до 53,6 квадратного метра, или на 7% год к году.

Основной объем столичного спроса по итогам августа ожидаемо пришелся на бизнес-класс — 63% всех сделок; доля комфорт-класса составила 21%, премиум-класса — 16%. А с точки зрения географии 48% всех сделок обеспечили всего три округа — САО, ЮАО и ЮВАО. Среди районов наибольшим интересом у покупателей пользовался Даниловский район, на который пришлись 7% сделок; в тройку лидеров также вошли Хорошево-Мневники с долей 6% и Печатники (4%).

«Август 2026 года можно охарактеризовать как период сезонного снижения активности на фоне сохраняющейся высокой стоимости финансирования. При этом структура спроса остается устойчивой: бизнес-класс удерживает свое доминирующее положение, и ипотека участвует почти в половине сделок», — резюмирует директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

Фото: Zydrius Tartenis/Фотобанк Лори

Теперь о ценах. По данным ЦИАН, ценовая стагнация в сегменте новостроек наблюдается еще с марта: на фоне слабого спроса застройщики не рискуют серьезно пересматривать чек в сторону повышения. Они предоставляют больше скидок, чаще запускают акции, и больше почти не фиксируется вывод новинок, которые заметно дороже рынка. Согласно подсчетам, рост цен в июле-сентябре чуть ускорился относительно второго квартала (+1,3% против 0,3%), но это все равно заметно меньше, чем в третьем квартале прошлого года (+2,4%).

Ценовое повышение более чем на 1% за квартал зафиксировано в 25 локациях из 40 анализируемых; максимальные темпы в Тольятти (+11%), Уфе (+10%) и Оренбурге (+8%). В четырех городах квадрат, напротив, подешевел более чем на 1%: в Новокузнецке (-10%), Краснодаре (-6%), Сочи (-5%) и Рязани (-3%). Еще в 11 городах динамика околонулевая, в том числе в Москве (+0,6%). По сравнению с прошлым годом новостройки стали дороже в среднем на 8%, но большая часть этого роста пришлась на период высокого спроса во втором полугодии 2025 года, рассказывают в ЦИАН.

Данные исследования «Домклик» и Центра финансовой аналитики* подтверждают: темпы роста цен на первичную недвижимость, хотя и прибавляют понемногу третий месяц подряд, в августе остались на низком уровне (0,7%). Зато в сегменте готового жилья цены выросли на 1,3%, и здесь данный показатель не опускается ниже 1% четвертый месяц подряд. Средняя цена квадрата в новостройках дошла до отметки 192,8 тысячи рублей, в готовом жилье — 130,1 тысячи рублей: годовой рост составил 9,5% и 11,4% соответственно. На динамику новостроечных цен продолжают влиять проблемы девелоперов: скорость продаж и объем непроданного жилья вблизи исторических минимумов.

Лидерами по средней стоимости квадратного метра строящегося жилья остаются Москва (418,3 тысячи рублей), Санкт-Петербург (277,4 тысячи рублей), Московская область (229,1 тысячи рублей), Республика Татарстан (195,3 тысячи рублей) и Приморский край (189,7 тысячи рублей). Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов отмечен в Пензенской области, Республике Удмуртия и Воронежской области, где, по данным о заключенных ипотечных сделках, в августе стоимость квадрата составила 108,9 тысячи, 134 тысячи и 134,2 тысячи рублей соответственно. Эти регионы лидируют в рейтинге самого дешевого жилья двенадцатый месяц подряд.

«Доля ежемесячных продаж от всего объема стройки составила 1,5%. Комфортным для застройщиков темпом можно считать 2% и выше. Таким образом, короткий период ажиотажного спроса во второй половине июня не улучшил ситуацию с продажами. Объем непроданного жилья в текущем строительстве остался на уровне мая-июля — 83,7 млн квадратных метров. Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который, с одной стороны, показывает степень уверенности продавца, а с другой, несогласие покупателя с его аппетитами) вырос до 16,9%, что существенно выше средних значений 2025 года (12,4%)», — такие данные приводятся в исследовании.

Неудивительно, что в целом по стране вновь замедлился вывод новых ЖК: по статистике ЦИАН, в третьем квартале в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга новинки выходили со «скоростью» 510 тысяч квадратных метров в месяц против 750 тысяч квадратов во втором квартале; в регионах этот показатель составил 1110 тысяч против 1190 тысяч квадратных метров соответственно. В совокупности с ростом сделок это привело к снижению объема активного предложения на 2% относительно конца второго квартала и на 6% относительно конца третьего квартала 2025 года.

«В городах динамика разнонаправленная. В половине локаций выбор продолжил увеличиваться, как и во втором квартале, в половине перешел к снижению, в том числе в Москве (-2%) и Санкт-Петербурге (-3%). Наибольшее снижение наблюдается в Саратове, Новокузнецке и Чебоксарах (более чем на четверть)», — делятся подробностями аналитики.

Что же касается перспектив, то, по мнению директора направления первичной недвижимости ЦИАН Артема Глебова, в четвертом квартале спрос может быть ограничен новыми условиями семейной программы. Но, с другой стороны, он продолжит восстанавливаться из-за сезонных факторов и увеличения влияния рыночной ипотеки на общий расклад сил в сегменте.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ