Московские особняки становятся дорогим удовольствием

Предложение офисных особняков в Москве за год сократилось в разы: многие объекты с рынка ушли, а новые практически не вышли. Арендные ставки на офисные помещения такого класса в Москве за год-полтора могут вырасти до 20%

Спрос на качественные офисы класса А и В+ в Москве формируют прежде всего банки и другие финансовые структуры, сырьевые и промышленные компании, а также российские компании, аффилированные с государством, российские монополии и крупные международные компании.

Офисные особняки — довольно специфический сегмент рынка коммерческой недвижимости: он не встраивается в общепринятую классификацию офисных объектов. Поэтому обычно особняки не позиционируют как офисы категории А, В или С, а порой их даже относят к офисам премиум-класса (если позволяет их инфраструктура).

Как рассказал BFM.ru директор компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко, обычно под особняком понимают отдельно стоящее здание общей площадью от 500 до 5 тысяч кв. метров. Многие особняки обладают рядом исторических и архитектурных особенностей, которые подтверждены городским или федеральным законодательством. Здания располагаются на огражденной и охраняемой (зачастую закрытой от посторонних глаз) территории, в престижном деловом районе. Площадь самых «ходовых» особняков составляет от 500 до 2,5 тысяч кв. метров, в них могут разместиться от 50 до 200 сотрудников.

Эксперт выделил три вида особняков: городская усадьба, реконструированный особняк и новое строительство. Городские усадьбы — наиболее ценные особняки, так как представляют собой комплекс строений, где могут размещаться различные службы компаний. Обычно имеют свою большую закрытую территорию с парковкой.

Реконструированный особняк — это, как правило, одно строение или строение с небольшой пристройкой. Обычно там есть новые системы отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, заменены перекрытия между этажами, усилены несущие конструкций и заменена кровля. При проведении ремонтных работ есть возможность увеличить площади за счет реконструкции мансардных и подвальных этажей.

К третьему виду относятся новые малоэтажные здания в центре города, органично вписанные в архитектурную среду.

Банки, газовые, нефтяные, угольные, инвестиционные, юридические компании, представительства иностранных корпораций предпочитают размещаться именно в особняках. В любом случае, это офисы для тех, кто стремится к обособленности, предпочитает противоположную бизнес-центрам атмосферу и стремится подчеркнуть свой статус. Для некоторых организаций еще важен вопрос безопасности, а в относительно небольшом здании с одним «жильцом» проще наладить пропускной режим и видеонаблюдение, к тому же к особняку обычно прилагается огороженная территория с парковкой.

Самые востребованные особняки находятся в пределах Бульварного кольца, традиционным спросом пользуются особняки на Никитской, у метро «Кропоткинская» и «Боровицкая», в районе Китай-города и Третьяковки.

Купить или арендовать

Крупные компании обычно рассматривают не аренду, а покупку особняка, так как он ко всему прочему является хорошим активом для компании, который никогда не будет терять в цене. «В целом, особняки обладают большей ликвидностью, чем офисные центры, — отмечает ведущий специалист отдела офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. — Особняки меньше, а покупателей на них больше».

«Но особняки очень долго продаются, так как собственники, зная их востребованность, выставляют неприемлемые для большинства потенциальных покупателей цены, — добавил директор департамента брокериджа NAI Becar Денис Карцев. — Поэтому многие особняки сдаются в аренду, хотя могут быть и проданы, если претендента удовлетворит цена. Но многие сделки по покупке особняков остаются закрытыми для рынка, поскольку собственники, чтобы не потерять потенциальных арендаторов, умалчивают о возможности покупки данного объекта».

В кризис ставки аренды и цены продаж особняков снизились. Но, по словам заместителя директора отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Николы Обайдина, стоимость особняков подверглась гораздо более мягкой коррекции. «В 2009 году стоимость 1 кв. метра для качественного особняка с хорошим расположением составляла 5-8 тысяч долларов, — рассказал BFM.ru эксперт. — Предложений на продажу было мало, владельцы расставались с особняками, только если испытывали финансовые сложности либо если недвижимость являлась непрофильным активом в портфеле владельца».

Востребованный товар

При этом спрос на особняки в центре Москвы за последние два года значительно вырос, а предложение по-прежнему остается ограниченным. Участники рынка отмечают, что уже со второй половины 2009 года цены на такие объекты начали расти.

Арендные ставки, по данным Penny Lane Realty, сегодня составляют 250 -350 долларов за кв. метр в год, если особняк находится не в центре города. Если объект расположен в пределах Садового кольца, имеет дорогой ремонт и обособленную территорию, то ставки могут достигать 1,5 тысячи долларов за кв. метр в год. В NAI Becar назвали базовые арендные ставки на особняки от 650 долларов до 2,3 тысячи долларов за кв. метр в год, включая НДС и эксплуатационные расходы.

Цены продажи особняков, по данным NAI Becar, начинаются от 3,5 тысячи долларов за кв. метр (если здание требует реконструкции или реставрации) до 25 тысяч долларов за кв. метр (если это хороший особняк с отделкой в районе Бульварного кольца).

Никола Обайдин из Knight Frank отмечает, что верхнюю ценовую планку обозначить довольно сложно, поскольку на рынке экспонируются предложения в 4-5 раз превышающие минимальные значения. «В сегменте офисных особняков сохраняется стабильно высокий спрос, позволяющий владельцам зданий корректировать свои ожидания по стоимости в сторону повышения», — подчеркнул эксперт.

По данным компании Paul`s Yard, за последний год объем предложения особняков в Москве сократился на 20% до двух десятков объектов площадью от 200 до 4 тысяч кв. метров — благодаря активизации рынка и вымыванию с рынка самых интересных предложений. Максим Жуликов из Penny Lane Realty уточнил, что за 2010 год прошло не более 15 сделок по продаже офисных особняков, а по аренде — не более 100.

В компании Paul`s Yard предполагают, что по итогам 2011 года особняки в Москве могут подорожать на 15-30%. Новые проекты в этом сегменте на рынок почти не выходят, а интерес к ним неизменно растет, отмечают аналитики компании. По их данным, цены на отдельные предложения уже достигают 30-35 тысяч долларов за кв. метр.