Самые дорогие офисы мира

Баланс спроса и предложения

Баланс спроса и предложения, как это ни банально, оказывает решающее влияние на рост ставок аренды.

Эксперты на каждом рынке фиксируют уровень вакантных площадей и спрос со стороны потенциальных арендаторов. На развитых рынках уровень вакантных офисных площадей составляет от 7% до 12%, «вылет» за границы этого диапазона создает сильное и зачастую необоснованное давление на ставки аренды.

«Например, уровень вакантных площадей в зданиях класса «А» до кризиса 2008 года в Москве был ниже 3%, что привело к «надуванию пузыря» на рынке ставок аренды и их росту до уровня 1500-2000 долларов за кв. метр в год. Когда во время кризиса уровень вакантных площадей превысил 20%, то падание ставок аренды было еще более драматичным, чем их плавный рост в течение предыдущих лет, а именно — рынок пережил снижение в 2-2,5 раза по сравнению с докризисным уровнем», — отмечает Александр Аверкин.

Для примера посмотрим на историю формирования ставок в новом деловом районе «Москва-Сити». Базой для их определения стал сложившийся в целом на рынке Москвы уровень ставок для помещений класса «А» — 850-1000 долларов за кв. метр в год. На этапе строительства многие девелоперы были готовы давать дисконт для первых крупных арендаторов, особенно до фактического ввода здания в эксплуатацию. «Дисконт может составлять 10-15% от целевой ставки арендодателя по объекту», — рассказывает Александр Аверкин.

Рекордно низкий ввод офисов в Москве в 2012 году, 567 тысяч кв. метров, вместе со стабильно высоким уровнем спроса привели к снижению доли свободных помещений — 13,5%. Средняя ставка на офисы класса «А» в Москве — 1 150 долларов — самая высокая в Европе, не считая Лондона, отмечают аналитики CBRE.

Десятка районов мира, в которых ставки были самыми высокими в мире в 2012 году.

Дальнейший рост ставок будет зависеть от спроса со стороны крупных и средних по численности компаний (от 150-200 человек), уровня вакантных площадей и степени готовности здания.

Фото: hkland.com

Кроме того, в небоскребах ставка аренды зависит качества отделки арендуемого офиса (отделка и пр.), вида из окон, и, соответственно, этажа (чем выше, тем дороже), добавляет Константин Ковалев. Разница может достигать 20%.

Однако для новых районов есть потолок повышающего коэффициента, на который уже не согласится никакой разумный арендатор. Превышение средней ставки в 3 раза, скорее всего, окажется радикальным.

«Если весь рынок сдает по 300 долларов за кв. метр, а девелопер построил идеальное здание и сдает его по 1000 долларов за метр, потому что в другом городе аналогичные предлагаются по такой цене, такие площади никто не арендует», — считает Петр Исаев.

Однако в сложившихся деловых районах Гонконга, Сингапура, Лондона и Нью-Йорка, где наблюдается стабильный спрос со стороны крупных корпораций и малый объем строительства, порядок ставок может превышать средний городской уровень в 1,5-2 раза», — поясняет эксперт. Площади в известном, «знаковом» бизнес-центре могут обойтись еще дороже, в старых районах превышение среднего уровня и в четыре раза — не предел.

Лондон. Центр. Операция «Аренда».

В деловом районе Вест-Энд, который находится в центре Лондона и где строительство практически не ведется, арендаторы начинают бороться за любые площади, которые появляются на рынке, рассказал BFM.ru Ричард Холбертон. «В ходе борьбы потенциальных арендаторов ставка, конечно, растет», — пояснил эксперт.

Компании, которые ищут офис в Вест-Энде, столкнутся с ограниченным предложением, так как в этом районе уровень вакантных площадей еще меньше, чем в Сити. «Однако мы все равно видим постоянные запросы на офисы в Вест-Энде, как результат возросшего интереса к району», — отмечает Гай Тейлор, руководитель группы офисной недвижимости Вестэнд в Cushman & Wakefield.

Самые дорогие по ставкам аренды сделки в Вест-Энде за последние три года совершали небольшие финансовые организации, такие как AxaPrivate Equity, Egerton Capital, Index Ventures Ltd, рассказали аналитики.

Загубить весь бизнес

«Близость к метро в Лондоне — один из важнейших факторов, на который обращают внимание арендаторы. Если здание расположено дальше, чем 10-12 минут пешком от метро, то спрос на помещения в нем падает, и это влияет на цену», — отметил Ричард Холбертон.

Парковок в Лондоне не так много, и они дорогие, поэтому большинство сотрудников предпочитает ездить на работу на общественном транспорте, на метро и на электричках. Новые деловые районы располагаются сейчас как раз вблизи железнодорожных станций, к примеру, Падингтон, Ватерлоо или Виктория. «Такое расположение позволяет людям избежать необходимости использовать два вида транспорта», — пояснил эксперт.

В Москве на снижение ставки аренды влияет низкое качество строительства бизнес-центра, некачественные инженерные системы в нем, а также непродуманность навигации, неудобство подъезда, «забитость» окружающих дорог и отсутствие инфраструктуры, отметили эксперты.

Удаленность от метро пока не играет столь решающей силы, как в Лондоне, однако в связи с мерами властей по ограничению парковки в центре этот фактор может выйти на решающие позиции, так же, как в Лондоне или Сингапуре. Хотя в классификации офисов класса «А» указано, что пешая доступность до метро должна составлять 10-15 минут.

А что с вашей точки зрения важнее при выборе офиса? Выбрать вариант ответа в опросе BFM.ru.