Дешево и сердито: офисы С-класса по-прежнему не испытывают недостатка в арендаторах

Однако реновация промзон может привести к существенному сокращению предложения в этом сегменте, что негативно скажется на малом и среднем бизнесе

Кризис оказал крайне негативное влияние на рынок офисной недвижимости: уровень вакантных площадей постоянно растет, соответственно, арендные ставки снижаются чуть ли не каждый квартал, а девелоперам ничего не остается, как сокращать темпы строительства. В частности, некоторые эксперты уверены, что в 2016 году этот показатель упадет до минимальных уровней за последние 10 лет.

Впрочем, как известно, офисы офисам рознь, и если для объектов А и В классов все эти проблемы более чем актуальны, то собственники помещений С класса о подобных сложностях даже не слышали: они заняты более важным делом, составляя листы ожидания для потенциальных арендаторов. При этом в Москве доля таких площадей по разным оценкам составляет от 50 до 60%.

Андрей Ковалевсобственник ГК «ЭКООФИС»«В сегменте офисных помещений классов А и А+ уровень вакантных площадей увеличился до 30-35% и даже выше — таких цифр рынок не видел даже в кризис 2009 года. В сегментах В и В+ цифры чуть скромнее, но тоже впечатляют — 15-20%. Все это сказывается и на ставках — на рынке есть высококлассные объекты, собственники которых вынуждены давать скидку в 30-40%. В сегменте С-класса, как и в сегменте В- ситуация не такая острая, по крайней мере, в том, что касается наиболее качественных объектов. В целом, по нашим данным, заполняемость офисов С-класса за последний год снизилась примерно на 5-10%, на некоторых объектах уровень вакантных площадей достигает 15%. Но есть на рынке и объекты со 100-процентной заполняемостью. По своим объектам классов В- и С мы фиксировали в 2015 году максимальный уровень вакантных помещений в 3-4%».

Несмотря на то, что офисы С-класса занимают чуть ли не львиную долю столичного рынка и остаются наиболее востребованными среди арендаторов, общепринятая классификация в их отношении так и не разработана. В итоге, к ним относят помещения, которые не дотягивают до уровня В-.

Что касается ставок, то на сегодняшний день в среднем они находятся на уровне 850-1000 рублей за кв. метр. Однако ценообразование здесь во многом определяется характеристиками каждого конкретного объекта, которые могут существенно отличаться друг от друга.

Вера Зименковадиректор департамента по работе с корпоративными клиентами Colliers International Россия«Сегмент данного типа «офисов» разнороден: в пределах Центрального делового района класс С представлен в основном небольшими особняками и административными зданиями площадью не более 5 000 кв. метров. В количественном выражении они составляют более 80% существующих зданий. За пределами Садового кольца и ЦДР это в значительной степени административные помещения, промышленные предприятия, площади в составе образовательных учреждений, перепрофилированные под сдачу в аренду. Зачастую здания относятся к устаревшим постройкам, имеют пассивную систему вентиляции, кабинетную планировку этажа, деревянные окна, что, однако, компенсируется низкой стоимостью арендных и эксплуатационных платежей».

Если говорить о перспективах развития этого сегмента, то, по словам участников рынка, девелоперы практически не возводят объекты, относящиеся к С классу, предпочитая более высокобюджетные проекты. При этом старый фонд в ближайшие годы может быть существенно сокращен в связи с тем, что городские власти активно развивают программу реновации промзон, которые планируется как минимум на 50% застроить жильем. Соответственно, на рынке может возникнуть дефицит дешевого предложения, которое востребовано среди представителей малого и среднего бизнеса, не имеющего возможности платить больше.