Рынок жилья пытается стабилизироваться

В декабре количество объектов-новостроек в продаже достигло в Москве 324 домов. Годовое снижение предложение (относительно декабря 2008 года) составило 8,7%

• Рынок пытается стабилизироваться
• Дефицит станет главным фактором

В течение 2009 года объем предложения на первичном рынке жилья Москвы постепенно сокращался. Так, по данным аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», в декабре количество объектов-новостроек в продаже достигло 324 домов. Годовое снижение (относительно декабря 2008 года) составило 8,7%.

В отчетном году на рынке появился 51 новый объект. Большая часть новых объектов была возведена в рамках комплексной застройки микрорайонов. При этом в числе появившихся в 2009 году на рынке объектов доля панельных составила 57%. Доля элитных объектов в общей выборке составила 11,4% от числа домов.

По итогам декабря средневзвешенная цена предложения с учетом элитных объектов составила 186,3 тысячи рублей кв. м, что на +1% выше, чем в ноябре. Цены в долларах, снизившись на 2,7%, достигли уровня 6210 долларов за кв. м. Уровень цен без учета элитных объектов 154,5 тысячи рублей за кв. м (-0,4% к ноябрю 2009 года). В целом изменение средневзвешенной цены предложения за прошедший год составило -2% в рублях и -8,7% в долларах.

В октябре-ноябре 2009 года высокий интерес со стороны покупателей к доступным по цене квартирам повлек за собой уход с рынка одновременно нескольких новостроек экономкласса в связи с завершением продаж. В декабре в продаже появилось 6 новых объектов эконом-класса, что способствовало восстановлению утраченной доли объектов этого класса в структуре предложения — в декабре их доля увеличилась с 3% до 5,2%.

В уходящем году снижение средневзвешенных цен предложения в меньшей степени коснулось объектов среднего класса (-4,4%), при этом новостройки бизнес- и эконом-классов подешевели на 10,4% и 11,2% соответственно.

«В течение года цены в новостройках города снижались, однако уже к концу года, с повышением покупательской активности, была зафиксирована положительная динамика. Отмечаемые изменения на рынке и наметившиеся тенденции позволяют в дальнейшем ожидать формирования благоприятной среды для постепенного восстановления активности нового строительства, а также для поддержания стабильного уровня цен в будущем году, — заявил BFM.ru гендиректор «АКЦ МИЭЛЬ» Владислав Луцков.

«В декабре, подводя итоги года, в целом, можно констатировать стабилизацию рынка новостроек. В следующем году мы прогнозируем рост спроса на 10-15%», —отмечает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксана Карма.

Рынок пытается стабилизироваться

Что касается вторичного рынка жилья Москвы, то риелторы надеются, что он вошел в стадию «окончательной стабилизации», так как в декабре впервые с начала года наметилась положительная ценовая динамика в рублевом эквиваленте. За прошедший месяц долларовые цены изменились на +0,4% до 5150 долларов за кв. м, рублевые — на +0,3% и остановились на уровне 153 тысяч рублей за метр.

Впрочем, традиционно в преддверии новогодних каникул количество выставленных на продажу квартир и доля нового предложения продолжили уменьшаться. Однако в этом году, в силу активизации отложенного спроса, обороты декабря превысили показатели аналогичного, уже кризисного, периода прошлого года. «Это говорит о том, что мы входим в Новый год с высокой покупательской активностью и большим потенциалом рынка. Поэтому можно ожидать, что после январских праздников интерес покупателей к недвижимости сохранится и к весне активизируется с новой силой», — верит гендиректор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.

При этом доля жилья, впервые выставленного на продажу, сократилась за месяц еще на 4 процентных пункта — до 18% от всего объема предложения. Объем предложения снизился на 2,9% и соответствовал уровню 46,4 тысяч штук. Следует добавить, что, несмотря на меньшую покупательскую активность в течение года по сравнению с докризисным периодом, объем предложения за 12 месяцев вырос всего на 8,5%.

При этом заметно снизилась доля однокомнатных квартир и жилья эконом-класса, которые в период высоких ставок по ипотечным кредитам и невысокой покупательской способности были особенно популярны на рынке, как наиболее доступное по цене предложение.

«Подводя итоги прошедшего года, можно констатировать, что средний уровень цен в столице потерял 18% в рублях и 23% в долларах», — считает Владислав Луцков. По его словам, сильнее всего в кризис подешевело ранее переоцененное жилье — однокомнатные квартиры и жилье эконом-класса. «Нельзя не отметить, что если начало года характеризовалось существенной коррекцией, то постепенно темпы снижения «сошли на нет», и к концу года рынок стабилизировался окончательно», — заключил риелтер.

Дефицит станет главным фактором

Безусловно, одним из мощных факторов поддержания цен на столичную недвижимость будет сокращения в будущем году числа новых предложений, особенно в самых востребованных сегментах.

Как считает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов, дефицит, который прогнозировался, станет все более ощутимым. Он будет отражаться не только в сокращении количества квартир с каждым месяцем, — с рынка будут вымываться предложения определенного типа и класса. Например, уже сегодня крайне тяжело купить однокомнатную квартиру в новом доме. Все проблематичнее найти двухкомнатную квартиру с хорошей планировкой и видовыми характеристиками.

«В дальнейшем отсутствие новых предложений будет все больше отражаться на характере сделок: с принципа «где хочу и на моих условиях» вектор смещается до «где смог и как получилось», — комментирует BFM.ru Белоусов. — Учитывая, что объем предложений сокращается катастрофически быстро, в следующем году потенциальные покупатели новостроек вплотную столкнутся с проблемой выбора, когда, во-первых, соответствующей требованиям квартиры не окажется, и, во-вторых, на оставшиеся предложения условия приобретения будут существенно хуже, чем те, которые предлагались в середине 2009 года».

По его мнению, очевидно, что определяющей тенденцией будущего года станет сужение рынка первичной недвижимости, особенно заметное в сегменте бизнес-класса. Качественная индивидуальная застройка в черте города, со свободными планировками и современной каркасно-монолитной технологией строительства станет большой редкостью.

С другой стороны, к принципиальным изменениям рынка можно отнести возвращение на него инвесторов и рост ипотечных сделок. В первом полугодии сделок с использованием заемных средств практически не было, сейчас постепенно покупатели возвращаются к этому инструменту.