Задаток не может обеспечивать предварительный договор

ООО «Петров и К» обратилось ко мне с вопросом, возможно ли взыскать двойную суму задатка с продавца по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, если продавец нарушил условия договора и не заключил договор купли-продажи нежилого помещения? При этом текст договора прямо предусматривает взыскание с должника двойной суммы задатка

ООО «Петров и К» обратилось ко мне с вопросом, возможно ли взыскать двойную суму задатка с продавца по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, если продавец нарушил условия договора и не заключил договор купли-продажи нежилого помещения? При этом текст договора прямо предусматривает взыскание с должника двойной суммы задатка.

Отвечаю.

Имеется точка зрения, что условие о задатке может содержаться в предварительном договоре. И некоторые суды это подтвердили. Например, ФАС ПО в Постановлении от 30.09.2008 N А65-362/08 назвал необоснованным вывод судов о том, что задаток выполняет обеспечительную функцию в денежных обязательствах, следовательно, не может применяться к предварительному договору, поскольку последний не порождает имущественных обязательств. По смыслу ст. 380 ГК РФ задаток является способом обеспечения обязательства, которое не обязательно является денежным.

Однако практически всегда вы не сможете в судебном порядке взыскать с должника двойную сумму задатка.

По смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность — заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

Чаще всего суды занимают позицию, что соглашение сторон о задатке в счет еще не существующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству.

Примеры из практики.

Предварительный договор о заключении в будущем договора нельзя обеспечить задатком, поскольку в силу ст. 380 ГК РФ задаток обеспечивает денежное обязательство, а обязательство по предварительному договору таковым не является (смотри Постановления ФАС МО от 19.01.2009 N КГ-А40/11998-08, от 10.04.2008 N КГ-А40/2600-08, ФАС ПО от 16.09.2008 N А65-12541/03, ФАС ВВО от 21.01.2008 N А11-5927/2006-К1-1/148).

Сумма, уплаченная истцом по предварительному договору, не может рассматриваться в качестве задатка, поскольку это противоречит п. 1 ст. 380 ГК РФ (смотри Постановление ФАС ВВО от 17.06.2008 N А43-24795/2007-2-633).

Предусмотренный предварительным договором задаток в соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ является авансом (смотри Постановление ФАС ЗСО от 22.01.2009 N Ф04-418/2008(17841-А03-28)).

Таким образом в большинстве случаев суды исходят из того, что поскольку задаток обеспечивает денежное требование, а предварительный договор не содержит в себе денежное требование, то положение о задатке применяться не может.