Жителю Екатеринбурга по фамилии Степанов после смерти матери отошла ее квартира. Сразу после вступления в наследство мужчина продал жилье риелтору Михаилу за 2,5 млн рублей. Наличными. Без публичной продажи (квартира не выставлялась на «Авито» и так далее). Риелтор утверждает, что собрал все нужные справки и даже зафиксировал момент добровольного подписания договора на всякий случай. Что потом в суде сыграет против Михаила. Через два месяца риелтор перепродает эту квартиру уже за 3,65 млн рублей. Новые собственники — семья, Алена и Альберт — делают там ремонт и начинают сдавать жилье в аренду. Но через несколько месяцев гражданин Степанов заявляет: давайте все отменять, я был в запое, верните квартиру. И суд встает на его сторону.

На эту историю обратила внимание адвокат и автор одноименного телеграм-канала Светлана Жмурко:

Светлана Жмурко адвокат и автор одноименного телеграм-канала «Была справка из ПНД, что продавец квартиры не стоит на учете. Но была проведена именно судебная экспертиза, которая установила, что он настолько зависим, что поставили третью стадию алкогольной зависимости, что у него настолько серьезные отклонения, что он в момент сделки не мог осознавать, что совершает. Суд признал, что покупатель квартиры по первоначальной сделке должен был проанализировать так называемые красные флаги, а именно что спустя всего одну неделю после принятия наследства он продает квартиру. Квартира являлась единственным жилым помещением и по цене ниже рыночной, суд отметил, что раз человек фотографировал передачу денежных средств и подписание договора, видимо, у него были какие-то сомнения. Раз сомневался, значит, все-таки, наверное, не стоило покупать эту квартиру».

Риелтора Михаила суд отказывается признавать добросовестным покупателем. И исходя из приведенных выше фактов, даже у обывателя не возникает вопроса почему. Но автоматом вслед за первой сделкой расторгается и вторая — с Аленой и Альбертом. И теперь им придется, скорее всего, через суд требовать возврата денег от риелтора, который продал им то самое жилье. А вот вернет ли он — большой вопрос. Впрочем, вопросы есть и к этой семье, считает управляющий партнер адвокатского бюро «Соколов, Трусов и партнеры» Федор Трусов:

Федор Трусов управляющий партнер адвокатского бюро «Соколов, Трусов и партнеры» «Если бы я оценивал данную сделку на момент ее приобретения, она, что называется, дурно пахла. Нужно оценивать, при каких обстоятельствах семья покупала, как они покупали, как проверяли документы, вводил их в заблуждение первоначальный приобретатель или нет. Это все нужно оценивать в совокупности, потому что я вполне допускаю, что они могли быть некими выгодоприобретателями данной схемы, назовем это так, тактично. Но также могли быть вполне добросовестными приобретателями, которые были введены в заблуждение».

Чтобы не оказаться в такой ситуации, риелторы призывают досконально проверять даже самые простые на первый взгляд сделки с недвижимостью. А если там есть хоть один red flag, проверять еще тщательнее, причем всю историю квартиры, до которой можно дотянуться. Продолжает риелтор компании «Антарес-Реал» Людмила Сотникова:

— Когда я приобретаю квартиру вторым покупателем и переход права происходит очень быстро, я проверяю и первого собственника в том числе. Проверяю кредитную историю, проверяю, что он не банкрот, что он не стоит на учете, потому что справки, которые мне приносят, могут быть куплены.

— Какой должен срок пройти, чтобы вы не проверяли предыдущего покупателя? То есть не данного владельца, который продает, а еще и предыдущего?

— Хотя бы года три.

И так было всегда. Просто если раньше до СМИ доходили лишь жуткие истории о черных риелторах, то после хайпа вокруг дела Долиной в поле зрения попали и новости о проделках «синих» продавцов.