Верховный суд отменил решения трех инстанций по делу о продаже квартиры Ларисы Долиной в Хамовниках. Эта история тянется с лета 2024 года, когда народная артистка, продав квартиру за 112 млн рублей наличными, потом заявила, что стала жертвой мошенников, действовавших, по данным предварительного следствия, с территории Украины. Какой резонанс будет иметь нынешнее решение?

Рынок вторичной недвижимости замер в ожидании решения Верховного суда. Пятая часть россиян, по некоторым опросам, навсегда отказалась рассматривать вторичное жилье к покупке из-за страха столкнуться со «схемой Долиной». По стране пошел вал отмены сделок уже не только с недвижимостью, но и другим имуществом. Под удар поставлен сам институт добросовестного покупателя. Учитывая огромный резонанс, Верховный суд проводил слушания в открытом режиме. Трансляция набрала как минимум 500 тысяч просмотров только в VK.

В деле Долиной мошенники нашлись и уже осуждены. Однако еще ранее три суда нижестоящих инстанций странным образом решили, что покупательница квартиры Полина Лурье должна взыскивать свои 112 млн рублей не с певицы, впавшей во временное помутнение, а с мошенников. Как отмечали потом юристы, требования по деньгам к мошенникам — это, по сути, установление обязанностей третьей стороны, которая вообще не была привлечена к процессу, что есть грубейшее нарушение норм права. И в данном скандале привело к репутационному удару по самому институту правосудия. Отразится ли теперь это как-то на судьях, принявших столь странные решения? Не исключено, что под воздействием «телефонного права».

На фоне «казуса Долиной» суды по всей стране начали получать заявления от пожилых продавцов, которые утверждали, что их обманули мошенники, вынудив продать имущество. Вынесены сотни приговоров о признании сделок недействительными. Когда имущество возвращается прежнему владельцу, а покупатель, даже самый добросовестный, теряет и недвижимость, и деньги. По данным судебного департамента при Верховном суде, в 2024 году рассмотрено 3118 дел об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимость. Большинство таких исков удовлетворили. В нынешнем году число подобных споров, по статистике Росреестра, выросло на 15-20%. По другим данным, сейчас только в судах первой инстанции рассматриваются более 10 тысяч дел, похожих на дело Долиной — Лурье, в апелляционных судах — еще около восьми тысяч жалоб на похожие решения судов.

Судебная практика показывает, что добросовестному покупателю могут не помочь никакие справки, в том числе из ПНД. Порой доходит до полного абсурда. В Москве идет тяжба, в которой продавец пытается вернуть через суд по «схеме Долиной» квартиру, проданную десять лет назад. Были случаи, когда пенсионерки выжидают окончания ремонта в проданной квартире, после чего пишут заявление о мошенничестве. Часто суды также нарушают принцип реституции, согласно которому стороны в случае расторжения сделки должны вернуться к исходному положению, обнулив все ее последствия. Вместо этого бывает, что суды, вставая на сторону продавца, сразу изымают квартиру у добросовестного покупателя, а возврат денег подвисает без всяких реальных гарантий.

А теперь представим себе, что некая старушка, сославшись потом на «временное помутнение», подожгла военкомат «под воздействием украинских спецслужб». Она с большой вероятностью сядет, если экспертиза сочтет ее вменяемой на постоянной основе. Или, сославшись опять же на временное помутнение, кто-то снимет крупную сумму в банке, потом скажет, что отдал мошенникам и пусть теперь банк ему ее компенсирует. Бред? Нет, то же самое в сущности, что с квартирами.

Нынешнее решение Верховного суда имеет огромное значение. Хотя в России нет прецедентного права, но суды будут ориентироваться на него. В том числе нижестоящий суд, куда отправлено дело на пересмотр.

Дело еще и за законодателями. В Госдуму уже внесен законопроект о «периоде охлаждения» — семидневной паузе между подписанием договора и переходом прав с блокировкой денег и возможностью отменить сделку без последствий. Это не кажется панацеей — Долину разводили не одну неделю, но это уже шаг вперед. Среди других предложений — обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью и обязательное страхование таких операций, если объект является единственным жильем продавца или покупателя. Надо бы также жестко ограничить возможности манипуляций на тему «временной невменяемости», определив четкие критерии и прописав четкую процедуру определения вменяемости во время сделки. Если она соблюдена, то все, бабуля, давай, до свидания. По идее, человек либо вменяем, либо нет — и вот справка. И даже если он действительно попал временно под влияние мошенников (и снова вспомним кейс с поджогом военкомата), то все равно должен отвечать за свои действия. Надо жестко закрепить права добросовестных покупателей, в том числе, если иных источников не будет, компенсировать им убыток из средств государства. Оно же тоже несет ответственность — регистрируя сделки, выдавая справки ПНД, устанавливая правила, на которые ориентируются продавцы и покупатели и так далее.

В Росреестре также предложили закрепить правило, по которому обманутым продавцам квартиры возвращаются только после полного возмещения покупателю всех полученных по сделке средств. Кстати, Долиной было бы сейчас выгоднее вернуть обманутой ею покупательнице не квартиру, а 112 млн рублей, как было по сделке. Поскольку жилье в том же доме такой же площади подорожало до 295 млн. То есть, продав квартиру повторно, Долина могла сильно наварить. Вы бы рискнули сейчас у нее купить?