В отдельной новостройке бизнес-класса в Москве кадастровая стоимость выросла на 67% согласно переоценке, которая пойдет в расчет налога на имущество физлиц за этот год.
Почему это произошло? С просьбой разъяснить ситуацию с письмом к Бизнес ФМ обратился слушатель.

Переоценка кадастровой стоимости объектов проводится раз в два года в Москве и Санкт-Петербурге. Раз в четыре года в других субъектах. В Москве она в очередной раз прошла в прошлом году. По ее результам пересчитают налог на имущество за этот год, который надо будет оплатить до декабря 2027-го.

Выделены отдельные классы для элитного и премиального жилья. Если в массовой застройке рост кадастровой стоимости составил порядка 23%, то в элитном сегменте он превысил 40%, а в премиальном он почти трехкратный. Главная цель — максимально приблизить кадастр к рыночной цене. Поэтому каждая локация имеет определенную стоимость. Перепады цен могут составлять, например, в центре города, от 500 тысяч рублей за квадратный метр до 2 млн.

Комментирует эксперт рынка недвижимости, старший партнер сети офисов Vysotsky Estate Сергей Смирнов:

Сергей Смирнов эксперт рынка недвижимости, старший партнер сети офисов Vysotsky Estate «У нас на одной и той же улице может стоять совершенно разный класс жилья, и люди пытаются найти какие-то закономерности. Но если вы живете в сталинке, сейчас у нее оценка 500 тысяч рублей за квадратный метр, рядом у нас может стоять дом лужковской эпохи, его стоимость будет 700 тысяч рублей за квадратный метр, а дальше свежепостроеная элитка, там 1 500 000 рублей за квадратный метр. Но когда люди покупают себе элитку по 1 500 000 за квадрат, они о чем думают? Налогов платить будут как за эконом? Просто богатые люди не привыкли налоги платить — у них сейчас такое вот возмущение. Такое уже было: несколько лет назад начали с Рублевки, там выборочно в определенных поселках даже поднимали цены. В коммерческой недвижимости такой фактор давно уже существует: разные классы оценок в зависимости от расположения коммерческой недвижимости. Сейчас просто перешли к жилью».

Кадастровую стоимость можно оспорить, если только она сильно завышена, но даже после пересмотра кадастр будет расти. Говорит налоговый консультант юридической конторы «Кузенков и партнеры» Григорий Кузенков:

Григорий Кузенков налоговый консультант юридической конторы «Кузенков и партнеры» «Если кадастровая оценка повышается в 10-20 раз, должны посмотреть, и ее можно оспорить. Есть механизмы, которые позволяют ее понизить, если это совсем выше рынка. Но основной посыл — это кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной. Каждый район оценщики, которых наняло правительство Москвы, смотрят, район улучшается, поднимается общая рыночная стоимость окружающих квартир. Та квартира, которую мы рассматриваем, тоже кадастры ее повышают».

Один из самых резких скачков среди всех округов столицы по кадастровой стоимости квартир в Зеленограде — 52%. Эксперты объясняют это активным развитием: улучшением транспортной доступности и инфраструктуры. Самая низкая стоимость объектов пока по-прежнему в Новой Москве. Хотя и она поднимется на 40%.

Говорит риелтор Александр Харыбин:

Александр Харыбин риелтор, эксперт рынка недвижимости «Если мы говорим про Новую Москву: даже если поднимется на 40% — раньше люди 12-15 тысяч платили, будут платить в год 23-25 тысяч. В среднем за двушку (метров 60) налог в бизнес-классе в 2023 году после переоценки мог составлять 30-40 тысяч рублей в год, 50 тысяч в год — в зависимости от стоимости. Неприятно, если он вырастет, допустим, на 20-25 тысяч в год... В элитке, да, проблема большая: во-первых, большой коэффициент, во-вторых, если кадастр подрастет, то, наверное, людям придется платить значительно больше, миллионы, но это уже квартир касается от 300 млн и выше по кадастровой стоимости. Рыночная таких квартир — под миллиард. Я думаю, что как-то 5-8-10 млн люди, которые покупают квартиры за миллиард, заплатят».

Больше всего не везет владельцам апартаментов. Налог за жилье в 30 млн уже составляет 150 тысяч рублей против 60 тысяч с обычной квартиры по такой же цене.

Но есть риск, что большая часть помещений может быть признана не жилыми, а коммерческими площадями, и тогда ставка может вырасти до 1,5% и даже 2%. И примеры уже были, когда в доме оказалось больше 20% коммерческих площадей.