Несмотря на снижение объема инвестиционных вложений в недвижимость России относительно двух предыдущих лет, в динамике последнего десятилетия 2025 год вошел в топ-3 по инвестиционной активности. К такому выводу в конце декабря прошлого года пришли аналитики IBC Real Estate*. «Совокупный объем инвестиций в недвижимые активы в России по итогам 2025 года может достигнуть 850 млрд рублей, что на 35% ниже годового показателя — 2024 и на 10% ниже годового показателя — 2023. Данное снижение отражает процесс стабилизации после двух лет активного роста. При этом к середине декабря совокупный объем транзакций уже составил 840 млрд рублей, что более чем в 2,5 раза превышает средний годовой показатель за предыдущие семь лет», — отмечали тогда в компании.

Безусловно, динамика инвестиционных вложений отличалась от сегмента к сегменту. Тройка лидеров по сравнению с 2024 годом осталась неизменной: и в 2025-м первое место традиционно занял сегмент офисной недвижимости (32% вложений), на втором оказалась складская недвижимость (22%), замкнул тройку жилой сегмент (21%). Однако во всех вышеназванных сегментах наблюдается снижение объема инвестиций на 30-55% год к году, подчеркивают эксперты. А вот инвестиции в торговую и гостиничную недвижимость, напротив, выросли в полтора раза, абсолютный показатель в гостиничном сегменте (59 млрд рублей) вообще стал максимальным за всю историю наблюдений ввиду закрытия ряда знаковых для рынка сделок (в частности, продажи «Swissotel Resort Камелия» в Сочи, Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park в Москве и загородного отеля LesArt Resort в Московской области, а также продажи проекта реконструкции здания бывшей гостиницы «ЛюксЪ» на Тверской улице столицы).

Небольшим частным инвесторам все эти мегапоказатели, конечно, тоже интересны, но куда больше их волнует, например, вопрос, куда все-таки им выгоднее сейчас вкладываться с целью дальнейшего вывода объекта на арендный рынок. В офисы, которые застройщики активно предлагают в мелкую нарезку? В объекты формата light industrial? В апартаменты и гостиничные номера? Или по-прежнему в старое доброе жилье?

Как уже рассказывала Бизнес ФМ, рынок жилой аренды сегодня находится не в самом привлекательном для инвесторов положении: в конце декабря эксперты констатировали, что впервые за восемь лет аренда квартир в РФ за год почти не подорожала. Однако те, чей осознанный выбор — именно такой, пусть не великий, но привычный и более-менее понятный пассивный доход, хотя бы должны внимательно изучить расклад сил и с удивлением узнать, что Москва — как раз самый невыгодный вариант для покупки жилья под сдачу. По крайней мере, об этом говорят подсчеты федерального портала «Мир квартир»*, чьи эксперты изучили рынки 70 крупнейших городов страны и сравнили соотношение цен покупки квартир на вторичном рынке и ставок аренды (показатели были взяты из собственной аналитики портала).

Традиционно расчеты основывались на средней температуре по горбольнице и предполагали, что приобретаемая квартира будет сдаваться круглый год без простоев, а затраты на ремонт, коммунальные платежи, налоги и другие расходы собственника не учитывались вовсе. Понятно, что законы для идеальных газов в реальной жизни не действуют, но для первого приближения подобные арифметические упражнения вполне сгодятся.

Итак, по статистике портала, самыми удачными оказались квартиры в Нижнем Тагиле, где арендодатель получает от сдачи жилья 8,8% годовых, а окупается квартира за 11,4 года. Также неплохие дивиденды могут иметь собственники в Астрахани (8,7% и 11,5 года), Грозном (8,5% и 11,8 года), Хабаровске (8,1% и 12,4 года), Магнитогорске (7,8% и 12,8 года), Мурманске (7,8% и 12,9 года), Ленинградской (7,5% и 13,3 года) и Московской (7,3% и 13,6 года) областях, Череповце (7,3% и 13,8 года) и Смоленске (7,3% и 13,8 года).

Парадоксально, но дольше всего окупается и меньше всего приносит доходности жилье в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге, несмотря на то, что это вроде как самые инвестиционно привлекательные регионы страны. В столице показатель доходности составляет всего 3,8%, а «отбиваться» за счет аренды квартира будет целых 26,7 года! Ненамного лучше положение дел в южной столице (4,8% и 20,7 года), да и в северной тоже (4,9% и 20,4 года). «Интересно, что Москва и Петербург попали в «невыгодный» список, а их области — в «выгодный». Это объясняется слишком большими ценниками продажи недвижимости в мегаполисах, которые не может сбалансировать даже высокий уровень арендных ставок. А в Подмосковье и Ленинградской области покупная цена квартиры гораздо ниже, в то время как стоимость аренды отнюдь не маленькая — таким образом, баланс получается хороший», — объясняет генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Также не слишком интересно выглядят цифры по Севастополю (5% и 19,9 года), Белгороду (5,1% и 19,5 года), Чебоксарам (5,2% и 19,4 года), Владивостоку (5,2% и 19,2 года), Курску (5,3% и 19 лет), Махачкале (5,3% и 19 лет) и Казани (5,4% и 18,6 года). Ну и для любителей голой статистики: в среднем по всем городам показатель доходности квартиры оказался равен 6,1%; средняя квартира окупится за счет сдачи в аренду за 16,4 года.

Кстати, аналогичное исследование портал проводил год назад. За этот период доходность квартир упала на 0,3 процентного пункта, а окупаемость увеличилась на 0,7 года. Это произошло потому, что общая стоимость квартиры по России возросла на 5,6%, а аренда — лишь на 1,3%, поясняют эксперты.

«Кое-где с 2024 года показатели улучшились — это в первую очередь Московская и Ленинградская области (где доходность выросла на 1,1 п.п. и 0,8 п.п. соответственно, а окупаемость сократилась на 2,3 и 1,6 года), а также города Белгород (+0,6 п.п. и -2,8 года), Севастополь (+0,6 п.п. и -2,7 года) и Грозный (+0,6 п.п. и -0,9 года). Менее выгодно стало покупать квартиру для сдачи прежде всего в Липецке (-1,3 п.п. и +2,6 года), Кирове (-1,2 п.п. и +2,8 года), Курске (-1,1 п.п. и +3,2 года), Якутске (-1,1 п.п. и +2,6 года) и Чебоксарах (-1 п.п. и 3,1 года). Всего же по РФ доходность увеличилась (а окупаемость упала) в 20 городах из рассмотренных 70, в 47 уменьшилась и еще в трех осталась такой же», — делятся подробностями аналитики «Мира квартир».

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ