Историческая недвижимость, часть I: как работает экономика наследия

Эффект Бильбао (или эффект Гуггенхайма)? Да ладно! Теперь у нас есть свои, отечественные примеры — скажем, эффект Гвардейска (или эффект Тапиау). Знаменитый музей запустил кардинальную социально-экономическую трансформацию небольшого города Страны Басков, и ровно так же замок Тевтонского ордена, несколько последних веков служивший приютом, затем тюрьмой, а в 2022 году стараниями инвесторов превратившийся в музейный центр, начал переворачивать жизнь маленького Гвардейска в Калининградской области. И хотя до мировой славы, которую уже завоевал
Бильбао, Гвардейску пока далеко — лиха беда начало…

Традиционно представителей рынка недвижимости, работающих с историческими зданиями (в том числе с имеющими статус объектов культурного наследия), принято делить на три категории. К первой относят меценатов, готовых вкладываться в ОКН, потому что, например, видят в этом свою социальную миссию или хотят сделать что-то хорошее для своей малой родины, или еще почему-нибудь: никакой особой экономической отдачи от своих вложений они не ждут и бизнес-планы составляют прежде всего для понимания, во сколько им может обойтись их великодушие. Ко второй (категорически меньшей) относятся инвесторы, всерьез пытающиеся вписать исторический объект в современную экономику и заставить его говорить на языке «расходов и прибылей», а если язык этот оказывается слишком трудным для объекта или слишком непонятным для инвестора, в процессе ставится точка — быстро и хладнокровно.

Еще одна категория — инвесторы и девелоперы, которым здания с биографией достаются в нагрузку как неотъемлемая часть территории: хочешь подарить ей светлое будущее — будь любезен одновременно взвалить на себя ответственность за ее прошлое. Именно перезагрузка отношения девелоперов к объектам культурного наследия — один из главных урбанистических трендов прошлого года, и это явно показал форум «Экономика наследия», который прошел в январе в Калининградской области, считает соучредитель, председатель экспертного совета Агентства стратегического развития «Центр» Сергей Георгиевский.

Сергей Георгиевский соучредитель, председатель экспертного совета Агентства стратегического развития «Центр» «Я посещаю подобные мероприятия вот уже 15 лет, но впервые увидел на одной площадке сразу столько инвесторов, застройщиков, экономистов и меценатов, заинтересованных в теме сохранения наследия, — их было даже больше, чем, собственно, экспертов по охране ОКН. И когда представитель одного из крупнейших в стране девелоперов выступает с докладом о роли, месте и значении ОКН в проектах комплексного развития территории и показывает презентацию, рассказывающую, как это работает не в теории, а на конкретных примерах, невольно думаешь: неужели это происходит на самом деле? Если раньше приспособление объектов культурного наследия в целом воспринималось бизнесом как что-то не очень перспективное, отчасти даже маргинальное, то в 2025 году ситуация полностью изменилась. Сейчас мы видим успешные кейсы, которыми охотно делятся. Застройщики включают исторические объекты в жизнь города, наделяют их новыми функциями. Таким образом девелопмент и повышает стоимость своих проектов, и способствует сбережению памяти о прошлом, популяризирует исторические здания и места. Впрочем, работы впереди очень много: есть огромная потребность в инвестициях, особенно для восстановления таких объектов, функциональное использование которых затруднено, — бывших промышленных комплексов, утративших свое назначение, или крупных усадебных ансамблей».

Надо отметить, что форум стал местом не столкновения, не противостояния, а именно диалога различных позиций. Например, все-таки кто они — люди, вкладывающиеся в ОКН: прежде всего инвесторы, прежде всего меценаты или, по определению директора Ассоциации владельцев исторических усадеб, президента национального фонда «Возрождение русских усадеб»Виссариона Алявдина, некий новый тип — инвесторы-меценаты?

А может, надо забыть прежнюю классификацию и делить «исторических» инвесторов на эмоциональных, рациональных и смешанных, как предлагает банкир и филантроп Илья Зибарев. Или вслед за главным инженером «Ленгипрогора», членом совета Национальной гильдии градостроителей Юрием Перелыгиным признать, что точечный проект практически никогда не работает (и тот, кто им занимается, однозначно меценат), а работает территория и среда, и только в отношении них речь может идти о настоящем инвестиционном подходе; причем главный инвестиционный ресурс в данном случае — вовсе не сами инвесторы и даже не государство, а жители, которые, по идее, должны тратить здесь деньги и тем самым наполнять территорию экономическим смыслом.

«Реставрировать в одиночку точечные объекты — это не очень эффективно. Нужно выстраивать экономику для целых улиц, кварталов, переходить от разрозненных усилий к системному партнерству. Успешные кейсы объединяет одно: создание региональных операторов развития — структур, которые концентрируют на себе мастер-планы, расчеты и объединяют интересы всех сторон», — согласна с коллегой соучредитель агентства «Центр капитализации наследия» Анастасия Грушецкая. И это лишь некоторые из позиций, высказанных в рамках деловой программы форума.

Кстати, инвестиционно-меценатская тема активно обсуждалась во время недавнего визита журналистов в новое культурное пространство — Дворец изящных искусств ASG, который сегодня именуют не иначе как «Казанским Лувром». Группа компаний ASG — обладатель одной из самых серьезных частных коллекций, насчитывающей более семи тысяч произведений искусства, а Дворец изящных искусств ASG как объект недвижимости — это результат реставрации сразу пяти исторических зданий (самым старым из которых более трех веков), еще в XIX столетии сшитых воедино.

По определению экспертов ASG, «меценатская деятельность требует адекватного экономического и социально-культурного контекста. Понятно, что предприниматель должен быть не только меценатом, но и иметь возможность получать доход от своих инвестиций. А для этого ему нужна и поддержка общества и государства, и комплексный подход к реставрации объектов. Сейчас Татарстан задает курс на то, что инвесторы работают как меценаты, при этом они получают и возможность приумножать свои капиталы, и общественное признание своей деятельности».

Отметим, опыт группы компаний ASG по реставрации старинных зданий лег в основу универсального руководства по работе с объектами культурного наследия. Пособие разработало федеральное агентство стратегических инициатив для активизации предпринимательской деятельности в этой сфере в регионах.

Впрочем, по мнению Анастасии Грушецкой, «любовь» и «расчет» — не альтернатива друг другу, а обязательные, взаимодополняющие условия успеха. «Без любви и понимания ценности наследия не появится мотивация браться за сложнейшие, часто долгие проекты. Без холодного расчета, экспертизы и бизнес-плана «любовь» быстро закончится вместе с деньгами инвестора, оставив памятник в еще худшем состоянии», — поясняет свою позицию эксперт.

Анастасия Грушецкая соучредитель агентства развития исторической среды «Центр капитализации наследия» «Такой «брак по любви и расчету» не только возможен, но и является единственно жизнеспособной моделью. Задача — создать системный подход, где эти два начала работают в синергии. «Любовь» (ценностная мотивация) задает цель и создает социальный капитал. Это страсть к сохранению истории, желание вернуть объект городу и обществу, репутационная составляющая для инвестора. «Расчет» (профессиональный подход) — это инструмент реализации любви. Сюда входит глубокая экспертиза (историко-культурные исследования, сложнейшая реставрация), финансовая модель и бизнес-план (четкое понимание объема инвестиций, этапов, источников возврата средств), концепция устойчивости (проект после реставрации должен не просто «выживать», а жить полноценной жизнью — приносить доход, становиться культурным или общественным центром, интегрироваться в городскую среду). Ключевой момент — переход от донорства к устойчивости, и государство здесь — не проситель, а стратегический партнер. Инструменты ГЧП, налоговые и кредитные льготы, компенсация части затрат на реставрацию — это инвестиция государства в общее будущее. Но при этом государство вправе ждать ответного вклада: новые рабочие места, оживление территории, налоговые отчисления. Идеальная модель — это замкнутый цикл: прибыль от одного успешного проекта реинвестируется в следующий объект наследия. Так «расчет» обеспечивает долгую и плодотворную жизнь отношениям, основанным на «любви» к культуре. Без этого баланса проекты либо быстро умирают, либо так и остаются красивой, но недостижимой мечтой».

Экономика наследия — вообще одна из главных на сегодняшний день тем, которая на одноименном форуме, понятное дело, звучала постоянно. С одной стороны, согласно данным, приведенным директором благотворительного фонда «Том Сойер Фест — наследие» Анастасией Кнор, культурный туризм составляет 37% мирового турпотока, растет на 15% в год, и посетители исторических зон тратят больше денег, остаются на более длительное время и посещают больше мест, чем обычные туристы. По оценкам «ЦИАН Аналитики», в среднем в российских городах-миллионниках стоимость вторичного квадратного метра в границах исторического центра в 1,3 раза выше, чем за его пределами (минимальная разница в 12% зафиксирована в Краснодаре, максимальная в 59% — в Нижнем Новгороде), а арендные ставки в исторических зданиях на 25-30% выше рынка. В городах с сохраненной исторической средой на 25-30% выше приток не только «креативного класса» и высококвалифицированных кадров, но и прямых иностранных инвестиций в сектор услуг. И по статистике «Дом.РФ» и Центра макроэкономического анализа, вовлечение в экономический оборот даже тысячи объектов культурного наследия создаст более 53 тысяч рабочих мест, а дополнительные налоговые и страховые отчисления могут превысить 19 млрд рублей ежегодно. Вроде бы весомые аргументы в глазах и инвесторов, и кредиторов-банков, и государства с его программами поддержки.

С другой стороны, как отметил кто-то из участников форума, работа с объектами культурного наследия — это неизвестное количество неизвестных, так что любой бизнес-план, по сути, очень условен. И банки это тоже отлично понимают, поэтому не сказать, что проявляют какую-то сверхактивность в финансировании ОКН-проектов: если вы придете к ним за деньгами, с вас попросят 350 млн всяких документов и в итоге, скорее всего, откажут — так гласит опыт если не всех, то очень многих «идущих», пытавшихся осилить эту дорогу.

Да, постепенно ситуация меняется. Сегодня у нас есть программа «Сохранение объектов культурного наследия народов РФ», ставящая целью приведение в удовлетворительное состояние 1800 объектов через их вовлечение в хозяйственный оборот (планы конкретно на 2026 год — 685 объектов в 69 субъектах страны, хотя не исключено, что общая экономическая ситуация заставит эти планы пересмотреть). Есть платформа наследие.дом.рф, благодаря которой инвесторы получили список ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии, и есть возможность привлекать для их восстановления льготные кредиты. Есть различные региональные программы поддержки, особое внимание среди которых занимает широко известная программа «Аренда за рубль». Есть стратегическая федеральная общественная инициатива «Разработка и внедрение региональных стандартов сохранения наследия» (год назад первый такой стандарт был разработан и утвержден в Нижегородской области, а всего в тему вовлечены уже 30 регионов страны). И много чего еще у нас есть, в том числе законопроект, регулирующий правила «привлечения денежных средств граждан и юрлиц на проведение работ по приспособлению ОКН для современного использования под многоквартирные дома»: речь идет о 4030 зданиях, часть которых и сейчас являются МКД.

И все же финансовый вопрос продолжает стоять очень остро. Может, поэтому Виссарион Алявдин говорит, что не мешало бы аккуратно, но четко разделить ОКН на три категории: объекты высокой инвестиционной привлекательности могут со всем справиться сами и в особой поддержке не нуждаются, а вот объектам, чья инвестпривлекательность выглядит средней, а тем более низкой, очень нужны субсидии, щадящие тарифы на присоединение к сетям, административный «зеленый коридор» и так далее.

«Исторические лоты, которые имеют высокую степень привлекательности, сразу понятны: это, разумеется, здания, которые стоят на первой линии, на хороших проходных улицах с высоким трафиком, у которых есть своя парковка (что тоже немаловажно для объекта наследия) и какие-то дополнительные плюсы. Такие объекты привлекательно покупать даже с рынка, и все последние примеры инвестиций в наследие, которые мы видим, имеют отношение как раз к таким объектам», — делится наблюдениями Анастасия Кнор.

Анастасия Кнор директор благотворительного фонда «Том Сойер Фест — наследие» «Вторая линия — дома, которые стоят не в прямой видимости с улицы, и их ценность немедленно теряется. Конечно, можно их рассматривать в качестве офисных помещений (именно для этого они годятся и на эту функцию обычно претендуют), но тут требуется немного больше усилий, чем в отношении зданий первой линии. И если мы в принципе говорим о господдержке, то, конечно, объекты стоит ранжировать, первым делом смотреть на их состояние. Если здание находится в хорошем рабочем состоянии, это сразу коммерция, это сразу деньги, это сразу продажа. Если здание ветхое или еще хуже — руинированное, у него нет одной стены или отсутствует крыша, то у инвестора при виде вот такой халупы не горят глаза, и меры поддержки тут просто необходимы. В свое время в Самаре мы вместе с гендиректором компании «Октогон» Олегом Никитенко делали такое предложение администрации города: делили объекты на несколько сегментов и говорили о том, что здания первой линии — это всегда должна быть продажа, а на здания второй линии надо внимательно смотреть и, может быть, предлагать инвесторам какую-то субсидированную ставку. Наконец, есть объекты третьего порядка — те, что стоят на непроходных участках, находятся в плохом состоянии и так далее. Здесь инвестором может выступить муниципалитет или государство, чтобы превратить здания в какие-то социальные учреждения, которых сроду у нас не хватает (скажем, в детские сады), или их надо отдать бесплатно инвесторам, чтобы они восстанавливали (скажем, по той же программе «Аренда за рубль» или как-то еще). И тогда дело пойдет».

«Я это все к тому, что рынок исторической недвижимости неоднороден. Каждое здание уникально и по своей структуре, и по своему состоянию, и по своей возможной функциональности. Поэтому здесь невозможно работать одной расческой, обязательно нужно принимать очень гибкие, очень точечные решения в отношении каждого объекта», — резюмирует Анастасия Кнор.

Однако, по наблюдениям Юрия Перелыгина, ключевые проблемы финансами не ограничиваются. Есть, например, временной конфликт: жизненный цикл проекта — минимум семь-десять лет, и он не совпадает с пятилетним избирательным циклом, что не гарантирует, а иногда просто убивает преемственность властных решений. Есть хорошо известный всем идеологический конфликт между «музейной охраной» и «городским развитием». Есть проблема нормативно-правового несовершенства, и сейчас, по словам председателя Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИК), заместителя губернатора Курской области Артема Демидова, разрабатывается целый пул законодательных поправок, многие из которых будут предметно интересны инвесторам».

Артем Демидов председатель Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры, заместитель губернатора Курской области «Конечно, мы как общество охраны памятников, честно скажу, с осторожностью относимся к любым изменениям в политике государственной охраны ОКН. Но, безусловно, поддерживаем инициативы, направленные на устранение избыточных административных барьеров там, где они по-настоящему избыточны. Если говорить об упомянутом законопроекте, то началось все с попытки как раз сократить процедуры. Например, исключить из цепочки согласований весьма формальный документ — задание на сохранение ОКН. Но стали смотреть глубже и поняли, что на самом деле задание нужно оставлять, превратив его в конкретную программу работ на основании проведенных исследований (то есть делать что-то типа дорожной карты). Тогда инвестор с самого начала все понимает про объект и работу с ним. Также законопроектом предусматривается отмена историко-культурной экспертизы проектной документации. Сразу скажу: мнения на этот счет разные. Мы отмечаем, что к существующему виду экспертизы и к тому, как она сейчас работает, очень много нареканий. Она государственная и в то же время негосударственная: это не похоже на строительную экспертизу, которую проводит госучреждение, — здесь три независимых специалиста, эксперты, аттестованные министерством культуры. Если эту экспертизу в итоге отменят, для отрасли это будет эксперимент. И еще возрождается роль научно-методических советов при органах охраны памятников. Чем грешит действующая историко-культурная экспертиза — как раз отсутствием региональной привязки: задумал инвестор сделать что-то в Калининграде, взял трех специалистов с Урала или из Костромы, они ему экспертизу сделали — все, давайте согласовывайте. Не очень хорошо выглядит, согласитесь. А научно-методический совет — способ посоветоваться с коллегами в регионах, проработать с ними сложные вопросы, проникнуться региональной атмосферой, если хотите. Вот это мы прямо очень поддерживаем».

Наверное, отсутствие глубокого, всестороннего понимания, что в смысле работы с ОКН творится даже у соседей, а уж тем более на другом конце страны, тоже можно назвать проблемой. Поэтому справедливо, что большая часть деловой программы «Экономики наследия» была посвящена конкретным кейсам: как Музею невьянских смыслов «Усадьба Подвинцева» удалось добиться ежегодного 30-процентного роста посещаемости; на основании чего партнер московского делового клуба «Наследие и экономика» Юлия Куварзина выводит формулу оживления ОКН (подлинные смыслы + эмоции + операционка + продажи); что позволяет финансисту, инвестору, владельцу усадьбы «Скорняково-Архангельское» и усадьбы Кожиных в селе Репец Александру Шкрапкину утверждать, что в рамках экономики эмоций, которая строится на уникальности и бренде исторического объекта, цена становится неважной и «продукт с эмоцией» продается минимум на 20% дороже…

По мнению Ольги Тесленко, руководителя отдела развития замка Нойхаузен, в котором и проходил форум, ОКН-теоретики и ОКН-практики, собравшиеся в окрестностях Калининграда, по сути, создали бесценный справочник решений. «Если мы соберем воедино все то, что вы наработали годами, это будет прекрасный каталог. Это главное достижение форума, когда профессионалы могут посоветовать другим профессионалам, как не совершать ошибки на миллиарды», — уверена Ольга Тесленко. Продолжим.