ГАБ-инвестиции, часть III: как не превратить подводные камни в камни преткновения

В каждой бочке чего-то вкусного есть ложка чего-то неприятного, гласит пословица. Рынок объектов готового арендного бизнеса, о котором мы говорим на этой неделе, не исключение, поэтому его потенциальным инвесторам сразу стоит думать и о сияющих перспективах, которые вроде бы сейчас вырисовываются, и о том, что может эти перспективы притушить, исказить и даже изменить до неузнаваемости.

Некоторые подводные камни ГАБ индустриально-логистического сегмента в прошлый раз подробно описал управляющий директор, партнер компании Skladman USG / ПАРСК Евгений Нумеров. По мнению директора по развитию компании Est-a-Tet Романа Родионцева, свои рискованные направления есть и у стрит-ретейла — классического и наиболее популярного на рынке ГАБ формата.

«Например, в период пандемии с наибольшими трудностями столкнулись предприятия общепита и сферы услуг (салоны красоты, фитнес-клубы, обучающие организации). Локдаун привел к закрытию большого числа предприятий малого бизнеса в Москве. Так, если в июле 2020 года в Москве Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, по данным Федеральной налоговой службы, насчитывал 776,6 тысячи юрлиц и ИП, то уже в августе их число сократилось до 681,4 тысячи», — вспоминает эксперт.

Роман Родионцев директор по развитию компании Est-a-Tet «На структурную трансформацию рынка ГАБ повлиял и уход зарубежных компаний с российского рынка после введения санкций. В тот период зарубежные компании — арендаторы офисных и торговых центров покидали свои места, высвобождая огромные площади, фактически обрекая владельцев зданий на существенные финансовые потери. История показала, что наиболее устойчивым остается сегмент товаров повседневного спроса (сегмент FMCG). Также благодаря развитию электронной коммерции прекрасно чувствуют себя пункты самовывоза, хотя конкуренция здесь очень сильна, из-за чего наблюдается высокая ротация арендаторов. При работе с ГАБ инвесторы всегда должны помнить, что покупка бизнеса — это покупка его прошлого. Игнорирование этого правила приводит к неудачам. Особо пристальное внимание следует уделить таким аспектам, как юридическая чистота (отсутствие судебных тяжб, споров, арестов, ограничений деятельности), финансовое положение (отсутствие задолженностей, в том числе перед налоговой), экономическая модель. Основные подводные камни, которые часто обнаруживаются уже после покупки, могут быть связаны с «внезапно» появившимися долгами и обязательствами перед контрагентами (например, если предыдущий собственник не рассчитался с поставщиками товаров или ресурсными организациями), с текучкой кадров (коллектив может практически целиком уволиться сразу после смены владельца), с репутационными рисками (если у бизнеса сложилась плохая репутация, потребуется немало средств и сил на ее восстановление)».

Особого внимания от инвестора требует ситуация сегодняшнего дня, когда торговые точки трагически сокращаются: в Москве и Санкт-Петербурге счет закрытий идет на тысячи, причем страдают не только небольшие магазины, но уже и сетевики. В частности, «в 2025 году «Вкусвилл» закрыл 286 магазинов. В результате сеть сократилась почти на 13%, до 1973 точек. Это первый крупный продуктовый ретейлер, закрывший свои магазины», — пишет газета «Известия».

А вот какое предостережение недавно появилось в одном из телеграм-каналов. «Дискаунтеры — это формат, который создан, чтобы экономить на всем. И в первую очередь — на аренде и на качестве помещений. В погоне за копейкой они готовы заезжать куда угодно: с низкими потолками, с убитой вентиляцией, в неудобные локации, где нормальный арендатор даже не посмотрит. Это их бизнес-модель. Но для нас как для собственников это ловушка. Если такой арендатор съезжает (а в 2026 году процесс сжатия сектора продолжится), у вас на руках остается неликвидный объект с кучей технических ограничений. Пересдать его в рынок будет очень сложно. Почему? Договоры аренды у них — ужасные для арендодателя. Всю коммуналку, все текущие расходы, даже то, что должно быть за их счет, они пытаются повесить на арендодателя. Они плохо следят за помещением. Формат такой: заехали, убивают отделку, а когда съезжают — ничего не будут компенсировать. Рекомендую несколько раз подумать перед тем, как покупать ГАБ с таким арендатором, и всегда иметь план Б».

Помимо технических параметров помещения (ликвидность планировки, расположение, количество электричества, вентиляция, дополнительные входы/выходы и все прочее, что позволит в случае необходимости быстро найти других арендаторов или покупателей), инвестор должен изучать такие важные факторы, как размер месячного арендного платежа и общую структуру арендных отношений, советует управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости» Олег Изотов. «На практике ключевую роль играет не только объект, но и сам арендатор: инвестору важно оценить срок его присутствия в помещении, устойчивость бизнеса, а также фактические показатели работы в данной локации. Существенное значение имеют условия договора — параметры индексации, возможность досрочного выхода, предусмотрен ли процент с товарооборота в договоре с текущим арендатором и так далее», — рассказывает эксперт.

Олег Изотов управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости» «Важен и сам бизнес-потенциал места: насколько район удачен для текущего арендатора и его вида бизнеса, для каких других видов бизнеса может подойти в будущем, уровень конкуренции и есть ли похожие помещения рядом сегодня или могут появиться по мере развития района. Дополнительно стоит учитывать, что сильный арендатор способен нивелировать отдельные ограничения локации: в ряде случаев объект на второй линии при правильной концепции и устойчивом спросе может демонстрировать более высокую эффективность, чем помещение на первой линии с менее проработанной моделью. Это связано с особенностями локального трафика и сформированными потребительскими привычками. Отдельно отмечу и ликвидность самого помещения, его технические характеристики, насколько оно соответствует требованиям сетевых арендаторов, удастся ли оперативно найти для него нового арендатора или продать в случае необходимости».

Для инвестора-новичка на рынке ГАБ многое может оказаться непонятным и неочевидным. Например, продолжая тему, поднятую Олегом Изотовым, заместитель директора департамента брокериджа компании RRG Виктория Тупикова подчеркивает: когда идет анализ коммерческих условий договора аренды, помимо основного арендного платежа надо уточнять, в каком объеме арендатор будет возмещать коммунальные и эксплуатационные платежи в помещении, есть ли обеспечительный платеж в договоре и каким образом производится индексация арендных платежей.

Виктория Тупикова заместитель директора департамента брокериджа компании RRG «Сейчас многие крупные сетевые компании, выступая арендаторами стрит-ретейла, отказываются от обеспечительных платежей, заменяя это либо банковской гарантией, либо предлагая осуществлять арендные платежи авансов за 7-10 дней до наступления расчетного месяца. Еще одним камнем преткновения становится индексация по соглашению сторон, что часто может расцениваться как отсутствие индексации вообще и таким образом может значительно ухудшить доходность ГАБ. При этом фактор индексации часто играет немаловажную роль при расчете стоимости ГАБ для инвестора. И тут надо очень внимательно оценивать и сопоставлять срок окупаемости помещения, который анонсирует продавец ГАБ, срок договора аренды у арендатора и способ индексации. В идеале лучше оценивать стоимость ГАБ через арендный платеж третьего или четвертого года. Как показывает практика, далее, после этого периода, индексация может не наступить и арендный поток не будет расти. И даже при смене арендатора нет гарантии, что удастся поднять ставку аренды с учетом пропущенной индексации. И еще, как правило, при покупке ГАБ в случае с первым арендатором право простого выхода из договора есть только у арендатора. Таким образом арендаторы страхуют свои вложения в ремонт при заходе в помещение в состоянии shell&core».

По словам эксперта рынка недвижимости, владелицы агентства «AVG Недвижимость» Анны Гусевой, на рынке ГАБ встречаются и совсем уж вопиющие случаи, когда покупка готового арендного бизнеса, обещающего стабильный доход, заканчивается убытками уже в первый месяц после сделки*. А все потому, что продавцы объектов вводят покупателей в заблуждение, скрывая реальные условия аренды и настоящие суммы платежей.

«Готовый арендный бизнес все чаще становится способом красиво продать проблемы. Покупатели хотят стабильности, а рынок предлагает цифры, подогнанные под ожидания. Продавец показывает договор с арендаторами на сумму, например, 100 тысяч рублей в месяц, но умалчивает о дополнительных соглашениях, которые меняют ставку в пользу арендатора. После перехода права собственности новый владелец получает уже не 100, а 20 тысяч рублей, и не может ничего изменить. Все подписанные прежним собственником условия продолжают действовать, пересмотреть их невозможно», — подчеркивает эксперт.

По ее словам, подобные случаи встречаются в самых разных сегментах — от торговых помещений и офисов до кафе, салонов и точек на первых этажах домов. «Часто такие объекты работают по «серым» схемам: продавец утверждает, что арендаторы платят наличными или что суммы «занижались для налоговой». На практике это значит, что финансовой истории нет, а инвестор покупает обещание дохода, а не сам доход», — поясняет Анна Гусева.

Чтобы защитить себя, нужно требовать банковскую выписку: эксперт настаивает, что это единственное надежное подтверждение реальной арендной ставки. «Если продавец отказывается показать движение денег и объясняет это наличными расчетами, от сделки лучше отказаться. Это главный сигнал, что цифры, возможно, придуманы. Кроме того, надо внимательно читать договор и все дополнительные соглашения. Незаметные пункты могут полностью изменить экономику сделки. Там может быть обязанность собственника чинить любые поломки, делать скидку по первому требованию или компенсировать ремонт. Все это уменьшает реальную доходность и превращает инвестицию в постоянные расходы. Наконец, стоит лично посетить объект в разное время суток и убедиться, что бизнес действительно работает. Если помещение пустует, а на словах обещают высокий доход, это тревожный сигнал», — резюмирует Анна Гусева.

Еще один схематоз* описывают эксперты проекта Commers Estate. По их наблюдениям, на рынке готового арендного бизнеса набирают обороты решения, которые позволяют продавцам искусственно завышать доходность объектов перед продажей: все чаще владельцы помещений заключают фиктивные договоры аренды, в том числе со своими компаниями или знакомыми, чтобы показать ложный поток доходов и повысить цену продажи. По данным компании, подобные схемы особенно распространены в Москве и крупных региональных центрах, где спрос на ГАБ остается высоким, а проверка документов — поверхностной.

«Сегодня это одна из самых опасных уловок на рынке коммерческой недвижимости. Формально объект выглядит доходным: есть договор, прописана ставка, все кажется надежным. На деле же часть платежей просто возвращается наличными. В итоге инвестор платит за бизнес, которого не существует. Ему показывают красивые цифры, но стоит проверить платежи — и все рушится. Часто арендатор не ведет реальной деятельности, а договор оформлен без реквизитов и прозрачных расчетов, а это первые признаки фиктивной сделки. А еще есть рискованные ситуации, когда объект оказывается в зоне КРТ или реновации. В этом случае инвестор может просто потерять актив: город выкупает такие помещения по кадастровой стоимости, а доказывать рыночную приходится в суде месяцами», — предупреждают в Commers Estate.

Понятно, что чаще всего жертвами таких схем становятся самонадеянные частные инвесторы, у которых много амбиций, но мало опыта и совсем нет профессиональной поддержки. «Оценка готового арендного бизнеса требует комплексного подхода, учитывающего как физические характеристики помещения, так и юридические и финансовые аспекты договора аренды. Тщательное изучение каждого из перечисленных факторов позволит инвестору принять обоснованное решение и минимизировать потенциальные риски», — предупреждает Виктория Тупикова.

А вот если все проверки проведены грамотно и полномасштабно и с объектом все хорошо, тогда действительно вслед за экспертами можно красиво рассуждать о том, что инвестиции в ГАБ представляются оправданными и перспективными, учитывая интерес к малым формам предпринимательства и динамичное формирование логистической инфраструктуры. Что благодаря своей многофункциональности и способности трансформироваться под требования современного бизнеса ГАБ-объекты сохраняют высокие шансы на успех в долгосрочной перспективе. И что этот рынок продолжит развиваться в качестве сложного инвестиционного инструмента со стабильной доходностью. А законодательные инициативы в сфере налогообложения, лицензирования, нейминга и так далее приведут к сокращению предложения, оставив в игре лишь самые устойчивые активы, что создаст дополнительный инвестиционный потенциал.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ