ГАБ-инвестиции, часть I: в поисках тихой гавани
Лента новостей
Сформированный денежный поток, прогнозируемая доходность, низкий порог входа при минимуме операционных затрат — предложения готового арендного бизнеса покорили сердца пассивных инвесторов. Причем рынок продолжает развиваться, и места рядом с традиционным для ГАБ форматом стрит-ретейл занимают новые сегменты
Готовый арендный бизнес — абсолютный хит инвестиционного сезона — 2025. Поиски защиты от инфляции и желание иметь стабильный денежный поток без операционных хлопот сделали объекты ГАБ сверхпопулярными среди инвесторов рынка коммерческой недвижимости.
«ГАБ — один из наиболее понятных инструментов для получения пассивного дохода. Прежде всего он привлекает своей моделью: инвестор приобретает объект, в котором уже есть арендатор и заключен долгосрочный договор. Это означает, что денежный поток формируется практически сразу после покупки, без необходимости искать арендаторов, делать ремонт или заниматься управлением. Если раньше инвестиции в коммерческую недвижимость требовали экспертизы и глубокого погружения, то сейчас ГАБ часто продается как готовый продукт: с прогнозируемой доходностью, понятным арендатором и структурированной документацией. Это существенно снизило порог входа и привлекло частных инвесторов, которые ранее не рассматривали данный сегмент», — поясняет директор направления стрит-ретейла NF Group Ирина Козина.
«Мы наблюдаем, что инвесторы активно проявляют интерес к объектам ГАБ, зачастую рассматривая их в качестве альтернативы жилой недвижимости и банковским вкладам. Если ранее значительная часть покупателей воспринимала недвижимость как инвестицию без детального расчета доходности, то сегодня ситуация изменилась: как частные инвесторы, так и розничные покупатели стали действовать более рационально и опираться на данные. Развитие доступных аналитических инструментов позволяет точнее оценивать потенциальную доходность и риски, что, в свою очередь, способствует принятию более взвешенных инвестиционных решений», — продолжает управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости» Олег Изотов. И тоже отмечает понятность и предсказуемость ГАБ как инвестиционной модели: инвестор заранее видит структуру денежного потока, условия аренды и перспективы доходности.
«Мы видим за последние пять лет увеличение числа инвесторов, которые приходят с чеком до 30 млн рублей. Большая их часть — это не профессиональные инвесторы, а те, кто только начинает свой путь в этом направлении и ищет первые объекты для пассивного, «пенсионного» дохода. Много квартирных инвесторов обратили внимание на коммерческие помещения и увидели в этом для себя новое поле деятельности как в плане доходности, так и в плане уменьшения своей операционной вовлеченности в проблемы арендатора. Также среди инвесторов в ГАБ есть пласт предпринимателей, кто за счет арендных поступлений минимизируют риски при вложении в свой личный иной бизнес. Таким образом, консервативные частные инвесторы, семейные офисы, институциональные игроки, заинтересованные в пассивном доходе и диверсификации портфеля, — это портрет ГАБ-инвестора», — рассказывает заместитель директора департамента брокериджа компании RRG Виктория Тупикова.
Управляющий активами нескольких паевых инвестиционных фондов Алексей Ванчугов предлагает не забывать, что выбор между тем или иным ГАБ во многом зависит от того, какую конкретно задачу решает для себя инвестор. «Первый вариант — покупка ГАБ в формате «купил и забыл». Для этих целей лучше всего подходит площадка с моноарендатором и долгосрочным договором аренды. Как правило, это супермаркет в проходном месте с высокой плотностью населения в пешей доступности. Это самый надежный вариант ГАБ с относительно невысоким чеком, поэтому такие активы, как правило, считаются трофейными и спрос на них стабильно высокий. Ликвидность таких объектов средняя. Второй вариант — купил для экономии средств на аренду и как страховку, если операционный бизнес не пойдет. Как правило, это промышленный покупатель, который использует свободные денежные средства для размещения в недвижимость, которой пользуется сам, но может частично или полностью сдать в аренду», — поясняет эксперт.
«Что касается покупателей ГАБ, это радикально отличающиеся друг от друга группы инвесторов. В сегменте офисной, торговой, складской недвижимости это могут быть крупные компании, которые заинтересованы в расширении бизнеса, а в сегменте стрит-ретейла — начинающие предприниматели, поскольку «входной билет» на рынок таких помещений ниже, чем на рынке жилья в Москве. Так, в продаже можно найти микропомещения (площадью семь-восемь квадратных метров) с арендаторами — пункты приема химчисток, бытовые услуги и тому подобные сервисы, которые «сидят» в этом помещении годами и приносят стабильный арендный доход», — дополняет общую картину директор по развитию компании Est-a-Tet Роман Родионцев.
Действительно, соглашается Олег Изотов, ГАБ обладает достаточно низким порогом входа: средний бюджет сделок, как правило, находится в диапазоне 10-30 млн рублей. Кроме того, лот может предусматривать индексацию стоимости, что выгодно отличает его от некоторых других инвестиционных предложений, и, как правило, не требует от владельца больших операционных затрат, что в условиях текущей стоимости капитала может быть большим плюсом, считает эксперт.
Олег Изотов управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости» «Рынок ГАБ продолжает активно расширяться. По данным «Авито Недвижимости», в 2025 году объем предложения таких объектов в России вырос на 23% с наиболее выраженной динамикой в Санкт-Петербурге (+57%) и Москве (+30%). Структура предложения при этом остается достаточно концентрированной: почти половина экспозиции приходится на помещения свободного назначения (45%), еще 30% — на торговые площади (они же представляют наибольший интерес с точки зрения инвестиционной привлекательности). В этих сегментах, как правило, работают арендаторы с хорошо выстроенной бизнес-моделью, активно использующие инструменты геоаналитики при выборе локаций. Это позволяет им точнее оценивать потенциальный трафик и выручку, а значит — снижает вероятность ошибок по сравнению с менее зрелыми или новыми сегментами. Дополнительным фактором привлекательности ПСН и стрит-ретейла является высокая степень вовлеченности арендаторов в объект. В большинстве случаев они инвестируют значительные средства в ремонт, адаптацию помещения под свои операционные задачи, создание зон погрузки и разгрузки, а также в дополнительное оснащение. Такие вложения формируют более прочную «привязку» арендатора к конкретной локации и повышают устойчивость арендных отношений».
Ирина Козина составила свой список объектов ГАБ, наиболее привлекательных для инвесторов. Открывает его стрит-ретейл в жилых районах — помещения на первых этажах жилых комплексов.
Ирина Козина директор направления стрит-ретейла NF Group «Здесь ключевое преимущество — постоянный поток жителей. Возможные арендаторы: продуктовый ретейл, аптеки или пункты выдачи заказов, которые работают на повседневном спросе, а значит, менее подвержены кризисам. Для инвестора это дает предсказуемый доход и меньший риск простоя. Второй сильный сегмент — объекты с сетевыми арендаторами, помещения на выходе из станций метро или ТПУ. Крупные федеральные или региональные сети, как правило, подписывают долгосрочные договоры и реже съезжают. А объекты с высоким трафиком пользуются особой популярностью у арендаторов, реже простаивают и достаточно быстро сдаются при ротации. Это делает денежный поток более стабильным, а сам объект — более ликвидным при перепродаже. Отдельно стоит выделить небольшие торговые помещения с базовыми услугами — кофейни, аптеки, магазины у дома, сервисы повседневного спроса. Их устойчивость в том, что они закрывают регулярные потребности, а не зависят от импульсного потребления».
И по оценкам Романа Родионцева, наибольший интерес как для частных, так и для институциональных инвесторов представляют помещения стрит-ретейла с готовым арендным бизнесом, расположенные в проходных и проездных локациях и в развивающихся районах. «На рынке стрит-ретейла Москвы в старых границах доля помещений с ГАБ в предложении в первом квартале 2026 года достигла 45,1%, годом ранее она составляла 35,1%, а в первом квартале 2024 года — 29%», — делится подробностями эксперт.
Кстати, по наблюдениям Олега Изотова, ряд застройщиков, видя, что их предложения достаточно долго экспонируются, уже берут на себя функцию упаковки объектов в ГАБ и выставляют их на рынок с арендатором. «Мы наблюдаем такие кейсы в разных сегментах, от складов до ретейла. Потенциальный рост стоимости актива в формате ГАБ может составлять 20-30% за счет индексации аренды, ремонта или оптимизации пространства, ротации арендатора или общего роста рынка в конкретной локации», — отмечает собеседник Бизнес ФМ.
Спрос на ГАБ в целом по стране растет и за 2025 год увеличился на 6%, говорит Олег Изотов, однако динамика заметно различается по регионам. «Наиболее высокие темпы роста зафиксированы в Санкт-Петербурге (+44%), Московской области (+33%) и Москве (+32%), что подтверждает концентрацию инвестиционной активности в крупнейших агломерациях. Наибольший интерес сосредоточен в сегменте «нарезок» — помещений площадью от 21 квадратного метра до 150 квадратных метров, на которые в совокупности приходится 54% спроса, крупные объекты площадью свыше 300 квадратов формируют еще около 25% спроса», — гласят подсчеты «Авито Недвижимости».
К слову, по оценкам Алексея Ванчугова, одним из перспективных трендов в сегменте ГАБ является организация ПВЗ-кластеров. «Это меняет потребительские паттерны, поскольку, когда покупки на всех маркетплейсах можно забрать в одном месте (one stop shop), это увеличивает трафик и создает синергию. Соответственно, на этом потоке могут работать и заведения общепита, и магазины с товарами импульсного спроса», — считает эксперт.
«Классический формат ГАБ в сегменте стрит-ретейла на первых этажах постепенно становится высококонкурентным: эти объекты формируют около 70% экспозиции и сопоставимые показатели спроса, а ставки быстро растут. В этих условиях дополнительный потенциал роста формируется в менее насыщенных сегментах — прежде всего в офисной и складской недвижимости с действующими договорами аренды, где конкуренция ниже, а доходность может быть выше по сравнению с классическими форматами стрит-ретейла», — уверен Олег Изотов.
Новые форматы медленно, но верно завоевывают популярность: в частности, в начале 2026 года на витрине «Авито Недвижимости» доля зданий составляет 10%, а офисных ГАБ — около 8%. По словам Виктории Тупиковой, «современное строительство бизнес-центров формирует новые деловые кластеры, стимулируя миграцию компаний из устаревших офисных зданий. Высококачественная инфраструктура и удобное расположение делают этот сегмент привлекательным для инвесторов, ориентированных на долгосрочную аренду».
Есть еще один сектор рынка коммерческой недвижимости, серьезно набирающий ГАБ-обороты. Как подчеркивает управляющий партнер компании Parametr Александр Манунин, «если ранее покупка готового арендного бизнеса в индустриально-логистическом сегменте была прерогативой крупных институциональных инвесторов, то с появлением и активным развитием формата light industrial эта возможность стала доступна и частному капиталу». Об этом — в следующий раз.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
