Программа МПТ: не слишком много вообще, а слишком много не того

Елена Малиновская, директор по аренде компании Millhouse

«Конечно, уже наблюдается переизбыток. По разным оценкам, до 30 млн квадратных метров офисов заявлено к строительству по программе МПТ, и абсолютное большинство из них застройщики планируют распродать в нарезку, чтобы быстрее вернуть вложенное. Поэтому проблема и в объеме, и в способе реализации. Распроданное в нарезку здание неизбежно начнет испытывать трудности с управлением, поскольку множественные собственники никогда не смогут договориться о том, сколько и как тратить деньги на капитальный ремонт, поддержание общих площадей, модернизацию зданий и так далее. Наверное, одним из вариантов решения проблемы было бы ограничение на продажу в нарезку, поскольку основной смысл — в получении льготы, а продажа — уже дополнительный доход. Если же офисы уберут из МПТ, то такой объем социальной и торговой инфраструктуры точно не нужен городу. Тогда, возможно, понадобится изменение в основном вопросе, в сути того, как рассчитывается льгота и как она получается».

***

Наталия Кермедчиева, эксперт Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ретейла

«Я бы не сводила проблему к тезису «в Москве построили слишком много коммерческих площадей». На мой взгляд, корректнее говорить о другом: в ряде проектов в рамках МПТ и КРТ коммерческая функция стала не самостоятельным городским продуктом, а инструментом получения льготы под жилую застройку. Отсюда и перекосы. Проблема не только в объеме и не только в офисах. Где-то действительно может возникать давление предложения, особенно если на рынок одновременно выходит большой объем однотипных площадей. Но корень, как правило, глубже: строится не там, не в той конфигурации, не под тот спрос и часто без понимания будущего оператора, арендатора и конечного пользователя. Мы видим, что наименее ликвидными становятся не просто «лишние метры», а некачественно спроектированные метры: то есть формально функция заложена, но коммерчески она не работает. В итоге город получает не инфраструктуру, а низколиквидный сток. При этом убирать офисы или любую другую типологию из программы полностью — слишком грубый инструмент. Офисы могут быть абсолютно востребованы, если они появляются в правильной локации и не дублируют деловой центр, а создают локальные рабочие места рядом с жильем. То же самое касается торговли, спорта, медицины, сервисов и другой инфраструктуры. Главный вопрос должен звучать не «офисы или не офисы», а «какая коммерческая функция нужна конкретной территории и кто будет ею пользоваться». Для одних районов это могут быть офисы, для других — районная торговля, медицина, образование, спорт, light industrial, сервисы или гибридные форматы. Что можно делать? Во-первых, еще на стадии концепции привлекать профильных консультантов и операторов коммерческой недвижимости, а не проектировать такие площади по остаточному принципу. Во-вторых, увязывать льготы не просто с объемом построенных метров, а с качеством и востребованностью создаваемой инфраструктуры. В-третьих, ограничивать наиболее рискованные модели реализации — например, бесконтрольную продажу офисных зданий «в нарезку», потому что дальше такие объекты часто теряют управляемость. Для девелопера коммерческая инфраструктура должна быть не обременением, а способом усилить жилой продукт. Качественная инфраструктура рядом с жильем способна увеличивать капитализацию жилого фонда примерно на 7-15%. Поэтому сохранять МПТ-льготы имеет смысл, но важно перенастроить программу так, чтобы она стимулировала не количество коммерческих метров, а их реальную городскую и рыночную ценность».

***

Ольга Антонова, директор по коммерческой недвижимости компании «Брусника»

«Емкость рынка для строительства новых объектов коммерческой недвижимости определяется потребностью бизнеса в масштабировании и развитии, потребительской активностью и денежной емкостью в локации — в ретейл-сегменте, интересами корпоративного сектора — в офисной и индустриальной сфере. Большинство крупных городов при этом развиваются, основываясь на принципах отказа от миграции и предпосылке о создании рабочих мест (в том числе программа МПТ об этом). И в этих подходах бизнеса и целях городов есть ключевое противоречие. Компании ищут офисы в центральных или хорошо развитых районах, а жилые кластеры развиваются в отдаленных местах, и на их развитие, как правило, уходят годы. Тот факт, что рабочие места создаются бизнесом, а не людьми, урбан-планирование не учитывает. Так, например, портфель планируемых объектов офисной недвижимости Московского региона на ближайшие пять лет — около 5 млн квадратных метров, при этом прогноз по чистому поглощению снижается и ожидается на уровне около 700-750 тысяч квадратных метров. Скорее всего, избыточную коммерческую недвижимость придется перепрофилировать и перепроектировать под меняющийся рыночный контекст. А призыв девелопмента, который все чаще звучит, — переориентировать программу урбан-развития коммерческих объектов на деловую и экономическую логику. Простая отмена льгот приведет к резкому снижению девелоперской активности — при текущих ставках на девелопмент коммерческой недвижимости без стимулов сложно решиться большинству игроков. Ведь это продукт не массовый, зависимый от роста экономики и притока инвестиций. Ответом на текущие вызовы должен стать диалог между потребителем, городом и бизнесом. На самом деле для этого у системного девелопмента есть эффективные инструменты расчета емкости, которые могут сбалансировать структуру предложения и помочь городу иметь именно те объекты, которые будут заполнены эффективно».

***

Алексей Лысенко, коммерческий директор компании Forma

«Я бы не называл это переизбытком в абсолютном смысле. Если говорить о качественном, современном и правильно спроектированном фонде, его в Москве по-прежнему недостаточно. Но единовременный выход большого объема предложения действительно создает давление на рынок. Проблема не в том, что «строится слишком много» как таковое. Вопрос в балансе: где строится, какой именно продукт выходит на рынок, насколько он соответствует спросу по классу, нарезке, цене, транспортной доступности и сценариям использования. Есть ли варианты, как «пристроить» такой объем площадей? Да, рынок такие объемы способен переваривать, если предложение не однотипное. Ключевое — диверсификация: разные форматы блоков, разные классы продукта, разные локации, гибкая ценовая политика, понятные сценарии для малого бизнеса, крупных компаний и инвесторов. Важно, чтобы девелопер не просто выводил площадь, а собирал продукт: правильная нарезка, инфраструктура, управление, сервисы, готовность помещений, финансовые инструменты. Тогда это не «лишние метры», а рабочий городской ресурс. На наш взгляд, регулирование типологии — правильный инструмент, если оно опирается на общую картину по городу и конкретным территориям. МПТ и КРТ должны не просто стимулировать строительство, а помогать формировать сбалансированную городскую среду. Если в конкретной локации уже намечается избыток одного типа площадей, логично корректировать структуру будущего предложения. Это настройка программы под реальные потребности города. Главное — направлять льготы туда, где они создают для города максимальную пользу. То есть поддерживать не любой коммерческий объем, а те типы недвижимости, которые действительно нужны конкретной территории».

***

Максим Чернядьев, директор департамента земельных проектов NF Group

«На сегодняшний день в Москве нет признаков переизбытка коммерческой недвижимости. Это касается как рыночных проектов, так и объектов, реализуемых в рамках программ КРТ и МПТ. Появится ли переизбыток в ближайшие годы, покажет время. Тем более что часть проектов сегодня находятся на паузе, а девелоперы самостоятельно оценивают рыночную ситуацию и принимают решения о сроках реализации. Большой объем заявленных офисных проектов объясняется тем, что именно офисная недвижимость сегодня является самым удобным способом получить льготы в рамках программы МПТ. При этом большинство таких объектов строится за пределами Третьего транспортного кольца, что способствует формированию новых деловых районов и снижению нагрузки на центр города. Если в отдельных сегментах предложение действительно превысит спрос, часть проектов могут быть перепрофилированы. Исключение офисной недвижимости из перечня объектов, дающих право на льготы, вряд ли изменит ситуацию — девелоперы просто переориентируются на другие форматы, например технопарки. Для дальнейшего развития программы важно сохранить действующие стимулы для создания мест приложения труда и при этом совершенствовать комплексное градостроительное планирование, в том числе с использованием современных инструментов моделирования развития города».

***

Оксана Моисеева, директор по продажам жилой и коммерческой недвижимости компании Pioneer

«Рост офисного предложения мы не считаем избыточным: прогнозируемый ввод 8 млн квадратных метров до 2031 года при ежегодном приросте 600-700 тысяч квадратов не отражает рыночный перегрев. Строительство офисов по программе МПТ становится для девелопера инструментом получения льгот под жилищное строительство. По сути, это не классическое офисное предложение, а сопутствующая инфраструктура, которая делает экономику жилых проектов лучше. При этом принципиально важно: новые площади не дублируют деловой центр. Они уходят в спальные районы и локации за МКАД, формируя локальные точки притяжения для работы и жизни. Именно поэтому, несмотря на кратный рост предложения, мы прогнозируем сохранение вакансии на уровне 5-6%, то есть рынок не перенасыщен. Мы видим это на собственном опыте: компания стояла у истоков программы МПТ, и наши проекты уже стали точками притяжения для бизнеса и жителей. Причем офисы в них нашли своего арендатора и покупателя еще до ввода в эксплуатацию. Риски затоваривания есть только у объектов с неудачной локацией или устаревшим продуктом. Качественная офисная недвижимость в новой географии остается ликвидной».