Продавцы жилья не дождались взлета цен

Эксперты рынка недвижимости называют 2010 год лучшим годом за последнее пятилетие. Вторичный рынок оживился, объемы предложения растут, но при этом цены повышаются крайне медленно

Эксперты столичного рынка недвижимости называют 2010 год лучшим годом за последнее пятилетие. Вторичный рынок оживился, объемы предложения и сделок растут, но при этом цены повышаются крайне медленно. Аналитики компании «Миэль-Брокеридж» выделили несколько основных тенденций 2010 года на вторичном рынке жилья.

1. Рост объема сделок. По данным Регистрационной палаты, в Москве число сделок превысило 80 тысяч, тогда как в самом активном 2007 году было зарегистрировано менее 78 тысяч сделок. В 2008 и 2009 годах, во время кризиса, их было еще меньше.

2. Увеличение объема предложения. На рынок выставлено огромное количество квартир, их число уже превысило отметку в 54 тысячи. Такой объем, считают в компании, полностью обеспечивает баланс спроса и предложения и компенсирует дефицит предложения первичных объектов в Москве.

3. Умеренный рост стоимости квадратного метра. На вторичном рынке столичного региона существенного удорожания жилья в 2010 году отмечено не было. Рост цен за 2010 год не превысил 9%.

4. Большой объем альтернативных сделок. Традиционные для российского рынка недвижимости альтернативные сделки, по-прежнему востребованы.

5. Возрождение ипотеки. 2010 год характеризовался быстрым возрождением рынка ипотеки. На сегодняшний день доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья, осуществляемых в компании «Миэль-Брокеридж», составляет около 30%.

«Таким образом, сегодня на регулярном рынке сложилась достаточно стабильная ситуация, — считает генеральный директор компании Алексей Шленов. — Она благоприятна как для покупателя, у которого есть большой набор предложений, позволяющий выбрать максимально отвечающий его требованиям и возможностям вариант, так и для продавца, который может достаточно точно определить стоимость квартиры при реализации».

Генеральный директор компании «Релайт-недвижимость» Олег Самойлов, в свою очередь, считает, что одной из самых ярких тенденций 2010 года на вторичном рынке жилья стало постоянное ожидание перемен. Причем, в отличие от 2009 года, когда основными носителями ожиданий являлись покупатели, активно «подогревавшие» друг друга заявлениями о том, что цены «вот-вот упадут в разы», 2010 год преимущественно ознаменовался ожиданиями продавцов.

Продавцы ждали активизации спроса и повышения цен. Спрос, хоть и сконцентрированный в основном на дешевых объектах, действительно проявил себя в должном объеме, превысив даже показатели предкризисного 2008 года. А вот осенним надеждам на заметное повышение цен (несмотря на то, что все предпосылки для этого, казалось бы, существовали) воплотиться в жизнь так и не удалось: покупатели проявили столь принципиальную неготовность к приобретению жилья по более высоким ценам, что продавцы вынуждены были отказаться от запуска очередного витка «ценовой гонки».

«Как известно, одно из золотых правил рынка гласит о том, что оживление спроса влечет за собой рост объема операций, а за этим, при условии недостаточности предложения, спустя некоторое время неизбежно следует начало подъема цен, — пояснил Олег Самойлов. — Именно по этому сценарию рынок выходил из всех предыдущих спадов. Однако нынешняя ситуация, не уложившись в «обычный» сценарий, безусловно, перевернула новую страницу истории российского рынка жилья: ведь то, что возросший спрос на квартиры почти никак не отразился на их ценах, случилось, по существу, впервые».

Эксперты «Миэль-Брокеридж» отмечают, что в 2010 году стоимость объектов в ближайшем Подмосковье была полностью сопоставима с ценами на квартиры в московских домах на окраинах. При этом московские объекты могли значительно уступать по своим потребительским характеристикам. На сегодняшний день на подмосковном рынке недвижимости предложение переступило отметку в 50 тысяч объектов, и у покупателей появился действительно широкий выбор — по цене самого дешевого московского жилья они могли приобрести просторные и комфортные квартиры в ближнем поясе Московской области. Однако четко прослеживалась и обратная тенденция — подмосковные жители обменивали свое жилье на квартиру внутри МКАДа.

Однако таким оживленным был не весь год, а только вторая его половина. В первом полугодии наибольшую активность проявляли продавцы на вторичном рынке, а во втором стало увеличиваться число обращений покупателей к риелторам. По данным колл-центра компании «Пересвет-Инвест», в ноябре количество обращений о покупке недвижимости почти в два раза превышало число обращений о продаже.

По словам маркетолога компании «Пересвет-Инвест» Ольги Марковой, в последние месяцы года традиционно повышается число заключенных сделок, поскольку многие предпочитают не откладывать квартирный вопрос на следующий год. По данным компании, стоимость квартир на вторичном рынке жилья Москвы к концу года составила 6 тысяч 484 доллара за кв. метр (или чуть более 201 тысячи).

Большинство экспертов сходятся во мнении, что в 2011 году ценовая ситуация на вторичном рынке значительно не изменится. Цены будут расти теми же умеренными темпами — в пределах 2% в месяц.