Дешевые офисы становятся невосполнимым ресурсом

Несколько лет назад недорогие офисы класса С были самым объемным сегментом офисного рынка Москвы. В силу своей дешевизны они всегда пользовались спросом. Однако постепенно их вытесняют с рынка более качественные и дорогие офисы

К офисам класса C относятся перепрофилированные помещения в построенных в советское время административных зданиях промышленных предприятий, бывших НИИ, гостиницах и детских садах.

Нередко это довольно непрезентабельные внешне здания с коридорной системой организации внутреннего пространства (из-за чего теряется много полезной площади). Зачастую такие здания удалены от транспортных артерий и имеют неудобные пути подъезда. Как правило, в офисах есть проблемы с кондиционированием и вентиляцией, отсутствует цивилизованный паркинг, сервисная инфраструктура. Нередко возникают проблемы с электрической мощностью, лифтами, сантехникой.

Впрочем, сегмент офисов класса С очень объемен, и качественные характеристики объектов могут сильно различаться. Это могут быть как подвальные помещения, требующие капитального ремонта, так и вполне приличные офисы с евроремонтом и необходимыми инженерными системами. Довольно широка и география предложения в данном сегменте — помещения можно найти как в самом центре города, так и в спальных районах или промзонах.

Существует ряд районов, в которых сложились настоящие офисные анклавы. Прежде всего, это территории, прилегающие к станциям метро «Савеловская», «Дмитровская», «Ленинский проспект», «Шаболовская», «Авиамоторная». Немало офисов в центре — на «Павелецкой»: здесь находится много старых фабричных зданий. Довольно плотно расположены дешевые офисы на юго-западе города, в районе станций «Теплый Стан», «Калужская», на севере — в районе Алтуфьево, а также на востоке и юго-востоке Москвы.

Основным арендатором помещений класса С является малый бизнес, для которого такие офисы оптимальны. «К преимуществам офисов класса С можно отнести существенно больший и диверсифицированный объем предложения и наличие вакантных площадей, — рассказал BFM.ru управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Основным же критерием выбора потенциальными арендаторами таких помещений является их ценовая доступность и отсутствие достойных альтернатив. Дело в том, что сегодня арендовать небольшое качественное офисное помещение по демократичной цене компаниям малого бизнеса негде, поэтому они вынуждены занимать некачественные помещения класса С и ниже».

Московские девелоперы не строят «бюджетных » офисов

Еще несколько лет назад такие офисы были самым востребованным и объемным сегментом офисного рынка столицы — они составляли около 70-80% от общего объема офисов на рынке. Сейчас, как отмечают эксперты, общий объем предложения подобных площадей остается неизменным, но доля его в общем объеме рынка постепенно сокращается с ростом качественного предложения. Точное количество площадей оценить сложно в силу закрытости и неупорядоченности информации о самом дешевом сегменте офисов. По мнению экспертов, на сегодняшний день офисы класса С составляют, по разным данным, от 30 до 50% от общего объема сдаваемых площадей.

«Московские девелоперы не строят бюджетных офисов, — пояснила BFM.ru заместитель директора департамента консалтинга компании NAI Becar Анна Данченок. — Возведение некачественных объектов на дорогостоящей земле является экономически неэффективным. Учитывая отсутствие нового строительства в этом классе, офисы класса С можно отнести к невосполнимым ресурсам».

Торг уместен

В кризис спрос на такие объекты существенно возрос, особенно осенью 2008 года: некоторые компании из соображений экономии переезжали туда из более дорогих офисов. Но постепенно спрос снова вернулся в сегмент более качественных помещений. Это объяснялось снижением ставок аренды на помещения в бизнес-центрах классов А и В, а также увеличением числа освободившихся площадей в качественных офисах.

«Многие арендаторы воспользовались моментом и переехали из офисов класса С в помещения более высокого класса, — отметил директор департамента офисной недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Рябичев. — В это время вакантность офисов класса С была высокой. Уровень свободных площадей доходил до 2 млн. кв. метров».

По словам Алексея Рябичева, сейчас в Москве пустует около 1,7 млн кв. метров офисов класса С. В таких зданиях, как и в кризис, по прежнему уместен торг, и арендную ставку иногда удается снизить на 15-25%.

Ставки в зависимости от местоположения колеблются от 5 до 12 тысяч рублей за кв. метр в год.

Начальник отдела маркетинга технопарка Nagatino i-land Ирина Морозова, в свою очередь, отмечает, что офисы, относящиеся к классу С, но имеющие хорошее расположение, сдаются по более высоким ставкам, на уровне класса В. И уровень вакантных площадей составляет не более 5-7%.

«На продажу подобные офисы практически не выставляются, — отметила эксперт. — Что касается продажи здания целиком, то это невыгодное мероприятие, так как стоимость здания ничтожна по сравнению со стоимостью девелоперского проекта на этом месте. Собственники такой актив держат при себе в надежде на будущую реконструкцию».

Как отмечают эксперты, офисы класса С начинают постепенно вытесняться наиболее динамично развивающимся и перспективным классом В.

В перспективе большинство таких зданий пойдет под реконструкцию с целью повышения класса объекта или под снос. По словам Анны Данченок из NAI Becar, дешевые офисы, подобные классу С, могут получить развитие только в том случае, если российская экономика создаст благоприятные условия для развития малого бизнеса — основного арендатора офисов этого класса.