Немецкий рынок недвижимости: далеко ли до «пузыря»

Слухи о дешевизне немецких домов преувеличены. По крайней мере, местами. Инвесторы охотно покупают объекты в крупных городах, где цены и так высоки. Оправданы ли разговоры о «пузыре» на немецком рынке недвижимости?

Немецкий журнал Capital в последнем номере рассказывает о мытарствах молодой пары, необычайно долго искавшей подходящее жилье в Гамбурге. Дело не в том, что их запросы были слишком высоки или необычны, а в том, что решение нужно было принимать немедленно: на каждый интересный объект приходилось по 50 претендентов. «Мы не были готовы за пять минут решиться на покупку стоимостью более полумиллиона евро», — приводит издание слова 31-летней немки. «Главное, что нужно сейчас при покупке недвижимости — решительность», — говорит Кристиан Виттке, эксперт из банка Berenberg.

Стремительное повышение цен отмечено не только в крупных, но и небольших городах, вроде Гейдельберга, Мюнстера или Лейпцига. Квартиры и дома в дорогих кварталах пользуются большим спросом. Интерес к Берлину оказался так велик, что цены взлетели даже в тех районах, куда прежде никто особенно не стремился, например, в квартале Кройцберг. Квадратный метр жилья там стоит 3,5 тысячи евро — на 1,5 тысячи больше, нежели четыре года тому назад.

Чем чреват перегрев рынка недвижимости, хорошо знают в Великобритании, Японии, США и особенно — в Испании, где цены росли много лет. За неимением свободных средств испанцы покупали дома с помощью ипотечных кредитов. Начавшийся в 2008 году обвал цен продолжается до сих пор — в первом квартале этого года испанское жилье подешевело на 3,5%. Специалисты аудиторской компании PwC убеждены, что дно еще не достигнуто, а для полного восстановления испанскому рынку недвижимости потребуется минимум 10 лет. Испанский сценарий страшит осторожных немецких маклеров. Масла в огонь подливают и прогнозы ученых. Роберт Шиллер, профессор Йельского университета, убежден, что Германия утратила иммунитет против «пузырей».

До последнего времени спекуляции, матери всех кризисов, было в Германии не слишком уютно: цены на жилье росли медленно (не более 4% в год), прибыль была относительно невелика. Однако уже в прошлом году отмечено заметное увеличение цен. Аренда жилья в 2010 году подскочила в крупных городах ФРГ на 7-15%, а кое-где и больше. Так, в берлинском квартале Pankow съемное жилье подорожало за 2 года на 32%, в гамбургском Volksdorf — на 42%, в мюнхенском Lehel Altstadt – на 26%. «С 1993 года цены на аренду в Германии практически не менялись, при том, что доходы немцев росли, — объяснил этот феномен маркетолог Андреас Шультен из института Bulwien Gesa. — Теперь рынок наверстывает упущенное».

Чем выше стоимость аренды, тем острее желание завести собственное жилье. Опрос, проведенный по заказу банка Hamburger Sparkasse, показал, что 40% жителей Гамбурга предпочитают жить в собственной квартире. 42% квартиросъемщиков готовы купить жилье, если это будет выгоднее, чем снимать.

Объяснения этому тренду довольно просты: немецкая экономика динамично развивается (специалисты предсказывают даже «золотое десятилетие»), процентные ставки на ипотеку остаются относительно низкими (менее 4%). Как следствие, предложение на первичном рынке недвижимости не успевает за спросом.

Журнал Capital, опросив риелтеров в 120 основных населенных пунктах Германии, выяснил, что «цены на жилье в престижных районах крупных городов не знают верхних пределов». В Гамбурге за последние три года квартиры класса «люкс» подорожали на одну пятую, в заметный «плюс» ушел и Мюнхен (+15%). Цены в некоторых кварталах баварской столицы настолько высоки, что покупать там квартиры не рискуют даже профессиональные инвесторы. «Для нас это нерентабельно», — объяснил Эрнст Холланд, руководитель мюнхенской фирмы GBW.

По мнению аналитиков издания, инвесторы вкладываются в жилье, пользующееся стабильно высоким спросом, ради минимизации рисков. В Испании, например, при общем отрицательном тренде спрос на недвижимость премиум-класса стабильно высок. Лучшие дома там по-прежнему продаются по лучшим ценам. «В Испании, с одной стороны, наблюдается переизбыток домов для отдыха, с другой, чувствуется дефицит элитной недвижимости», — охарактеризовала ситуацию Беатрис Корредор, секретарь жилищного департамента Испании.

Примечательна динамика цен на рынке недвижимости в Берлине, пользующемся славой самой дешевой столицы Европы. Согласно подсчетам маркетологов Bulwien Gesa, за последние 10 лет цены в центральном квартале Berlin-Mitte выросли на 22%. Квартиры близ знаменитой Потсдамер Платц стоят сейчас в два раза больше, чем три года назад (до 10 тысяч евро за квадратный метр).

Ожидается, что в Гамбурге к 2015 году квартиры подорожают еще на 7%, похожий тренд ожидается и в небольшом и богатом Фрайбурге, и в бедном Берлине, и в скучно-фешенебельном Потсдаме. «Люди отправляются туда, где есть работа, поэтому свободного жилья в больших городах и их окрестностях становится меньше, а цена его выше, — поясняет газета Handelsblatt — При этом дома в деревнях пустеют».

Михаэль Шлаттерер из CB Richard Ellis признаков образования «пузыря» на рынке недвижимости ФРГ не замечает. По его словам, всем опасениям противоречит тот факт, что радикальный рост цен отмечен только в престижных районах, между тем, для образования «пузыря» нужен и неоправданно большой разрыв между ценой и качеством жилья в плохих районах.

«Переменчивая игра спроса и предложения определяют цену, но я не могу сказать, что может возникнуть новый «пузырь», — заявил в интервью Süddeutsche Zeitung Бьорн Хольцварт, эксперт по недвижимости банка Ellwanger & Geiger. Он указывает также на всплеск интереса иностранных инвесторов, которые приходят в Германию через Лондон. «Как правило, это не англосаксонский капитал, — отмечает он, — часто иностранцы просто вкладывают свои капиталы в британский инвестиционный оборот, но родом они могут быть из Азии, Восточной Европы или с Ближнего Востока». «ФРГ пользуется славой солидной страны и в том, что касается государственных займов, и биржевых индексов, и недвижимости», — объясняет интерес иностранцев журнал Capital.

По оценке Кристиана Виттке из банка Berenberg, возможному кризису на рынке недвижимости в Германии препятствуют довольно суровые законы: в отличие от американцев, немецкие владельцы жилья, приобретенного в кредит, не получают налоговых преимуществ, а перепродажа без уплаты налогов возможна только спустя десять лет после покупки.

И все же опасения того, что на рынке недвижимости в Германии надуется пузырь, нельзя считать безосновательным. «Некоторые банки все больше смягчают правила выдачи ипотечных кредитов. Некоторые институты на 100% финансируют покупку или строительство жилья, не слишком углубляясь в детали, — пишет Capital. — Подобная практика небезопасна, как показывает пример строителей домов в Америке и других странах. Экономисты отмечают, что если «пузырь» образовался, то бороться с ним уже поздно. «Рынок недвижимости как танкер, его курс невозможно изменить быстро», — добавляет Кристиан Виттке из банка Berenberg.