Земельный рынок подал признаки жизни

Инвесторы и сельхозкомпании начали покупать земли сельхозназначения для дальнейшей перепродажи и организации собственного производства. Однако цены на индустриальные земельные участки еще не нащупали дна

По информации портала Agro.ru, в Ростовской области компания «Максима» начала активно скупать земельные участки, в результате чего ей удалось стать третьим по величине землевладельцем в Ростовской области. В течение этого года «Максима» планирует довести свои владения до 150–200 тысяч га, на что потратит от 30 до 50 млн долларов собственных и заемных средств.

Кроме того, «Максиму» интересуют активы в Ростовской области, а также в Краснодарском крае, Волгоградской и Воронежской областях. После приобретения этих земель она догонит лидирующие сейчас в регионе группу «Юг Руси» (суммарная площадь обрабатываемых земель 200 тысяч гектаров) и международного оператора зерновой торговли Valars Group (143,6 тысяч га). На 50% новых земель «Максима» планируется выращивать зерновые.

Однако остальные компании отрасли пока не спешат расширять свои угодья. Так, в компании «АГРО-Инвест» BFM.ru сообщили, что в компании действует мораторий на покупку земли, однако к осени он, возможно, будет снят, и тогда компания будет готова рассмотреть предложения по продаже при условии, что земли будут расположены близко к уже имеющимся в собственности «АГРО-Инвеста» участкам и выставлены по привлекательной цене.

«На конец 2008 года у нас под управлением находится 330 тысяч гектаров земли в Воронежской, Липецкой, Курской и Тамбовской областях. Из них выведено из залежей 186 тысяч гектаров земли, оставшуюся часть мы по мере возможностей будем обрабатывать и вводить в использование», — заявил в интервью BFM.ru Игорь Смолькин, руководитель «АГРО-Инвеста», с 2006 года приобретавшего земли, в том числе с привлечением иностранных инвестиций, а именно средств шведского фонда Black Earth Farming.

Тем не менее эксперты признают некоторое оживление земельного рынка. Как отмечают в компании GVA Sawyer, особенно активны пищевые компании. По информации анонимного источника BFM.ru, в начале этого года российское представительство компании Danone собиралось расширить свои земельные наделы, приобретя землю на юго-западе России, однако связаться с представителями компании на момент выхода материала не удалось.

Независимый эксперт Валерий Мищенко в интервью BFM.ru подтвердил, что в последнее время рынок земли сельхозназначения стал подавать признаки жизни. «Было много спекулятивных сделок, в том числе скупка паев и объединение земель. Связано это с тем, что отрасль сельского хозяйства политически объявлена одной из самых важных сфер. А потому инвесторы сейчас вкладывают деньги в эту отрасль в расчете на то, что она в будущем получит господдержку и будет востребована», — пояснил эту тенденцию эксперт в интервью BFM.ru.

По словам генерального директора Института конъюнктуры аграрного рынка (ИКАР) Дмитрия Рылько, в настоящее время в России общая площадь земли сельхоназначения (пашни) составляет примерно 113 млн га, при этом используется около 60 млн га. В частном владении находится примерно две трети об общей площади земли. Эксперт отмечает, что активная скупка земель началась еще два года назад, поскольку земля росла в цене, с начала кризиса рынок замер, но сейчас цены на землю снизились в полтора—два раза, и рынок начал оживать.

Определить среднюю цену на землю сельхозназначения сложно, поскольку этот сектор рынка многоуровневый. По оценке главы ИКАР, цена гектара земли в черноземном регионе России сейчас составляет примерно 400-500 долларов.

Ведущий эксперт агентства «Жилищная стратегия» Григорий Барамыкин отмечает, что в ближайшее время цена на землю нестроительного назначения будет только расти благодаря тому, что спрос на нее активизировался и наступил сезон продаж. Эксперт отмечает, что недавно его агентство искало для клиента участок земли под организацию рыбсовхоза. «Нас интересовали участки в Тверской области за Завидово. Дешевле 2,5 тысяч долларов за сотку предложений нет. При том что летом прошлого года земля в этом районе стоила примерно 1,7 тысяч долларов за сотку», — говорит эксперт.

Что же касается рынка земли строительного назначения, то здесь особого оживления по-прежнему не наблюдается. Однако анонимный источник в интервью BFM.ru отмечает, что на рынке земли намечается очередной «передел собственности». «Особенно сейчас активизировались компании, аффилированные с федеральными структурами, — говорит источник. — В основном, земли покупаются под застройку в Московской области. Продавцами выступают российские девелоперские компании». (На сегодняшний день крупными землевладельцами являются компании «Абсолют», «Масштаб», «Промсвязькапитал», корпорация «Знак» совладельца «Уралсиба» Николая Цветкова.)

В компании «ОРСИ» BFM.ru сообщили, что в настоящее время у компании «довольно большой объем» предложений о продаже земель — преимущественно по Московской области и регионам. В настоящий момент сделки формируются. Сейчас в системе выставлен на продажу земельный участок, принадлежащий компании «С.Холдинг», площадью 23,4 га в Рузском районе Московской области стоимостью 756,76 млн рублей.

По оценке GVA Sawyer, стоимость земельных участков с начала кризиса в долларовом выражении снизилась примерно на 20% в ближайшем Подмосковье, в соседних регионах — Калужской, Рязанской, Владимирской и других областях — на крупные участки в индустриальных зонах цены упали до 30%. В настоящее время в районе МКАД стоимость участков доходит до 20 тысяч долларов за сотку, в районах, расположенных в пределах 30 км от МКАД, — 6-8 тысяч долларов за сотку, до 80-100 км — примерно 2 тысяч долларов за сотку.

По оценке компании Jones Lang LaSalle, до кризиса земельные участки росли в цене на 30-50% (в зависимости от регионов) в годовом исчислении. Сейчас же они упали в цене от 20 до 80%. «Падание цен на 80% касается неликвидных участков, в регионах, с малой степенью готовности», — поясняет директор отдела стратегического консалтинга Юлия Никуличева.

Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer. отмечает, что сейчас изменился профиль покупателя — сегодня землю покупают конечные пользователи, в частности производственные компании, а не «спекулянты». И несмотря на то, что получить докризисную доходность на рынке земельных участков практически невозможно, в настоящее время некоторые инвесторы по-прежнему скупают определенные виды земли для дальнейшей перепродажи после кризиса.

Тем не менее, Валерий Мищенко считает, что цены на землю не достигли своего дна. Это в первую очередь касается земель под застройку. «Сейчас наблюдается всплеск активности на участки без подряда, цены на участки под застройку упали по сравнению со II кварталом на 70-80%. Однако сделки в этом секторе сейчас носят разовый характер. В основном продают участки компании, которые в период роста цен вложили свои средства в этим активы, но сейчас нуждаются в средствах. Однако эти сделки пока не являются сигналом для рынка», — заключает эксперт.

В отношении сельхозугодий эксперты также советуют воздержаться от приобретений. «Сейчас цены будут расти. Владельцы участков вряд ли будут продавать землю. Сезонный спад начнется только в конце августа—начале сентября. Поэтому я бы не советовал сейчас вкладывать деньги в землю инвесторам», — резюмирует Григорий Барамыкин.