На офисном рынке Москвы предновогодний ажиотаж

В декабре произошел резкий всплеск отложенного спроса на столичные офисы. Эксперты отмечают, что перед праздниками активизировались потенциальные арендаторы, которые весь год следили за ситуацией на рынке, выбирая момент

По данным аналитиков компании NAI Becar, в 2011 году объем качественной офисной недвижимости в Москве увеличился на 799 тысяч кв. метров (на 12%). К настоящему моменту объем офисных площадей в Москве составляет 12,6 млн кв. метров.

Наиболее крупными объектами, введенными в эксплуатацию в этом году, являются бизнес-центры «Синтез» (класс В+, площадь 85 тысяч кв. метров), «ПРЕО» (класс А, площадь 70 тысяч кв. метров), «Imperia Tower» (класс А, площадь 70 тысяч кв. метров), «Вивальди плаза» (класс А, площадь 67 тысяч кв. метров). Обеспеченность качественными офисными помещениями на тысячу человек экономически активного населения в Москве составила немногим более 1 200 кв. метров.

По данным Гильдии риелторов Москвы (ГРМ), в структуре рынка сегодня преобладают офисные центры класса В, на них приходится больше половины из общего объема предложения. Объекты класса А составляют сегодня около четверти рынка, при этом подавляющее большинство из них находится в центре Москвы. Помещения в зданиях класса С предлагаются в аренду преимущественно за пределами Третьего транспортного кольца, их доля — порядка 23% от всего объема предложений.

Маленькие офисы уже в дефиците

На протяжении 2011 года сохранялась тенденция сокращения вакантных офисных площадей. Стабильно высокий спрос на офисы наблюдался в ЦАО, ЗАО и ЮЗАО. Как отмечают аналитики компании Astera, в связи с этим возник дефицит небольших офисных площадей от 100 до 200 кв. метров.

По данным компании NAI Becar, наибольшую активность в поисках офисных помещений проявляли компании финансовой сферы — 46%, еще 36% равномерно распределились между компаниями в области недвижимости и промышленными структурами, 8% спроса обеспечивали компании в сегменте ИТ и телекоммуникаций.

Эксперты Astera отмечают, что к концу 2011 года произошел резкий скачок спроса на офисы: активизировались и те компании, которые в течение года занимались мониторингом ситуации на рынке. В связи с этим, выросло количество сделок.

«Перспективы урезания выделенных на год бюджетов на развитие компаний, в случае, если они не будут освоены до конца года, ускоряют данный процесс», — отмечают аналитики. О возросшем спросе говорят и эксперты аналитического центра Гильдии риэлторов Москвы (ГРМ).

Кроме того, отмечают эксперты, объем поглощения офисных площадей в Москве уже опережает темпы нового строительства. «Объемы нового строительства остаются на достаточно низком уровне — порядка 700 тысяч кв.метров, — пояснила BFM.ru руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Кредит Макс» Елена Перлова. — Думаю, в течение следующего года дефицит качественных офисных помещений будет ощутим».

Дорожают только офисы в центре города

Повышенный спрос на офисы в центре города толкал арендные ставки вверх на протяжении всего 2011 года. Однако дорожали только самые ликвидные объекты, как правило, класса «А» в пределах Садового кольца и объекты, расположенные в Западном округе.

По данным Astera, по сравнению с 4 кварталом прошлого года ставка на офисные помещения класса А поднялась на 14%, на офисы класса В — всего на 4%. Владельцы объектов в менее востребованных районах, в свою очередь не поднимают ставки и готовы идти на уступки, опасаясь сезонного провала рынка в начале следующего года и стремясь успеть закрыть сделку до конца декабря.

По данным компании «Кредит Макс», ставка аренды на офисные площади в бизнес-центрах составляют 550-1200 долларов за кв. метр в год в зависимости от местоположения. Для объектов класса А, расположенных в ЦАО, уровень ставок начинается от 950 долларов за кв. метр в год. Офисные объекты класса В предлагаются в аренду по ставкам 350-700 за кв. метр в год, при этом на объекты за пределами центра Москвы уровень ставок сохраняется в пределах 350-500 долларов за кв. метр в год. Помещения класса С сдаются в аренду в среднем по ставкам 200 – 400 долларов за кв. метр в год.

Прогноз на 2012 год

По данным Astera, на 2012 год девелоперами заявлен ввод не более 1 млн. кв. метров офисных площадей.

В их числе объекты (площадью 300 тысяч кв. метров), сроки сдачи которых были перенесены с 2011 года. Среди проектов, заявленных на 2012 год: бизнес-центры класса А: SkyLight, «Ленинский проспект, 119», «Нахимовский», вторая очередь строительства бизнес-парков Riga Land и Nagatino i-Land, МФК «Олимпик Холл».

Эксперты полагают, что ограниченное количество участков под застройку коммерческой недвижимости в Москве, сложности с финансированием проектов в условиях неопределенности на финансовых рынках будут способствовать тому, что объёмы нового предложения продолжат сокращаться.

«Последствия финансового кризиса 2008-2009 годов скажутся после 2012 года, — считает директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова. — В отсутствие нового предложения девелоперы будут вынуждены более активно входить в проекты редевелопмента. На территориальное развитие рынка офисов также повлияет проект расширения границ Москвы и переезда правительства за МКАД. Однако наиболее ощутимое воздействие данной инициативы проявится не ранее 2015 года, когда будет окончательно утверждена стратегия развития новых территорий».

Эксперты полагают, что ограничение нового строительства внутри ТТК и запрет на строительство в ЦАО приведет к дальнейшему росту ставок в этой зоне в следующем году на 15-20%. В остальных районах активный рост ставок вряд ли возможен: вакантные площади пока способны удовлетворить спрос.