Сколько стоят балконы в новостройке

Девелопер, естественно, заинтересован продать площади балконов по полной стоимости. Дело в том, что, согласно условиям договора генподряда, за каждый квадратный метр площади девелопер платит подрядчику одну и ту же стоимость, вне зависимости от того, лестница это, жилое помещение или балкон, поясняет Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. По его мнению, наиболее распространенная практика на московском рынке — включение площади балконов и лоджий в оплачиваемую площадь с коэффициентом 1. «Также используется альтернативный вариант — повышается стоимость площади самой квартиры при нулевом коэффициенте для балконов и лоджий», — рассказал Белоусов.

С точки зрения строительных нормативов, пояснил эксперт, наличие такой опции как балкон или лоджия не всегда является обязательной (за исключением тех случаев, когда это продиктовано нормами пожарной безопасности). Чаще всего в современных домах балконы, лоджии и террасы (так называемые летние площади) рассматриваются как деталь дополнительной комфортности. Поэтому они делаются просторными — площадь летних помещений может доходить до нескольких сотен метров.

А значит, девелопер платит за них подрядчику строительства серьезные деньги.

Когда дом построен, и застройщик готовится сдать его Госкомиссии, он обязан точно определить, сколько площадей построено в реальности. По закону, для этих целей можно привлечь одно из двух соответствующих учреждений — региональное БТИ или ФГУП РТИ. Как правило, застройщик вызывает службу БТИ и получает от нее справку о всех площадях в доме в виде таблицы, где указаны данные по общим, жилым и неотапливаемым (летним) помещениям всего дома. Далее БТИ оформляет отдельные справки о площади каждой квартиры с учетом понижающего коэффициента для балконов и лоджий. Это — окончательная площадь, по которой уже можно рассчитать стоимость жилья и производить расчеты с покупателями.

То есть фактическая площадь по справке БТИ может оказаться за счет понижающих коэффициентов меньше проектной, если в квартире имеется балкон или лоджия.

Сергей Зорин рассказал BFM.ru, что часто собственники, желая получить свою квартиру быстрее, подписывают все документы, не споря с застройщиком. Однако потом, разобравшись, что им пришлось заплатить по полной за летние помещения, обращаются с запросом к юристу, можно ли вернуть часть денег.

Впрочем, по словам юриста, никто прежде не обращался в суд с таким иском. Он ожидает, что если Мосгорсуд подтвердит решение Кунцевского суда, покупатели могут значительно активизироваться, отстаивая свои права. «В данном случае суд явно обозначил, что неправомерно считать площадь жилья без использования понижающих коэффициентов для помещений без отопления», — пояснил Сергей Зорин.

Суммы, которые возникают из-за «балконной темы», могут быть вполне внушительными. В данном случае суд поставил вернуть владельцу квартиры 228 тысяч рублей, а всего, по подсчетам юристов, только в ЖК «O2xygen» жильцы переплатили застройщику более 50 млн рублей.

На запрос BFM.ru в «Интеко» сообщили следующее: «К правоотношениям сторон, которые четко регулируются договором, понижающий коэффициент, который применяется при проектировании, никакого отношения не имеет, и никто не может навязать его применение». Иное, по мнению компании, противоречило бы «свободе договора» и положениям Жилищного кодекса России.

В «Интеко» также утверждают, что первый обмер БТИ был проведен в целях статистического учета жилищного фонда. Первичную же техническую инвентаризацию, на основании которой регистрируются права собственности, провело ФГУП РТИ. «Фактические обмеры без применения каких-либо понижающих коэффициентов производятся уже при проведении первичной технической инвентаризации, являющейся основанием для паспортизации жилого дома, оформления договорных отношений и регистрации прав собственности», — настаивают в компании.

Собственники не владеют балконами

Отметим, в балконной теме есть еще один «законодательный нюанс». Алексей Белоусов рассказал BFM.ru, что право собственности на летние (неотапливаемые) помещения, к которым относятся балконы и лоджии, не оформляется. В свидетельстве о собственности фигурируют только те площади, на которые начисляется плата за коммунальные услуги. «И это вполне закономерно: собственникам квартир сложно было бы объяснить, почему они должны оплачивать отопление площади, которая реально не обогревается», — пояснил он.

«Согласно закону, в свидетельстве о праве собственности указывается общая площадь квартиры без учета балконов, веранд, террас и лоджий», — рассказала BFM.ru юрисконсульт департамента оформления недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Ксения Архипова. То есть получается, что собственник квартиры не владеет балконом или лоджией, если судить по букве закона.

«В договоре долевого участия указываются общая площадь квартиры (состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас), жилая площадь (определяется как сумма площадей жилых комнат) и площадь всех помещений (с применением понижающего коэффициента для неотапливаемых)», — поясняет Архипова.

«К примеру, в США площадь балконов и террас не включается в общую площадь и, соответственно, в стоимость квартиры, а идет дополнительным бесплатным преимуществом», — резюмирует Анна Соколова. Возникает закономерный вопрос: если в России балконы не являются предметом собственности, то зачем за них вообще платить при покупке квартиры?