Коммерческая недвижимость провалилась сегментами

Москва поставила своеобразный антирекорд — за прошедший квартал в эксплуатацию ввели минимальный за последнее время объем торговых площадей. Свой антирекорд установил и Санкт-Петербург — он отличился офисами

Консалтинговая компания Welhome опубликовала данные своего регулярного исследования рынка коммерческой недвижимости. Оказалось, что во втором квартале в Москве ввели минимальный за все посткризисное время объем торговых площадей. «Отличился» и Санкт-Петербург, поставив аналогичный антирекорд, но в сегменте офисных помещений

Международные эксперты в первом квартале этого года назвали российскую коммерческую недвижимость интересным объектом для инвестиций. При этом наиболее интересные рынки вложений — как раз офисная и торговая недвижимость в мегаполисах. Однако покупать им во втором квартале оказалось, по сути, нечего — новых объектов рынок не предложил.

Торговые площади не сдаются

В Москве во втором квартале ввели в эксплуатацию всего 6,2 тысячи кв. метров торговых площадей, сообщают аналитики Welhome. Фактически был введен в строй лишь один торговый центр — «Сомбреро» в Чертанове. Эксперты компании отмечают, что такого несоответствия анонсированных объемов и реального ввода не было давно — ввели лишь 3% от плана. Всего до конца этого года планируется ввести в строй еще 466,3 тысячи кв. метров арендуемых торговых площадей. А общий план на год — 500 тысяч кв. метров, рассказала BFM.ru Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome. Самыми крупными из запланированных к сдаче объектов должны стать ТРЦ «Гудзон» и ТРЦ «Ривер Молл».

Низкий уровень ввода в эксплуатацию привел к тому, что уровень вакантных площадей снизился с 4% до 3%. Однако дефицит торговых площадей пока не сказался на ставках, они остались на прежнем уровне, отмечают в компании Welhome и прогнозируют, что если начнут «заселять» хотя бы половину обещанных в этом году торговых центров, роста средних ставок не будет до конца года.

«Торговая недвижимость, пожалуй, самый дефицитный сегмент рынка коммерческой недвижимости Москвы. Качественных предложений с каждым годом становится все меньше, спрос после окончания первой волны кризиса растет и поэтому ставки арендной платы и стоимость торговых помещений увеличиваются», — не согласен с коллегами Марат Манасян, генеральный директор Retail Row.

Рост ставок на торговые помещения за последний год составил 14% внутри Садового кольца, и 10% — за его пределами, привел BFM.ru данные Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. Средняя арендная ставка по торговым помещениям внутри Садового кольца составляет 1750 долларов за кв. метр в год, за пределами кольца — 830 долларов. Эксперт поясняет, что в центре города объем предложения торговых объектов в аренду крайне невелик.

«Спрос на торговые помещения в столице по-прежнему превышает предложение, и вводимые в эксплуатацию объекты заполняются арендаторами задолго до открытия. Однако в последние год-полтора проявилась тенденция к децентрализации: интерес девелоперов смещается за пределы МКАДа, в том числе в дальнее Подмосковье», — поясняет Ольга Кузнецова, генеральный директор Kalinka Realty. По ее мнению, дело в том, что в области торговый оборот растет быстрее, чем в Москве — на 15% в год против 10%. А жители окраинных районов предпочитают делать покупки ближе к дому.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, полагает, что нехватка торговых площадей связана в том числе с влиянием новой политики правительства Москвы. «Согласно планам властей, крупные проекты торгово-развлекательных комплексов в центре города были приостановлены (например, два ТРЦ — на площади Павелецкого вокзала и на площади Тверской заставы). Приоритетным направлением в области торговой недвижимости должно стать развитие объектов районного масштаба и магазинов шаговой доступности. Однако конкретная программа мер пока еще не разработана и не утверждена», — рассказал Ковалев.

По мнению Марата Манасяна, инвесторы и покупатели ждут осени, чтобы осмотреться и понять, сбудутся ли прогнозы о предстоящей второй волне рецессии. Отсюда и будут сделаны выводы об инвестициях.

Офисный Петербург

В Санкт-Петербурге ситуация с минимальным вводом площадей наблюдается в сегменте офисной недвижимости. За второй квартал сдано в эксплуатацию только 6,5 тысячи кв. метров арендуемой площади класса «А». В классе «B» вообще не было ни одного сданного объекта, сообщил BFM.ru Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer. По его словам, сейчас на рынке коммерческой недвижимости Петербурга наблюдается затишье, при этом сдача многих объектов была перенесена на третий и четвертый кварталы. Уровень ввода был даже ниже, если мерить квартал к кварталу, чем в прошлом году. Однако аналитиков этот факт не удивил, поскольку основная причина кроется в несколько растянувшихся по времени последствиях кризиса 2008–09 годов. При этом на рынке наблюдается парадокс: при снижении объемов новых офисных площадей снижаются и средние ставки аренды. Сейчас на офисы класса «А» средняя ставка по рынку снизилась до 15,1 тысячи рублей за кв. метр.

Это лишь временное явление, уверен Фадеев. В офисном сегменте рынка основные объемы площадей вводятся ближе к концу года, а арендные ставки вернутся на прежние позиции с начала следующего года.

Локальной причиной снижения ставок эксперт считает введение в строй нескольких офисных центров на Васильевском острове, где цена аренды достаточно низкая. Он отметил, что крупные арендаторы уже столкнулись со сложностями при поиске подходящих им помещений, особенно при наличии требований по определенному району, особенно в центре города.

Отметим, несмотря на определенный дефицит площадей — и в Москве, и в Санкт-Петербурге — никто из аналитиков не ожидает резкого роста ставок, объясняя это тем, что все арендодатели тоже выжидают в преддверии возможной волны кризиса и при этом боятся распугать потенциальных клиентов.