Шойгу заставит землевладельцев пахать

Власти Подмосковья при переводе земель в другую категорию намерены взимать пошлину в размере 30% от кадастровой стоимости. А для владельцев неиспользуемых сельхозземель налог вырастет в 10 раз. Это приведет к массовой распродаже, считают эксперты

В Московской области придумали, как заставить землевладельцев либо избавляться от участков, либо активно заниматься их освоением. Первая инициатива: взимание пошлины при переводе земель в другую категорию. О том, что такая мера может быть введена, чуть ранее заявлял губернатор области Сергей Шойгу. Не секрет, что земля — один из главных ресурсов Московской области, а перед правительством новый губернатор поставил задачу увеличить доходную часть бюджета в два раза.

«Пошлина за перевод земельных участков из одной категории в другую может составить до 30% от новой кадастровой стоимости участка», — заявил во вторник председатель правительства Подмосковья Андрей Шаров на заседании правительства региона.

Сейчас в России существует 7 категорий земель, но с 2008 года законодательство не предусматривает «платного перевода» земель.

«Вся материальная выгода от перевода земель остается в кармане собственника земельного участка, и это ситуация несправедлива», — заявил заместитель председателя правительства Дмитрий Куракин.

По его словам, власти региона намерены проводить крайне консервативную политику в выносе решений об изменении категории земли. Де факто этот процесс приостановлен с мая этого года. «Решение по этим вопросам будет выносить создаваемая земельно-имущественная межведомственная комиссия», — добавил Куракин.

Комиссия будет скоро создана, и Дмитрий Куракин рассчитывает стать ее председателем.

Средний размер пошлины за перевод сотки земли составит 35 тысяч рублей, сообщил Дмитрий Куракин РИА «Новости». Однако властям сначала придется решить ряд юридических задач, и Куракин уверен, что законопроект о введении нового порядка перевода земель будет подготовлен к началу новой сессии Государственной думы.

«Делает из серебра золото»

Когда говорят о переводе земель, чаще всего подразумевают перевод земель из сельскохозяйственного назначения в категорию «под жилищное строительство». Разница в цене между этими категориями может составлять до 300%.

«Перевод земель нужен девелоперам коттеджных поселков потому, что землю под жилищное строительство можно продать в 2-3 раза дороже. К тому же большие участки сельхозназначения нельзя раздробить на малые, которые будут востребованы частными покупателями», — рассказывает Александр Дубовенко, директор по развитию компании «Гуд Вуд».

Эксперты говорят, что введение официальной пошлины за перевод земель из одной категории в другую лишь легализует существующие сейчас неофициальные платежи.

«Застройщики и хозяйственники, чтобы перевести земли из одной категории в другую, как правило, решают этот вопрос неофициально. Любой бюрократ на местном уровне, который согласовывает, может заблокировать эту процедуру, следовательно, здесь возникает коррупционная составляющая. При этом можно заплатить деньги и нарваться на «кидалово» или на увеличение платежей», — рассказал BFM.ru Константин Трапаидзе, председатель коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный».

«Девелоперы вносят весьма немалые неофициальные платежи, размер которых зависит от района. Скажем, сельскохозяйственная земля стоит 500 долларов за сотку, а землю под жилищное строительство можно продать по 1500. Если чиновник «делает из серебра золото» одним росчерком пера, то он логично попросит половину от прибыли, то есть 500 долларов за перевод», — поясняет Александр Дубовенко. По его мнению, официальная пошлина вряд ли остановит чиновников от поборов, если у них останется в руках рычаг влияния — окончательное решение о том, переводить земли из одной категории в другую.

«Инициатива правительства позволит сделать процедуру прозрачной и наполнить местный бюджет, что само по себе правильно, законно и соответствует общемировой практике. Это будет идти в русле последних заявлений нашего премьера, который сказал, что землю надо продавать в собственность, и это потребует создания уточненного, полноценного, законного земельного кадастра», — пояснил Трапаидзе.

Двойное обложение

До 2008 года при переводе сельскохозяйственных земель была предусмотрена компенсация потерь сельхозпроизводства. Однако эту плату отменили в целях стимулирования вовлечения сельхозземель в жилищное строительство (в рамках реализации программы «Доступное жилье»). Инициатором отмены выступил тогдашний глава Минэкономразвития Герман Греф.

Законодательство вводит принцип платности землепользования, причем формами платы за землю является арендная плата или земельный налог, а иных форм законом не предусмотрено, пояснил BFM.ru Сергей Казинец, партнер юридической фирмы «Авелан».

«Если после перевода с/х земель в другую категорию их кадастровая цена возрастет, то автоматически возрастет и земельный налог, что и будет являться компенсацией за перевод земли», — говорит он.

По его информации, с начала этого года из разных регионов доходит информация о желании местной власти взимать плату за перевод. «Поскольку общие принципы перевода земель закреплены в федеральном законодательстве, то такие предложения должны быть поддержаны на самом высоком уровне», — считает Сергей Казинец.

«В законе не предусмотрено такой госпошлины [в виде процентного отношения к кадастровой стоимости земельного участка]. Есть обычная небольшая госпошлина, которую граждане оплачивают в бюджет, регистрируя изменение перевода земель из одной категории в другую. Новая пошлина создает крайние неудобства для собственников дачных земельных участков, потому что многие участки под дачное строительство в свое время предоставлялись из земель сельскохозяйственного назначения, их достаточно много. За перевод участка 10 соток придется заплатить 350 тыс. рублей, это достаточно дорого для граждан», — считает руководитель практики по недвижимости и строительству адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Дмитрий Щеглов.

Буквально месяц назад Дмитрий Куракин заявил о том, что количество незарегистрированных в налоговых органах участков превышает 123 тысячи. Чаще всего это сельхозземли, предоставлявшиеся в советское и постсоветское время под дачное строительство. Владельцы этих земель не прошли «дачную амнистию» и правительство предложило ввести для таких собственников повышенный земельный налог, рассчитываемый не от кадастровой стоимости, а от рыночной оценки. Разница может быть весьма значительной.

Налог за неиспользование сельхозземель увеличат в 10 раз

Возвращение платного перевода земель в другую категорию — не единственная фискальная мера, которую предлагают ввести в отношении землевладельцев власти Московской области. Сегодня объявлено о том, что правительство Подмосковья предложило законодательно увеличить налоги и штрафы за неиспользование сельскохозяйственной земли.

Андрей Шаров заявил, что речь идет об «увеличении ставки земельного налога неиспользуемых сельскохозяйственных земель в 10 раз — с 0,3% от кадастровой стоимости до 3% и, соответственно, об увеличении штрафов за неиспользование земли сельскохозяйственного назначения с 80 –100 тысяч рублей до 1 млн рублей». Эта мера будет предпринята для того, чтобы экономически и административно стимулировать собственников вводить в хозяйственный оборот около 700 тысяч гектаров неиспользуемых земель области. По подсчетам правительства, увеличение налогов даст 4 млрд рублей дополнительных доходов, а также позволит произвести продукции на 71 млрд рублей в год.

Таким образом, владельцы неиспользуемых сельхозземель должны будут принять весьма важные решения: либо переводить земли в другие категории и платить за это, либо начинать их использование, что тоже потребует инвестиций, либо платить повышенный налог за то, что земли «стоят под паром».

Эксперты, опрошенные BFM.ru считают, что если все предлагаемые меры будут реализованы, это может привести к тому, что на рынок будут выброшены значительные массивы земель одновременно и есть немалая вероятность, что это приведет к снижению цен на землю, особенно в районах, где велики сельхозугодья.