Реконструкцию комплекса «Известий» одолевают странности

Стало известно, что реконструкцию комплекса «Известий» собирается проводить компания с долгами, в три тысячи раз превышающими ее капитал, не имеющая опыта подобных работ и задолжавшая архитекторам за проект

Сегодня стали известны подробности инвестконтракта на реконструкцию комплекса здания «Известий» на Пушкинской площади. Девелопером в нем выступает компания «Легаси Девелопмент» с уставным капиталом 10 тысяч рублей. Она взялась за инвестиционный контракт в 15,8 млрд рублей еще в 2006 году, но до 2011 года никаких работ произведено не было. Инвестконтракт разрешает девелоперу увеличить площади зданий в квартале в 4 раза. На прошлой неделе под эту реконструкцию был срочно закрыт ТЦ «Тверской пассаж» — вопреки решению Арбитражного суда. Судьбу проекта будет решать правительство Москвы.

Инвестконтракт между Управлением делами президента, ФГУП «Издательство «Известия» и ЗАО «Легаси Девелопмент» был заключен в сентябре 2006 года, когда мэром Москвы был Юрий Лужков. Правда, правительство Москвы контракт не подписывало, заказчиком проекта значится Управделами президента. В документе речь шла о комплексной реконструкции (включая демонтаж и новое строительство) 10 зданий издательства (квартала между Пушкинской площадью, улицами Тверская, Малая Дмитровка и Настасьинским переулком) со значительным увеличением площадей квартала. Площадь должна была возрасти с 43,5 тысячи кв. метров до 168 тысяч кв. метров (копия контракта имеется в распоряжении редакции).

В рамках контракта планировалось возвести многофункциональный комплекс в квартале в охраняемой зоне исторической застройки, а инвестиции в размере 15,84 млрд рублей до 2011 года обязалась сделать никому не известная «Легаси Девелопмент». В базе СПАРК указано, что компания ЗАО «Легаси Девелопмент» существует с 2005 года. Ее учредители в равных долях — ЗАО «Диалог Актив», учрежденная тремя компаниями с Британских Виргинских островов, и генеральный директор «Легаси» Алексей Чернов. С 2007 по 2011 годы коэффициент концентрации ее собственного капитала был отрицательным, а коэффициент соотношения заемных и собственных средств максимально составлял в 2007 году -8494%, а в 2011 равнялся -3077%. То есть заемные средства на тот период превышали в три тысячи раз ее собственные.
В базе СПАРК компания описывается как независимая и не входящая в какой-то холдинг или группу компаний. Сайт самой компании обнаружить не удалось.

Впрочем, окончательное решение о реконструкции остается за правительством Москвы, невзирая на тот факт, что земельный участок является федеральной собственностью. Это решение может быть далеко не самым благоприятным для девелопера, учитывая его историю и уже сложившуюся в Москве практику пересмотра строительных инвестконтрактов.

Реконструкция памятников законом запрещена

Координатор общественного движения «Архнадзор» Рустам Рахматуллин пояснил BFM.ru, что старое здание «Известий» (1926 года постройки) является выдающимся памятником конструктивизма, а Пушкинская площадь как архитектурный комплекс в целом является достопримечательностью Москвы.

«Когда говорят о расширении объемов комплекса зданий «Известий», нужно понимать, о чем идет речь. Изменение параметров зданий в Градостроительном кодексе именуется «реконструкцией». Это вовсе не синоним реставрации. А реконструкция памятников законом запрещена. Применительно к старому зданию «Известий» возможна только реставрация с сохранением габаритов. Новое же здание «Известий» может быть реконструировано с изменением параметров», — пояснил эксперт.

О необходимости запрета на новое строительство в историческом центре Москвы заявлял в 2011 году бывший тогда президентом России Дмитрий Медведев. «Старая Москва исчезла, потому что не было полноценной градостроительной политики, где хотели, там и тыкали, где что хочется. Москва стала другой, она красивая по-своему, но она другая», — заявил тогда Медведев.

В марте 2011 года мэр столицы Сергей Собянин ограничил строительство в центре города, заявив о необходимости привести в порядок исторический центр. По словам Собянина, за три года нужно закончить существующие стройки, при этом некоторые строящиеся объекты — перепрофилировать. Все контракты должны были пройти через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) Москвы.

17 октября в своем отчете на заседании Госдумы Сергей Собянин заявил, что правительству за два года удалось остановить снос старых зданий и бесконтрольную застройку центра города. Власти запретили строительство сооружений общей площадью 9 млн кв. метров в Москве, были отменены инвестконтракты на 1,3 млн кв. метров в центре города.
Напомним, что высотность новых зданий в Москве была ограничена градостроительным регламентом до 27 метров, в центре города высотность определяется индивидуально.

Что скажет Москва

По закону, прежде чем начать реконструкцию или строительство в Москве, генподрядчик должен получить разрешение на строительство, для чего предоставить полный комплект документов, в том числе разрешение градостроительной комиссии.

С одной стороны, если реконструкция ведется на федеральной земле, то Москва, казалось бы, ни при чем. «Полномочия Градостроительно-земельной комиссии города Москвы определены положением, утвержденным постановлением от 16 ноября 2010 года. Согласно данному положению, комиссия вправе рассматривать вопросы в отношении заключенных инвестиционных контрактов. Однако полномочия этой комиссии распространяются на инвестиционные контракты, которые заключены органами власти от имени города Москвы», — пояснил Сергей Казинец, партнер юридической фирмы «Авелан».

С другой стороны, «проект потребует подведения муниципальных коммуникаций, и, в целом, таких масштабов объект создаст дополнительную нагрузку на городскую инфраструктуру. По этой причине, скорее всего, вопрос по пересмотру инвестконтракта будет решаться комплексно и будут какие-то специальные соглашения между федеральными и муниципальными властями. Не исключаю, что его ждет незначительное «ритуальное урезание», включающее в себя, например, изменение состава площадей», — считает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group. Она пояснила, что компания Kalinka Realty проводила вместе с девелопером «Легаси Девелопмент» конкурс по выбору главного архитектора квартала «Известий», в котором победила компания «Моспроект-2».

Таким образом, Москва должна будет сказать свое «веское слово» по поводу реконструкции квартала. Источники в правительстве Москвы не исключили, что проект может быть серьезно урезан или вовсе запрещен.

Практика отмены инвестконтрактов

В июле этого года стало известно, что ГЗК отказалась от строительства многофункционального комплекса с апартаментами на улице Кульнева, 4. Заказчиком комплекса выступало ГУП «Президент-Сервис», относящееся к Управлению делами президента России, проект был утвержден в 2007 году. Строительство большого центра вблизи ТТК и Кутузовского проспекта могло бы осложнить дорожно-транспортную обстановку, посчитали московские власти.

Захват силой

18 октября 2012 «Тверской пассаж» был закрыт. По сообщению Управделами президента, там начались ремонтные работы и реконструкция комплекса зданий «Известий», однако компания-арендатор ТЦ — «Пирамида 2000» — заявила, что произошел рейдерский захват.

Как рассказал тогда Business FM адвокат Сергей Забарин, группа вооруженных людей в гражданской одежде без опознавательных знаков ворвалась в здание, выгнала охранников и работников, забаррикадировались изнутри и заварила металлические двери сваркой.

Пресс-секретарь Управделами президента Виктор Хреков сообщил, что ТЦ «Тверской пассаж» должен освободить площади, которые стоят на балансе издательского комплекса «Известий» в связи с предстоящей реконструкцией.

Сегодня Сергей Забарин рассказал BFM.ru, что считает то, каким образом был прекращен договор аренды и произошел «возврат собственности», нарушением закона. «До настоящего времени «Тверской пассаж» остается захваченным, и все многомиллиардное имущество субарендаторов захвачено. Субарендаторы сталкиваются с тем, что [им говорят], что не сегодня-завтра рассмотрят вопрос о возвращении имущества», — рассказал адвокат.

Он отметил, договор аренды торговых площадей был заключен на 20 лет, до 2016 года. Арбитражный суд Москвы 4 октября этого года вынес решение, что этот договор не может быть расторгнут досрочно, как того требует Управление делами президента.

Напомним, ФГУП «Известия» организовало переезд редакции из комплекса зданий на Пушкинской площади в мае прошлого года. Как сообщил председатель совета директоров ОАО «Известия» Арам Габрелянов, здание, построенное в 1926 году, находится в «полуаварийном состоянии», кроме того, переезд позволит поправить редакции свое финансовое положение.