Иностранных покупателей недвижимости проверят на безопасность для России

Минэкономразвития хочет ввести разрешительный порядок для сделок с недвижимостью для зарубежных компаний и частных лиц. Эксперты сомневаются, что от этого закона будет толк

Минэкономразвития по поручению правительства разработало законопроект, согласно которому на покупку квадратных метров иностранцам необходимо будет получить разрешение. Речь идет как о частных лицах, так и зарубежных компаниях, в которых доля иностранного капитала не ниже контрольной. Эксперты отмечают, что закон увеличивает риски для юрлиц и почти никак не повлияет на рынок жилой недвижимости в Московском региона.

В документе, опубликованном на едином портале раскрытия информации, назван срок, в который органы власти должны дать разрешение, – 1 месяц. Скорее всего, закон может вступить в силу уже в 2015 году.

Обоснование для введения такое: нужно снизить угрозу национальной безопасности, а также «предупредить образование в России этнических анклавов и установление контроля иностранными лицами над российской территорией».

Однако этот же закон – палка о двух концах, уверены эксперты, и он негативно отразится на зарубежных инвестициях в Россию.

Защита недвижимости от злого умысла

Сейчас недвижимость иностранцами приобретается практически бесконтрольно, говорит первый зампред комитета ГД по конституционному законодательству и государственному строительству Вячеслав Лысаков. «Для национальной безопасности необходимо контролировать продажу недвижимости», — поясняет он.

«Это разумное предложение, но требует проработки, потому что во многих странах, чуть не во всех, ставят определенные барьеры для покупки недвижимости. В ряде стран это не могут сделать физические лица, а только юридические, в ряде стран тоже существуют свои фильтры определенные. Я не думаю, что это снизит инвестиционную привлекательность, российский рынок очень обширен, представляет интерес для многих компаний, просто если будут правила игры четко оговорены, то это не будет являться запретом на покупку недвижимости», — прокомментировал для Business FM законодательную инициативу Лысаков.

Избежать анклавов

«Это хорошая инициатива для наших переселенцев, которые возвращаются на родину. Может быть, это будет стимулом для освоения деревень, которые у нас вымирают в России. Было время, когда в некоторых селах дома продавали за 300-500 долларов, и тогда первая волна переселенцев смогла как-то привязаться к земле фактически. Кроме того, иностранцы, которые сюда приезжают работать, тоже могут купить недвижимость, необязательно же в Москве. Они смогут тоже брать в деревнях подконтрольно», — считает руководитель информационно-правового центра «Миграция и закон» Гавхар Джураева.

Она уверена, что инициатива направлена на то, чтобы избежать возникновения анклавов, и считает, что в Москве покупку недвижимости из приезжих и так мало кто потянет.

Москва защищена ценами

«Иностранных граждан среди покупателей недвижимости в Московском регионе немного. Одна из основных причин — дороговизна квадратных метров в Москве и ближнем Подмосковье. Так, выходцы из стран СНГ часто концентрируются на покупке жилья в сегменте «эконом». Обычно у покупателей есть 1,5-2 млн рублей, на которые вблизи Москвы купить полноценную квартиру невозможно», — поясняет заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по маркетингу и PR Ирина Наумова.

Ипотеку иностранцам же в России банки давать не готовы, отмечает она.

Она добавляет, что европейцы не торопятся останавливать свой выбор на столичной недвижимости. «Дело в том, что цены на жилье в Москве выше, чем во многих европейских городах (Париж, Берлин и т.д), однако качество жизни не соответствует столь высоким ценовым позициям, и европейцы не понимают, зачем так сильно переплачивать за московскую недвижимость», — поясняет эксперт. Для экспатов жилье арендуется, причем этот вопрос решает, как правило, компания.

В микрорайоне «Царицыно» в структуре спроса иностранцы занимают 1%, подсчитали аналитики компании «НВД-Недвижимость».

«Статистика по нашим объектам такова, что на долю покупателей из СНГ приходится примерно 5% сделок, большая часть из них совершается гражданами Украины, Белоруссии и Казахстана. Что касается покупателей-иностранцев из дальнего зарубежья, в наших объектах такие сделки единичны», — рассказала BFM.ru Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».

В Подмосковье число таких сделок больше, но в целом оно незначительно.

«По нашим оценкам, на долю иностранных граждан приходится не более 2% сделок в новостройках Подмосковья, если не брать в расчет жителей стран СНГ. В основном эти покупки совершаются организациями для своих иностранных сотрудников. Они рассматривают исключительно проекты, расположенные в удобных локациях: близко к Москве, рядом с водоемами и парками. Что касается граждан СНГ, то здесь процент значительно выше. Например, в микрорайоне «Новое Пушкино» доля покупателей с местом рождения в странах бывших союзных республик составляет около 13%», — рассказал Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».

Так что законопроект скорее ограничит покупателей в регионах. А вот в коммерческой недвижимости изменения будут касаться только закредитованной недвижимости.

Иностранные компании закон реально не ограничит

По мнению юристов, комментирующих закон на сайте, «заявленная цель никак не соотносится с предложенным решением. Применение простой схемы опосредованного владения, когда иностранная компания создает ООО, которое создает ООО со 100% российского участия, автоматически снимает ограничения».

Создание анклавов — это не просто владение какими-либо объектами недвижимости, а концентрация их свыше определенного размера. В законе есть правовые механизмы для такого ограничения для сельскохозяйственных земель и для стратегических отраслей, отмечает юрист.

Инвестиции станут рискованнее из-за длительной реализации

«Предложенный проект проблему не решает, а создает реальную угрозу полной потери иностранных инвестиций в российскую экономику. Создание национально-этнических анклавов определяется не наличием имущественных прав (прав собственности), а связано с миграционным и иным законодательством, не имеющим отношения к гражданскому обороту», — комментирует юрист.

Он также приводит простой пример: большинство проектов иностранных компаний осуществляется за счет привлеченного банковского финансирования, а банки требуют предоставления имущества в залог. После принятия закона для реализации залога банк должен получить разрешение на обращение взыскания, а это делает кредит высокорисковым.

Плюс лишний месяц на получение разрешения снижает доходность многих проектов на 1/12 годовой ставки, отметили эксперты.