Решения на раз, два, три

В Москве растет спрос на трехкомнатные квартиры бизнес-класса

Первым делом в любом жилом комплексе, будь он комфорт-, бизнес- или премиум-класса, раскупаются 1-комнатные и 2-комнатные квартиры — до недавнего времени это было рыночной константой. Квартир в четыре, пять и более комнат в наших проектах немного, а иногда и совсем нет — претенденты на столь масштабные метражи обычно идут по пути объединения двух смежных лотов. Остаются «трешки», которых практически в любом ЖК всегда было заметное меньшинство, которым традиционно отводилась роль второго плана и покупательский интерес к которым проявлялся едва ли не по остаточному принципу. Однако вот ведь: за последние полтора-два года ситуация кардинально изменилась! Например, согласно статистике компании «БЕСТ-Новострой», в прошлом году спрос на 3-комнатные квартиры в бизнес-классе впервые достиг доли в 29%. В финансово-строительной корпорации «Лидер», в активе которой в прошлом году появился новый ЖК бизнес-класса «Рихард», уверены: дальше новый настрой покупателей будет проявляться все ярче и тому есть несколько серьезных причин.

Авторский стиль

В принципе, купить жилье в расположенном на севере Москвы, на улице Зорге «Рихарде» (а это два корпуса, в которых совокупно 802 квартиры) можно просто потому, что комплекс понравился и полюбился. Так ведь и есть почему: авторская архитектура, соединившая строгую западную классику и современную игру ломаных линий, паркинг на 338 машино-мест, первые этажи, на которых разместятся магазины, кафе, аптеки и прочие коммерческие объекты, закрытая внутренняя территория, над которой серьезно работают ландшафтные дизайнеры, развитая транспортная и коммерческая инфраструктура Хорошевского района — в непосредственной близости от комплекса парк «Березовая роща», станция метро «Полежаевская» и станция МЦК «Зорге», по соседству — Ленинградский проспект, Хорошевское и Звенигородское шоссе, пять стадионов, четыре кинотеатра, и даже до «Москвы-Сити» недалеко. К тому же это первый объект ФСК «Лидер», на котором устанавливается система «Умный дом». Она позволит контролировать режим охраны жилья и состояние коммуникаций, выбирать температурный режим, управлять светом и техникой.

Но тогда почему обязательно 3-комнатную квартиру?

Детская арифметика

Причина первая — ситуация на ипотечном рынке. Как известно, ипотечные ставки, которые долгое время радовали покупателей снижением, со второй половины прошлого года начали расти. Это заставило правительство, банковское сообщество и девелоперов заговорить о возрождении программы госсубсидирования ипотеки. Скорее всего, всерьез тема начнет обсуждаться, когда средние ставки достигнут отметки 12% годовых, а до этого еще далеко. Пока же предлагается протянуть руку помощи людям, потерявшим работу или попавшим в сложную жизненную ситуацию (но о так называемых ипотечных каникулах в другой раз), и семьям с детьми — и вот это имеет непосредственное отношение к нашей сегодняшней теме.

Фото: Лидер

В данный момент семьи, имеющие двух и более детей, во-первых, могут использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса на ипотеку (это право россиянам дал № 131-ФЗ от 23.05.2015). Во-вторых, в 2018 году глава правительства Дмитрий Медведев подписал постановление о субсидировании процентной ставки по ипотечным кредитам: с тех пор семьи, в которых родится второй или третий ребенок, могут взять жилищный кредит или рефинансировать прежний по ставке 6% годовых. Вот только субсидированная ставка пока что действует в течение трех лет при рождении второго ребенка или в течение пяти лет при рождении третьего, а по истечении этого срока семья должна выплачивать кредит в полном размере. Так вот, 20 февраля в своем послании Федеральному собранию президент страны Владимир Путин предложил не ограничивать льготный период тремя или пятью годами и субсидировать ипотеку при рождении второго или третьего ребенка в течение всего срока выплаты кредита. Для справки: за 2019-2021 годы эта мера обойдется государству почти в 60 млрд рублей.

Сегодня участников «детской» ипотечной программы немного — согласно официальной статистике, не более 4,5 тысячи семей по всей России. Большинство экспертов считает, что столь низкий интерес как раз результат 3- и 5-летнего ограничения по льготам. А согласно подсчетам, которые привел президент, если ограничения убрать, список участников расширится до 600 тысяч семей, многие из которых, понятное дело, будут претендентами именно на 3-комнатное жилье. Причем, в ФСК «Лидер» ни минуты не сомневаются, что этот спрос коснется не только недорогих проектов, но и жилья средней ценовой категории. По крайней мере, в Москве точно.

Когда две хорошо, а три лучше

Причина вторая — и детская, и недетская одновременно. Чаще всего покупка квартиры — это попытка улучшить свои жилищные условия. Конечно, задумываться об этом могут любые семьи — от «односложных» до многосоставных, включающих несколько поколений. Однако, как гласят данные риелторских агентств и отделов продаж девелоперских компаний, сегодня подавляющее большинство приобретателей жилья в новостройках — это семьи, которым нужно что-то побольше и получше именно потому, что дети у них уже есть или планируются в самое ближайшее время. Не случайно при поиске подходящего варианта 52% покупателей интересуются наличием в составе проекта детской инфраструктуры. И не случайно в расположенном на севере Москвы, на улице Зорге ЖК «Рихард» с его закрытой внутренней территорией для детей предусмотрено все — от колясочных до специальных спортивных тренажеров.

Но вот что интересно: долгое время большинство покупателей рассматривало улучшение по принципу «плюс сколько-то квадратных метров»: переезжали из скромненькой советской «двушки» в тоже «двушку», но современную, которая метражом посолиднее, планировкой поинтереснее, районом подостойнее — и были счастливы. А сегодня вопрос «Сколько метров?» очевидно трансформировался в вопрос «Сколько комнат?», и нередки случаи, когда в выборе между 2- и 3-комнатной квартирами одинаковой площади предпочтение отдается второй — именно потому, что она 3-комнатная.

Почему? Каждая семья вправе дать свой ответ. В какой-то надо территориально разделить разнополых или слишком уж разновозрастных детей или организовать уютное пространство для бабушки. В какой-то родителям хочется обзавестись собственной спальней, какой у них никогда, по сути, не было. В какой-то нужен отдельный рабочий кабинет, студия или библиотека. Да мало ли какие бывают у людей мысли и обстоятельства, ответом на которые может стать грамотная «трешка».

Тут, правда, ключевое слово — грамотная, а в это понятие авторы ЖК «Рихард» вкладывают особый смысл. Прежде всего, 3-комнатный сегмент комплекса отличает вариативность по метражам: хотите — функционал в 64 квадратных метра, хотите — простор площадью 110 квадратных метров, главное — комнат в любом случае три. Планировки тоже не грешат однообразием, потому что в архитектурном бюро «Атриум», которое создавало «Рихард», прекрасно понимают: всегда одному нравится скромная «евротрешка», а другому подавай квартиру с мастер-спальней. При всем при этом цена… Впрочем, об этом — отдельный разговор.

Маттрешка

Цена — это как раз еще один аспект разговора о перспективности 3-комнатных квартир. Не секрет, что вложения в недвижимость — один из самых понятных и самых распространенных способов инвестирования. Да, с точки зрения профессиональных инвестгенералов он почти наивен, но для рядовых частных граждан — самое то. Не секрет, что цены, за время кризиса опустившиеся довольно резко, с прошлого года начали свой подъем, и подъем заметный: по оценкам компании «Метриум», по итогам 2018 года в Москве цены в комфорт-классе прибавили 7,5%, в бизнес-классе 2,3% — чуть меньший, но все равно плюс. В том, что цены будут ползти вверх и дальше, сомнений нет почти ни у кого: переход строительной отрасли на банковское проектное финансирование, введение счетов эскроу, инфляция, новый НДС — масса рыночных и общеэкономических показателей говорит в пользу именно такого развития событий. К тому же, раз уж мы конкретно о ЖК «Рихард», комплекс строится, и рост цены по мере перехода от одной строительной стадии к другой неизбежен.

Пока стоимость 3-комнатных квартир в «Рихарде» начинается с отметки 12,2 млн рублей — для бизнес-класса очень даже неплохо. И наводит на мысли о вложениях с дальним прицелом — пусть себе строится и потихоньку дорожает вместе со всем сегментом и всем столичным рынком. А потом можно ее продать. А можно в ней жить — и подумать о втором или третьем ребенке, раз уж «трешка» уже куплена и за разумные деньги. А можно ее сдать — зря, что ли, спрос на столичную аренду почти ажиотажный, и, по данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», за год усредненная арендная ставка 3-комнатных объектов выросла на 19%.