16+
Среда, 19 января 2022
  • BRENT $ 87.22 / ₽ 0
  • RTS1367.45
31 декабря 2021, 08:00 Недвижимость

Жилищное строительство на пути опТИМизации: как добровольное становится обязательным

Лента новостей

Правительство утвердило внедрение технологий информационного моделирования для застройщиков. Насколько целесообразно делать этот переход обязательным для всех? Во сколько обойдется компании создание собственного ТИМ-подразделения?

Фото: АГН «Москва»

Случилось то, чего, побаиваясь, ожидал рынок жилищного строительства. Как следует из распоряжения № 3719-р от 20 декабря 2021 года, которым правительство утвердило дорожную карту внедрения технологий информационного моделирования (ТИМ), все застройщики, работающие в сегменте долевого строительства, обязаны с 1 января 2023 года перейти на ТИМ на стадии проектно-изыскательских работ, а с 1 июля 2023 года — на стадии строительно-монтажных работ.

Впрочем, 27 декабря 2021 года правительственным распоряжением № 3883-р был утвержден документ под названием «Стратегическое направление в области цифровой трансформации строительной отрасли, городского и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года». И он вроде как слегка успокаивает переполошившихся (особенно в регионах) застройщиков: переход на ТИМ будет куда плавнее и поэтапнее, чем кажется на первый взгляд. Но тревога все равно велика, нерешенных вопросов по-прежнему много, а расхождения во мнениях относительно внедрения ТИМ порой просто кардинальны. Это наглядно показал круглый стол на тему «BIM-проектирование станет обязательным для застройщиков, привлекающих средства дольщиков, с 1 января 2023 года. Готов ли к этому рынок?», который 30 декабря провел портал «Единый ресурс застройщиков».

Попытавшись сразу слегка остудить тему, руководитель центра компетенций по ТИМ «Дом.РФ» Михаил Косарев подчеркнул: паника связана с тем, что Минстрой не дает конкретных разъяснений. С 1 января 2022 года все строящиеся в России дома (не только строящиеся в рамках долевого строительства, а вообще все) будут вноситься в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС). С 1 января 2023 года в систему в обязательном порядке должны будут загружаться информационные модели в XML-формате. По мнению Михаила Косарева, ничего сверхсложного для застройщиков в этом нет, а если все-таки есть, то существует множество бесплатных курсов, на которых можно заполнить пробелы в знаниях. Года вполне должно хватить. Вот это и будет первым, нестрашным шагом.

Ну, может, и так. Но главное, движение в направлении обязательного внедрения ТИМ начато, и совершенно очевидно, что через два-три года государство рассчитывает увидеть практически полностью «опТИМизированный» рынок жилищного строительства. В принципе, по оценкам большинства участников круглого стола, это выгодно всем: и власти, и банки, и сами застройщики благодаря ТИМ минимизируют всевозможные риски, связанные со строительством жилья. Государство к тому же получает новые способы контроля строительной деятельности, а застройщики — возможность снижать кредитные ставки в рамках проектного финансирования. О готовности к этому «Сбер» уже заявил, а Банк Дом.РФ пока не заявлял, но думает.

Но, как известно, дьявол кроется в деталях. Например, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик считает, что само принудительное внедрение ТИМ вызывает недоумение. В госсекторе применение информационных технологий можно и даже нужно делать обязательным, но на коммерческом рынке переход на ТИМ должен осуществляться компаниями добровольно, естественным путем, в рамках конкурентной борьбы.

Кроме того, насколько целесообразно делать этот переход обязательным для всех? Крупные компании в большинстве своем уже работают с ТИМ, но мелкие, у которых в «меню» несколько небольших проектов, а то и вообще один-единственный объект, — стоит ли им тратить столько усилий и средств? Кстати, согласно статистике, которую привел глава ЕРЗ.РФ, в России сегодня насчитывается 984 компании, которые, являясь не частью крупного бренда, а самостоятельной строительной единицей, возводят один дом. Это, между прочим, около 10 млн квадратных метров, почти 9% от общего объема строительства. Так что вряд ли от «одиночек» можно просто взять и отмахнуться, как предлагали некоторые участники дискуссии: дескать, для строительства одного дома вообще незачем идти в бизнес, а коли уж пришел, изволь не плакаться и играть по общим правилам.

По словам Кирилла Холопика, возможно, стоит вступить в переговоры с Минстроем и установить некую планку обязательного перехода на ТИМ: те, кто строит не менее 100 тысяч «квадратов» в год, переходят без обсуждений, остальные — по желанию. Но встает следующая проблема — перейти, даже при наличии желания, получается не всегда.

Хватает ли в регионах специалистов, готовых к BIM-проектированию? Оказалось, что у участников круглого стола не просто нет единого мнения на этот счет, у них диаметрально противоположный собственный опыт.

Генеральный директор компании MACRO Александр Школьник утверждал, что у регионов огромная проблема с проектировщиками и есть масса проектных организаций, которые как работали в Autodesk, так и работают и никуда с него переходить не собираются. Советник директора по вопросам информационных систем и технологий в строительстве УЗСК «Стрижи» Александр Лазарев рассказывал, что, например, в Новосибирске не более десятка организаций способны показать должный уровень проектирования и они уже набрали себе заказов на пару лет вперед. И при этом главный директор по строительству ГК «Кортрос» Николай Складнев отмечал, что лично у них работа с проектировщиками в Екатеринбурге и Перми вообще не вызывала никаких вопросов, более того, качество проектирования было выше, чем в Москве.

Из институтского курса философии известно, что пример никогда не довод. Кому-то с проектировщиками повезло, кому-то не очень, поэтому есть предложение, чтобы государство в лице «Дом.РФ», Минстроя или кого-то еще создало единую платформу, которой смогут пользоваться застройщики, не имеющие финансовых или иных возможностей для создания собственного технологического подразделения. А в идеале создавать надо не ТИМ-платформу, а коробочный продукт, чтобы девелопер купил его и получил сервис, улучшающий бизнес-процессы, делающий их более эффективным. Ведь, как отметил директор по цифровым продуктам группы «Самолет» Павел Гуштюк, сама по себе информационная модель ничего не дает и бизнес-эффект наступает не от применения одной конкретной технологии, а как совокупный результат от совокупного процесса. Пока ни одного подобного коробочного решения девелоперам никто не предлагает.

Во сколько обойдется компании создание собственного ТИМ-подразделения? На сколько именно банки готовы будут снизить ставки застройщикам, участвующим в ТИМ-процессе? Может ли отечественный софт составить реальную конкуренцию зарубежному, на котором сегодня работает абсолютное большинство компаний? Как бороться с тем очевидным фактом, что ТИМ вследствие более детальной проработки проекта затягивает сроки выхода на стройку? Как сделать технологичными сами стройплощадки, у которых пока с этим большая проблема? Дискуссий на ТИМ-темы в 2022 году ожидается великое множество.

Кстати, как заявил председатель комиссии по цифровизации строительной отрасли общественного совета при Минстрое, президент Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования Михаил Викторов, в конце января НОТИМ будет обсуждать классификатор строительной информации. И в ходе обсуждения будет подниматься вопрос: как соединить государственные ТИМ-требования с разработками крупных строительных компаний, не стоит ли учитывать эти разработки, например, через механизм их аккредитации.

Понятно, что каждому вовлеченному в процесс обсуждения игроку рынка предстоит не просто четко сформулировать свою ТИМ-позицию, но и приготовиться ее отстаивать. Своим мнением с Business FM поделилась управляющий партнер платформы Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

— Распоряжение правительства касается в основном разработки нормативной базы, то есть документов и стандартов, говоря по-человечески, «наводящих порядок» в отношениях BIM и строительства, в частности жилого. BIM и сейчас используется некоторыми девелоперами, но рентабельно информационное строительство только у крупных компаний с высоким уровнем цифровизации бизнеса и только при строительстве очень масштабных проектов. Кому выгоднее не тратиться на внедрение BIM, а проектировать на бумаге, продолжают так и работать. Из примерно 5 млрд долларов годового оборота на рынке BIM-технологий на Россию приходится менее 100 млрд долларов. Государство же здесь в качестве регулятора отрасли на самом деле заботится и о бизнесе, стараясь сократить издержки на проектирование и строительство, и о потребителях, стараясь сдержать рост цен на жилье и другую недвижимость. Только если раньше предлагали: давайте внедрим цифру, и всем нам станет жить лучше, то теперь приказывают: начинаем переходить уже через полтора года.

— Не слишком ли жестко?

— Если такие директивы и кажутся на первый взгляд слишком резкими, то при изучении зарубежного опыта становится понятно, что мы идем общим путем. У всех мировых лидеров цифровизации девелопмента Великобритании, США, стран Евросоюза, Сингапура BIM приживался в качестве национальной программы, то есть там тоже инициатива спускалась сверху, потому что было понятно: бизнес сам не осилит цифровой рубеж. Как выглядит внедрение BIM с точки зрения бизнеса (пропорции образные, математической точности здесь нет)? Допустим, вы девелопер и осознали, что строительство одного квадратного метра стоит вам 100 тысяч рублей. Есть вариант перейти на BIM и тратить по 70 тысяч рублей на квадратный метр, но переход будет стоить миллиард и продлится пять лет. Фигурально говоря, переход на BIM — пластырь, который, как известно, лучше срывать резко. Но срывать больно. И государство, утвердив распоряжение № 3719-р, взяло на себя функцию бесстрастного доктора.

— То есть хочешь не хочешь, все равно придется…

— Да. PropTech — это реальность, данность, и если не перейти на BIM сейчас, рано или поздно все равно придется, только стоить это будет дороже и делать сложнее. Основная сложность — ПО и кадры. Со вторым в стране проще, квалифицированные программисты есть, их работы в том числе идут на экспорт. Но готовое ПО для BIM в основном импортное. Велик соблазн адаптировать его к российским реалиям, что будет дешевле и быстрее, а в условиях жесткого полуторагодового дедлайна это, возможно, вообще единственный вариант.

Но какое бы ПО ни использовалось нашими девелоперами в ближайшем будущем, им все равно лучше не затягивать с поиском профильных IT-специалистов: программе понадобится оператор. Такие кадры будут исчезать с рынка быстрее, чем прибывать на него, и дорожать с годами, уверена Ирина Доброхотова.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Рекомендуем:

Фотоистории
BFM.ru на вашем мобильном
Посмотреть инструкцию