Верховный суд ограничил права физлиц-инвесторов при банкротстве застройщика

Впрочем, непонятно, как суды будут отделять таких частных инвесторов от тех, кто приобретает жилье для себя или для родственников

До Верховного суда дошло дело дольщика, который не смог получить свои квартиры. Гражданин в 2014 году на этапе строительства купил 30 квартир в Подмосковье у компании «Стройнвест». Должен был получить ключи в 2015 году, но этого, как иногда бывает, не случилось. А в 2020 году застройщик обанкротился.

Дом достраивает региональный фонд защиты прав дольщиков. Когда гражданин обратился для включения в специальный реестр, чтобы он потом смог получить свои квартиры, ему отказали. Мужчина прошел несколько инстанций и в итоге проиграл. Суд решил, что гражданин действовал не как обычный покупатель, а как инвестор. Тогда он обратился в Верховный суд. И тот согласился, что доводы предыдущих инстанций были правильными. Но постановил, что такой дольщик все равно может рассчитывать хоть не на жилье, но на компенсацию.

Будет ли этот вердикт иметь значение для тех, кто покупает недвижимость не для того, чтобы там жить, а для того, чтобы заработать? Вряд ли, считает гендиректор консалтинговой компании MACON Илья Володько:

Илья Володько гендиректор консалтинговой компании MACON «На то они и есть профессиональные инвесторы. Они довольно тщательно выбирают объекты, в которые готовы инвестировать, тщательно отбирают застройщиков. Сегодня, учитывая, что практически все объекты продаются по эскроу-счетам, существенного риска потерять все свои деньги у этих инвесторов нет. Речь скорее идет о тех объектах, которые строились в прошлые годы. Здесь уже те, кто приобрел эту недвижимость, изменить этот факт не могут, поэтому я думаю, что существенно на рынок инвесторов это не повлияет».

По большому счету решение ВС становится важным для инвесторов только тогда, когда банкротится застройщик. Но с учетом того, что вложенные деньги хранятся на эскроу-счетах, опасности потерять их нет. Да и банкротств крупных застройщиков за последнее время не было. А только в этом случае такие инвесторы могут остаться хоть и с деньгами, но без жилья, на росте стоимости которого они рассчитывали заработать.

Совсем другое дело, когда кто-то просто покупает две или три квартиры. Одну — для себя, другую — для родителей, третью — для детей. Такого покупателя тоже можно считать профессиональным инвестором? А если он приобретает квартиры в разных домах, он инвестор или все-таки обычный покупатель? И вот на эти важные вопросы решение ВС ответов не дает, замечает гендиректор СРО «Северная столица» Валерия Герасименко:

Валерия Герасименко гендиректор СРО «Северная столица» «Позиция Верховного суда очень неконкретна. Она просто определяет общий принцип: в случае если ты купил больше чем одну квартиру, ты можешь быть признан профессиональным инвестором и приравнен в правах и в очередности погашения требований к юридическим лицам. Верховный суд, к сожалению, не расписал никаких конкретных критериев отнесения тех или иных лиц в тех или иных ситуациях к профессиональным инвесторам».

С одной стороны, мотивация суда понятна: физлица нередко покупают несколько квартир именно в качестве инвестиции. И при этом имеют такие же права, как обычные покупатели. Если застройщик банкротится, то физлица — третьи в очереди, а остальные кредиторы — в четвертой. И у них гораздо меньше шансов получить жилье. Теперь, согласно вердикту ВС, физлица-инвесторы тоже могут попасть лишь в четвертую очередь и не получить ключи от своих квартир. А с другой стороны, пока нет четких критериев, по которым обычных покупателей будут отделять от инвесторов. И поэтому при покупке больше одной квартиры сразу появляются дополнительные риски.