В Москве серьезно ужесточили правила межевания земли под многоквартирными домами

Так, размеры участка под многоквартирным домом определяются проекцией стен, а участок не может включать в себя территории общего пользования. Что это означает и не нарушаются ли таким образом права жильцов?

В Москве изменили правила межевания земельных участков под многоквартирными домами. Земельные юристы говорят о серьезном ужесточении. Постановление от 5 мая дает 12 месяцев на то, чтобы собственники жилья оформили придомовую территорию, если она еще не поставлена на учет. В противном случае через год администрация сама урежет участок до периметра здания, а придомовая инфраструктура, например гаражи и шлагбаумы, фактически окажется в собственности города.

Основных новых требований три. Первое: размеры участка под многоквартирным домом определяются проекцией внешних стен или подземных конструкций дома. Второе: участок не может включать в себя территории общего пользования (то есть двор, детские площадки, парковки). И третье: границы определяются по контурам входных групп и других элементов многоквартирного дома, но с отступом от границ не более чем на два метра.

Что это значит на практике? Говорит адвокат по земельному праву Акоп Абгарян:

Акоп Абгарян адвокат по земельному праву «Самое главное, для чего это делается, — это привести в соответствие земельные участки, которые до сих пор не поставлены на кадастровый учет, потому что все дома в хаотичном состоянии, ничего не оформлено, на учете ничего не стоит. По сути, есть собственники объектов недвижимости, а под своим зданием у них земля не оформлена. Много таких объектов у нас в Москве и в других регионах. Те правила, которые мы сейчас увидели, чреваты тем, что по этим критериям межевание должно проводиться только под зданием. Прилегающая территория — это отдельный земельный участок, который не будет входить в здание. Люди, которые проживают в этом многоквартирном доме, не смогут оформить долю в праве собственности на земельный участок, который прилегает к многоквартирному дому. То есть ты собственник объекта недвижимости под твоим домом. У тебя есть доля на землю, 1/500, например. А что за пределами? Это дворовая территория, это шлагбаумы, подъездные пути, это все, что прилегает непосредственно и необходимо для использования этого многоквартирного дома. Фактически ты не будешь собственником, будет иное лицо. Либо это будет департамент, либо это будет управляющая компания — неизвестно, право пользования кому будет предоставлено. И не будет ли такого, что потом кто-то возьмет использование по договору аренды этот земельный участок, дворовую территорию? Не обяжет ли он собственников многоквартирного дома платить за использование дворовой территории, потому что собственники многоквартирного дома уже не будут иметь права на территорию?»

У постановления есть еще один пункт: «В случае выявления несоответствия границ земельного участка, сформированного под многоквартирным домом, утвержденному проекту межевания территории направляется заявление о снятии с кадастрового учета такого земельного участка». То есть в теории администрация может аннулировать общедолевую собственность на участок.

Есть вопросы к тому, как выглядят действия московской администрации с точки зрения закона, подтверждает председатель Жилищного союза Москвы, юрист, член комитета ЖКХ Торгово-промышленной палаты России Константин Крохин:

Константин Крохин председатель Жилищного союза Москвы, юрист, член комитета ЖКХ Торгово-промышленной палаты России «Тут даже не подводные камни, здесь прямо большой камень на дороге лежит. Это попытка вполне понятная, объяснимая, с точки зрения городских властей, но она протитворечит федеральному законодательству, прежде всего Жилищному кодексу, где границы, утвержденные ранее в кадастре придомовой территории, нельзя менять произвольно в одностороннем порядке. Дело в том, что если участок поставлен на кадастровый учет, то жители многоквартирных домов приобретают право общедолевой собственности. А согласно конституции и гражданскому законодательству, лишать права собственности человека нельзя. Можно изымать, допустим, земельные участки под государственные нужды, но перечень государственных нужд строго ограничен и перечислен в законе: это строительство инфраструктурных объектов и прочее. С точки зрения благоустройства и городского хозяйства таких оснований для изъятия частной собственности на землю нет. Однако административный орган Москвы будет иметь возможность менять эти границы. Проще говоря, лишать права собственности тех собственников и те участки, которые уже оформлены. Во-вторых, можно говорить, что этот нормативный документ противоречит духу закона — это непосредственно Жилищный кодекс, который в плане реформы давал возможность людям оформлять землю в коллективную собственность в тех объемах, которые были необходимых для благоустройства, для содержания многоквартирного дома, для размещения полезных объектов, таких как детские спортивные площадки или внутридомовая парковка. Это ограничение — стена дома плюс два метра — ставит крест практически на любом использовании этой территории, кроме как для пожарного проезда, который и так полагается любому зданию в силу архитектурно-градостроительных правил. Понятны причины, подоплека: золотая земля, золотое строительство. И это не только жилое строительство, это может быть что угодно. У города много денег, как горячие пирожки продаются и жилье-человейники, и объекты коммерческие, оказывающие сервисные услуги. Поэтому для чиновников сейчас важно иметь развязанные руки для реализации любых проектов, которые приносят прибыль в бюджет».

Корректировки позволят городу поддерживать «единообразие подходов» к благоустройству придомовой территории, пояснили РБК в столичном департаменте городского имущества. Они также позволят минимизировать вероятность конфликтов между жителями домов из-за содержания таких земель, добавили в департаменте.