КРТ: в одних регионах надо стимулировать застройщиков, в других — покупателей

Механизм комплексного развития территорий важен, нужен и перспективен, но по-прежнему нуждается в доработке, считают эксперты. И выносят на обсуждение властей конкретные предложения

Согласно данным, которые директор департамента КРТ Минстроя Мария Синичич озвучила в своем выступлении на недавно состоявшемся Втором Пермском форуме развития «Города будущего», в настоящее время в 81 субъекте РФ в активной стадии реализации механизма КРТ находятся 1534 территории площадью 30,9 тысячи гектаров с градостроительным потенциалом 227,8 млн квадратных метров, из которых 170,7 млн квадратов — жилье. Всего в проработке — 2157 территорий общей площадью 55,7 тысячи гектаров, в том числе 131 территория, комплексное развитие которых осуществляется «Дом.РФ», с градпотенциалом 328,9 млн квадратных метров, из которых 25,4 млн квадратов жилой площади. По статистике Минстроя, заключено 1219 договоров о комплексном развитии территорий; в рамках КРТ выдано разрешение на строительство 24,3 млн квадратных метров жилья, и 5,2 млн квадратов уже введено в эксплуатацию.

Как неоднократно подчеркивала Бизнес ФМ, разговоры о том, что КРТ-подход является ключевым в развитии городских территорий, стали общим местом. «Мы считаем, что КРТ на сегодняшний день — оптимальный инструмент взаимоотношений между бизнесом и властью. Он позволяет на условиях win-win развивать жилищное строительство в стране, устанавливает четкие правила игры между отраслью и регуляторами. Механизм КРТ делает управление проектами прозрачным и предсказуемым, что важно с учетом длительных сроков реализации девелоперского проекта» — такое определение совсем недавно, в мае этого года, дала директор по стратегии продукта компании Dogma Евгения Стяжкина.

И все же на форуме «Города будущего» эксперты снова отмечали: механизм КРТ важен, перспективен, но все еще несовершенен и требует доработки. В частности, остро стоит вопрос софинансирования создания транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры за счет мер господдержки в рамках нацпроекта «Инфраструктура для жизни», а длительные (более трех месяцев, предусмотренных законодательством) сроки приведения генеральных планов и правил землепользования и застройки в соответствие с утвержденной документацией по планировке территории блокирует постановку на кадастровый учет образованных земельных участков и получение разрешения на строительство. И это только начало списка.

Среди прозвучавших в Перми предложений были, в частности, такие:

• на федеральном уровне установить единый подход к предоставлению земельных участков в публичной собственности в аренду в рамках КРТ по ставке 0,1%;
• проработать возможность введения альтернативных инструментов обеспечения обязательств застройщика по созданию объектов социальной и транспортной инфраструктуры взамен банковской гарантии;
• проработать упрощенный регламент межведомственного согласования по списанию объектов, находящихся в федеральной собственности, включенных в границы КРТ;
• внести изменения в постановление правительства РФ от 2 июля 2023 г. №1193, предусмотрев упрощенный порядок ликвидации устаревших детских социальных объектов в границах КРТ — при условии обязательного создания инвестором новых аналогичных объектов;
• продлевать срок договора о КРТ пропорционально продлению срока аренды земельного участка;
• законодательно снять ограничения на залог прав по договору о КРТ и аренды для получения банковского финансирования и целый ряд других.

Отдельного внимания заслуживает исследование «КРТ 2.0: как превратить барьеры в точки роста», которое на форуме представила партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга компании CMWP Юлия Токарева. По ее словам, «один из ключевых вопросов, ответ на который мы искали, — как выглядит ландшафт рынка КРТ с точки зрения девелоперов: о чем свидетельствует накопленный ими опыт (а в опросе приняли участие крупнейшие федеральные, региональные и московские девелоперы КРТ), каковы, по их мнению, основные барьеры для входа в КРТ-проекты, какие стадии вызывают наибольшие сложности, какие меры поддержки наиболее актуальны. Наконец, нам важно было оценить привлекательность текущей экономики КРТ».

Полученные авторами исследования результаты гласят, что 70% компаний-респондентов уже находятся в стадии реализации проектов КРТ, причем 54% активно заходят в регионы. Ключевым для девелоперов элементом комплексного развития территорий является жилье: 83% — это проекты с жилой составляющей и сбалансированной коммерческой средой. При этом только 23% участников опроса сказали, что считают экономику КРТ привлекательной. Правда, 46% назвали ее интересной при улучшении условий/параметров.

Фото: Эрик Романенко/ТАСС

Главным барьером вхождения в проекты КРТ, с точки зрения девелоперов, является инфраструктурная нагрузка, расселение, компенсации (об этом упомянули более 38% респондентов), а также неопределенность экономики и сложности с окупаемостью (более 29% упоминаний). Еще девелоперов напрягают согласования, документация, взаимодействие с органами власти (24%) и недостаток компетенций: 24% опрошенных заявили о своих запросах на КРТ-обучение и воркшопы.

Наверное, один из самых важных для застройщиков и органов власти раздел исследования посвящен тому, какие регионы сегодня наиболее перспективны для запуска проектов комплексного развития территорий (читай — для активного жилищного строительства, поскольку на него, как уже отмечалось, ориентировано 83% КРТ). Если взять за основу показатель 38 квадратных метров на человека, достижение которого является стратегической целью 2036 года, то у нас есть регионы с максимальной абсолютной потребностью в жилье (к ним относятся, в частности, Московская область, Краснодарский край, Республика Татарстан, Красноярский край и еще целый ряд субъектов РФ). И есть, напротив, регионы без потребности в увеличении жилья: к таким в CMWP причисляют, например, Республику Коми, Новгородскую, Архангельскую, Тамбовскую и Тверскую области.

Следующая представленная экспертами региональная разбивка — по платежеспособному спросу. Здесь максимальные показатели — у Московской, Тюменской и Самарской областей, Краснодарского края, Татарстана, Республики Башкортостан и ряда других субъектов РФ. А на другом конце прямой — Карачаево-Черкесия, Карелия, Тыва, Калмыкия, Чукотка, то есть регионы, где платежеспособный спрос находится на минимуме.

Фото: Евгений Мессман/ТАСС

В итоге, сопоставив региональные потребности и возможности, выяснив отношение цены продажи к стоимости строительства, задействовав еще целый ряд параметров, в перспективе 2036 года все российские регионы в CMWP разбили на четыре группы. Первая (20% регионов, в числе которых Московская область, Краснодарский, Пермский и Красноярский края, Республика Татарстан, Новосибирская, Ленинградская и Иркутская области и ряд других) — так называемые регионы органического спроса с самодостаточными рынками КРТ. Здесь налицо высокая потребность в нормативных квадратных метрах, при этом платежеспособный спрос на 90% и более покрывает эту потребность, а маржинальность проектов выше среднего в сравнении со всеми регионами страны.

«В этих регионах в фокусе поддержки КРТ должно быть снижение регуляторных и инфраструктурных барьеров, мастер-планирование как инструмент координации, ускорение техприсоединения к сетям для сокращения издержек застройщиков, а также расширение площади земель для КРТ и более активное использование механизма КРТ по инициативе правообладателя», — считает Юлия Токарева.

Вторая, самая масштабная категория, к которой относятся 41% регионов, — это регионы сжатия маржинальности. Потребность в нормативных квадратных метрах здесь велика, платежеспособный спрос во многих случаях весьма силен, но вот маржинальность по разным причинам находится на среднем уровне, а то и ниже среднего. Соответственно, этим регионам требуются стимулы для улучшения экономики проектов: например, прямое или косвенное финансовое замещение недостающей маржи с помощью субсидий и льготных кредитов или прямая точечная поддержка через индивидуальные программы социально-экономического развития (ИПСЭР).

Третью категорию эксперты называют так: «Платежеспособный спрос без статистической потребности: альтернативные функции КРТ». Воронежская, Белгородская, Липецкая, Пензенская, Тамбовская, Рязанская, Архангельская области — территории выраженного демографического торможения. Платежеспособный спрос здесь покрывает потребности более чем на 90%, маржинальность находится на среднем уровне и даже выше среднего, но нет потребности в нормативных квадратных метрах жилья. И стало быть, речь идет о таких фокусах использования и поддержки, как расселение ветхого и аварийного жилья через КРТ, создание рекреационных или промышленных кластеров, запуск проектов ИЖС для дачно-рекреационной жизни и так далее.

Наконец, четвертая категория — это рынки с барьером доходов (21% регионов, в том числе Дагестан, Крым, Якутия, Приморский и Ставропольский края, а также отдельной строкой — Москва и Санкт-Петербург с их столичной спецификой), где стимулировать надо прежде всего спрос. Здесь крайне велика потребность в нормативном жилье (от 2 млн до 57 млн квадратных метров на регион), но население не может позволить себе его приобрести из-за слишком высокой стоимости.

«Этим регионам для развития рынка КРТ нужны такие меры поддержки, как льготная региональная и сельская ипотека, жилищные сертификаты. Для них важны проекты КРТ нежилой застройки — для создания рабочих мест. А еще важно снижение себестоимости строительства через субсидии на социальную и инженерную инфраструктуру, что будет напрямую влиять на доступность цены для конечного покупателя», — уверена Юлия Токарева.